Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перераспределение земельных участков — что это такое?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земельная реформа в 90-х годах, а именно реорганизация колхозов и совхозов, приватизация их земель, формирование коллективно-долевой собственности, привела к появлению земельных излишков, которые стали следующим источником пополнения фонда перераспределения.
Комментарии к ст. 80 ЗК РФ
1. Фонды перераспределения земель впервые стали создаваться в период проведения аграрной реформы, когда ставилась задача создания фермерских хозяйств и необходимо было найти источники предоставления земли тем лицам, желающим создать крестьянское (фермерское) хозяйство, которые не являлись членами сельскохозяйственных предприятий и не имели права на получение земельной доли. Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» предписывалось включить в фонды перераспределения земель участки, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективам сельскохозяйственных предприятий. Местные администрации обязывались организовывать продажу земель фонда по конкурсу и передачу их в аренду с правом последующего выкупа.
Однако в законодательстве того времени не было достаточно четко указано, что земли фонда перераспределения являются сельскохозяйственными землями. Статья 96 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. гласила, что все земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду, а также земли, право собственности, владения и пользования которыми прекращено в соответствии с законодательством, являются землями запаса. Получалось, что изъятые сельскохозяйственные земли переходили в категорию земель запаса, т.е. их целевое назначение терялось, и они затем могли быть предоставлены и для иных, несельскохозяйственных, целей. Поэтому очень важным явилось включение в новый Земельный кодекс комментируемой статьи, в соответствии с которой временно неиспользуемые земли сельскохозяйственного назначения предоставляются только для сельскохозяйственного использования.
При этом цели перераспределения земель, указанные в п. 1 комментируемой статьи, включают практически все возможные направления использования сельскохозяйственных земель, предусмотренные законодательством, и, соответственно, любым физическим и юридическим лицам в указанных целях могут быть предоставлены земельные участки из фонда перераспределения.
2. Изучение приводимого в п. 2 комментируемой статьи перечня позволяет сделать вывод о том, что при создании фонда не ставится задача искусственного перераспределения земель (как это предполагалось в начале аграрной реформы), выявления и изъятия недостаточно эффективно использующихся участков и т.п. В статье названы те случаи появления свободных земель, которые всегда так или иначе имеют место в реальной жизни и предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Создание же фонда перераспределения имеет цель не допустить перетекания таких земель в иные категории земель, не связанные с сельскохозяйственным использованием.
Добровольный отказ от земельных участков регламентирован ст. 53 Земельного кодекса. При добровольном отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа или сельского поселения либо, в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории, — собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка; при добровольном отказе лица от права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным участком осуществляет государственный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления — собственник земельного участка (см. комментарий к ст. 53).
Что касается перехода земельных участков государству по наследству, то все возникающие в связи с этим отношения регулируются в соответствии с нормами части третьей ГК РФ. Наследование осуществляется по закону и по завещанию; наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием. Если же нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству.
Принудительное изъятие земельного участка возможно по нескольким основаниям. Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, по основаниям, указанным в ст. 49 ЗК РФ (см. комментарий к ней). При этом у собственника земли такое изъятие осуществляется путем выкупа (ст. ст. 279 — 282 ГК РФ). Без какой-либо компенсации осуществляется конфискация по решению суда земельного участка у собственника как санкция за совершение уголовного преступления или за умышленное систематическое совершение земельных правонарушений (ст. 50 ЗК РФ), а также принудительное лишение прав на земельный участок в случае его ненадлежащего использования или использования не в соответствии с его назначением (ст. ст. 284 — 287 ГК РФ, ст. 54 ЗК РФ).
Перечень источников поступления земель в фонд перераспределения, приведенный в ч. 2 статьи, является исчерпывающим. Однако, на наш взгляд, было бы логичным включить в него и иные случаи, например приобретение земельного участка субъектом Федерации по сделке, в том числе при обязательном приобретении участка в силу ст. 5 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения у лица, который не имеет права обладать участком на праве собственности, при отсутствии желающих приобрети этот участок.
Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено (п. 11 ст. 3), что с момента вступления Земельного кодекса в силу в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на дату вступления Кодекса в силу в фондах перераспределения земель, образованных в соответствии с Указом Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР».
В соответствии со ст. 18 Земельного кодекса не переданные в частную собственность земельные участки государственного фонда перераспределения земель могут находиться в собственности субъектов РФ. Естественно, если участок в частную собственность предоставлен, он не может находиться в собственности государственной или муниципальной и, соответственно, в фонде перераспределения. Но на вопрос, остается ли в фонде перераспределения участок, предоставленный в аренду или пользование, прямого ответа действующий Земельный кодекс не содержит.
Подобные вопросы связаны с тем, что в комментируемой статье установлены только основные положения, касающиеся фонда перераспределения земель, более детальная регламентация отсутствует и в других федеральных нормативных правовых актах. Однако большинство субъектов РФ своими законами регулируют наиболее существенные вопросы, относящиеся к правовому статусу фонда перераспределения.
Так, в соответствии с Законом Алтайского края от 14 марта 2003 г. N 8-ЗС «О регулировании отдельных отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 10 июля 2007 г.) администрация Алтайского края обязана выкупить по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности лица, которому он не может принадлежать по указанным в федеральном законе основаниям, и при отсутствии лица, изъявившего желание приобрести его на торгах (конкурсах, аукционах), если данный земельный участок граничит с землями фонда перераспределения.
Закон Корякского автономного округа от 5 июня 2006 г. N 181-ОЗ «Об управлении и распоряжении земельными ресурсами, находящимися в собственности Корякского автономного округа» в ст. 8 устанавливает, что земельные участки, находящиеся в окружной собственности, могут быть зарезервированы и переведены в состав категории земель запаса, с последующим их использованием в интересах округа, в том числе отличных от существующего разрешенного использования земель, либо в фонд перераспределения земель для сельскохозяйственного производства. Резервирование земельных участков, перевод их в состав категории земель запаса, в том числе с целью включения в фонд перераспределения земель для сельскохозяйственного производства либо для создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых природных территорий, находящихся в окружной собственности, осуществляется на основании решения губернатора Корякского автономного округа.
Земельные участки, относительно которых право собственности прекращено
В отличие от предыдущих источников фонда, указанный является постоянно функционирующим и заключается в передаче в собственность государству земельных участков, которые по тем или иным причинам остались без собственника.
Ранее закон (ЗК РСФСР) устанавливал следующие случаи изъятия земель в пользу фонда перераспределения:
- собственник добровольно отказался от владения земельным участком или его частью;
- земельный участок использовался не по целевому назначению;
- использование земельного участка признано нерациональным;
- земельный участок не использовался в течение года;
- собственник не оплачивал земельный налог на протяжении 2 лет и не погасил задолженность в течение года после;
- предприятие АПК прекратило свою деятельность;
- истек срок, на который был предоставлен участок земли;
- земельный участок был отчужден или продан Совету народных депутатов.
В 1993 году Президентом РФ был подписан Указ, предписывающий привести земельное законодательство в соответствие с Конституцией РФ. Таким образом, все вышеперечисленные основания для отчуждения земель в пользу фонда перераспределения утратили силу, и ЗК РФ в ст.80 закрепил пути поступления земель в фонд такие как:
- добровольный отказ собственника от права собственности на земельный участок;
- отсутствие наследника: земельный участок не стал объектом наследования (не были установлены законные наследники), завещатель добровольно лишил права наследования земельного участка наследников, наследники добровольно отказались от наследства;
- посредством принудительного изъятия участка земли в случаях, определенных законом.
Тем не менее, новые законодательные положения по-прежнему не учитывали в полной мере все основания, в частности, те, что не подходили под формулировку «принудительное изъятие». На данный момент ст.80 ЗК РФ гласит, что формирование фонда перераспределения земель происходит путем приобретения государством, субъектом РФ или муниципалитетом права собственности на земельный участок по основаниям, закрепленным соответствующими федеральными законами.
Общедоступность сведений о земельных участках в составе фонда перераспределения
Фонд по осуществлению перераспределения создан не только для выполнения государственных регистрационных работ, но и для удобства граждан, которые заинтересованы в приобретении и использовании земельных территорий. Поэтому все граждане и предприятия, которые претендуют на данные земельные участки, могут в свободном доступе просмотреть всю необходимую информацию о любом территориальном объекте.
Фонд по проведению перераспределения государственных земельных территорий является открытой государственной структурой, поэтому все сведения о наличии земель в фонде перераспределения являются доступными для всех категорий граждан:
- частных лиц (физических и юридических);
- государственных и муниципальных органов местного самоуправления;
- учреждений и предприятий, которые находятся в собственности муниципальных и государственных органов;
- предприятий, которые созданы на некоммерческой основе.
Обеспечение и поддержка общедоступности информационной базы фонда по перераспределению входит в обязанности всех государственных исполнительных органов и местной муниципальной власти.
Когда возникает необходимость перераспределения земельных участков
Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.
Собственник земельного участка, может путем перераспределения земельных участков осуществить прирезку земельного участка за счет смежных земель и увеличить свою площадь.
На практике образование фонда перераспределения земель приобрело важное значение. Это показала статистика. Главная цель реформы заключалась в формировании фермерского и крестьянского хозяйства путем массового выхода владельцев долей земли из общей собственности на отдельные участки посредством выдела их в натуре.
С начала 1995 года регистрацию собственности на надел земли прошли почти 300 хозяйств. Из них приблизительно треть была образована на бывших территориях колхозов и совхозов. Но порядка двух третей участков выделены из фонда перераспределения земель. В то же время с начала действия реформы люди стали создавать огороднические, дачные, садоводческие товарищества и иные объединения. К середине 2000-х годов их было уже свыше восьмидесяти тысяч.
Фонд перераспределения земель или земельных участков пополнялся за счет угодий, которые перестали быть собственностью в связи с условиями, предусмотренными в ст. 39 и ст. 40 Земельного кодекса, принятого в 1991 года. В частности, в них говорится:
- о добровольном отказе от земли;
- истечении соответствующего периода;
- прекращения функционирования организации;
- эксплуатации надела не по целевому назначению;
- нерациональном пользовании;
- периодической неуплате сбора в течение 2 лет и долга до конца следующего года;
- неиспользовании угодий в течение года;
- отчуждении в пользу местных властей.
Вскоре, в 1993 году, данные основания утратили силу.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Сохранение обременений и прав третьих лиц при перераспределении
По общему правилу, при перераспределении земельных участков объект владения заинтересованного лица меняется, однако суть и объем его прав остаются прежними. Так, если физическому лицу подлежащий перераспределению участок был ранее предоставлен на законном основании в бессрочное пользование, за ним сохраняется это же право, но уже на другой участок, отличающийся от первоначального площадью и/или конфигурацией. Аналогичным образом сохраняется право безвозмездного пользования и право наследуемого владения.
Сервитут с целью доступа к воде, беспрепятственного проезда/прохода или установленный для прогона скота, сохраняется в рамках прежних границ своего действия.
Закон защищает также арендаторов земельных участков. При перераспределении наделов такие лица получают право заключить новый договора аренды на тех же условиях, без необходимости проведения торгов, конкурсов или аукционов
Перераспределение как способ образования земельных участков
Передел представляет собой один из способов создания участков наряду с объединением, разделением и выделом (ст. 11.2 ЗК РФ).
Суть такой трансформации легче всего уяснить путем сравнения. Перераспределение позволяет добиться того же эффекта, какой имеет последовательное объединение и новый раздел.
Логический объем рассматриваемого понятия таков: перераспределение = объединение + разделение. Однако для заинтересованных лиц перераспределение предпочтительней, поскольку позволяет произвести все необходимые действия (объединение и раздел) в ходе процедур одного цикла.
Если бы законодатель не предусмотрел существование перераспределения, для достижения нужного эффекта правообладателям пришлось бы дважды последовательно проходить все бюрократические процедуры:
- инициировать принятие административного акта либо заключать сделку (сначала об объединении, позже о новом разделе);
- разрабатывать проектную документацию и проводить межевание;
- регистрировать новые участки (сначала объединенный, потом разделенные) в органах ГКН, ЕГРП.
Юридические режимы перераспределения участков, пребывающих в частной и публичной собственности, существенно различаются. Правовым основанием в первом случае признается гражданское соглашение, во втором – административный акт компетентного органа.
Понятие фонда перераспределения земель
Фонд перераспределения земель – это государственная структура, которая представляет собой определенную базу, в которой указываются точные регистрационные и кадастровые данные территорий. Для изъятия участков в активы соответствующего фонда существуют определенные основания, предусмотренные законодательством. Основная задача деятельности фонда по перераспределению – сохранение и реорганизация территорий сельскохозяйственного предназначения.
Фонд по перераспределению земель является государственной структурой, деятельность которой регулируется государственными и муниципальными органами.
Однако законодательство не обязывает в обязательном порядке строго указывать весь состав соответствующего фонда. Помимо этого, государственные и муниципальные органы могут не указывать точные границы и место расположения различных участков.
Исключениями в данном отношении являются определенные случаи:
- если земельные участки были приобретены в порядке использования преимущественных прав определенных государственных структур или муниципальных учреждений в законном порядке;
- при отчуждении земельной территории на законных основаниях;
- в случае добровольного отказа от прав собственности на земельные участки частными лицами.
Данные основания являются поводом для определения точного места расположения, определения строгих границ участков, а также внесения полных кадастровых данных о конкретных участках. Ответственные государственные и муниципальные органы обязаны распоряжаться земельными активами фонда в законном порядке, а также регулярно выполнять инвентаризацию и обновлять информационные данные, которые были получены ранее.
Правовые предпосылки и условия
Процедура перераспределения площади и границ участка регулируется статьей 11.7 Земельного кодекса РФ. Нормативный акт предусматривает возможность перераспределить границы в упрощенном порядке – для этого собственники смежных участков должны заключить письменное соглашение и зарегистрировать его в местных органах муниципальной власти. Завершающий этап упрощенного перераспределения – постановка новообразованных участков на кадастровый учет. Действующее законодательство выделяет три варианта изменений границ с непосредственным участием собственников:
- Юридические и физические лица. Для завершения процедуры нужно заключить соглашение между собственниками и получить разрешение от государственных органов.
- Муниципальные структуры. Такой вид сделок характерен для государственных учреждений, которые передают право собственности от одного к другому.
- Муниципальные структуры и физические лица. Законодательство предъявляет особо жесткие требования к участкам, а процедура регулируется особым регламентом.
В 2016 году вступил в силу Федеральный закон № 344, который внес несколько изменений в регламент перераспределения земли. Вот основные нововведения:
- Решения по территориям сельских поселений переходят в компетенцию местных органов самоуправления.
- Если корректировка границ участков затрагивает земли сельских поселений, нужно разрешение от администрации района, к которому территориально относятся землевладения.
- После завершения процедуры и постановки участков на кадастровый учет владельцы приобретает исключительные права и полномочия по использованию наделов.
Перераспределение земельных участков с государственной или муниципальной землей
Основания для процедуры указаны в статье 39.27 Земельного кодекса РФ. Перераспределению подлежат муниципальные земли и участки:
- не предоставленные ранее в пользование частным лицам и не обремененные правами частных лиц за исключением сервитутов;
- предоставленные в пользование одному лицу с его согласия на одном виде права.
Перераспределение земельных участков муниципальной собственности регулируется статьей 39.28 Земельного кодекса с учетом требований Федерального закона РФ № 171 от 23 июня 2014 года. Процедура возможна при выполнении требований:
- Исходные земельные участки расположены в пределах застроенной территории, на которую подписан договор о развитии. Цель процедуры – приведении границ в соответствие с проектом межевания.
- Границы участков приводятся в соответствие с проектной документацией для устранения ошибок – вклинивания и вкрапления смежных владений, изломанности границ, чересполосицы. Площадь новообразованного участка не должна превышать допустимые законодательством граничные лимиты.
- Муниципальные земли и участки перераспределяются для выделения наделов под садоводство или огородничество, ведение дачного или личного подсобного хозяйства;
- Участки изымаются для муниципальных нужд при строительстве линейных или иных капитальных объектов недвижимости.
Процедура требует обязательного заключения соглашения о перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Документ должен содержать обязательства сторон по обеспечению образования земельных участков, включая следующие моменты:
- распределение расходов, связанных с выполнением кадастровых работ по образованию участков;
- информацию о правах, возникающих на образуемые участки.
Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной собственности, не допускается, если:
- Территории находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу, отсутствует согласие указанного лица, данное в письменной форме.
- Проектом межевания территории или схемой расположения участка предусматривается перераспределение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и являющегося предметом аукциона, либо в отношении такого участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек.
- Границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
- Имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения участка.
Возможные причины отказа в перераспределении участков
Государственные органы могут не принять заявление и вынести письменный отказ в перераспределении на законных основаниях. Вот список самых распространенных причин для отказа:
- Один из собственников, участвующий в сделке, не согласен c перераспределением.
- Alt наделе, который планируется перераспределить, возведены здания, принадлежащие органу местной власти или государству.
- B отношении участков установлены ограничения — арест или обременение.
- Надел имеет муниципальную, государственную бронь или выставлен на аукцион.
- Земельный участок, в котором заинтересован заявитель, подлежит передаче третьим лицам по приоритетному праву.
- B результате процедуры будет превышен максимально допустимый размер участка, установленный местными органами власти (индивидуально для каждого региона).
- Надел относится к категории земель c ограниченным оборотом.
- Заявитель не предоставил полный пакет документов либо сведения в них неверны.
- B результате процедуры будут изменены границы участков третьих лиц, которые не давали согласия на перераспределение.
- Границы участков не соприкасаются друг c другом, наделы находятся в разных территориальных зонах или принадлежат разным категориям землепользования.
Предпосылками для создания фондов перераспределения земель стала земельная реформа, проведенная в начале 90-х годов. Тогда власти поставили задачу создать фермерские хозяйства.
Для этого необходимо было найти источники предоставления участков частным лицам, которые изъявили желание заниматься сельскохозяйственной деятельностью, но у них нет прав на долю по причине того, что они не были членами сельскохозяйственных предприятий.
В фонд входили земли, которые не были предоставлены в аренду, собственность, владение, а также территории совхозов, колхозов, иных землепользователей, которые использовались нерационально.
Основной целью, по которой была инициирована реформа, являлось создание крестьянско-фермерского уклада на основе массового, всеобщего выхода собственников из коллективной собственности на приватизированные участки с выделением этих земель в натуре.
Земли, входящие в фонд
Чтобы понять, какие земли входят в состав фонда перераспределения земель, необходимо обратиться к статье 103 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с этим документом земельные участки фонда не относятся к землям запаса, которые, в свою очередь, являются собственностью муниципальной и государственной собственности. Они не предоставляются гражданам и юридическим лицам.
В госфонд переходят следующие земли сельскохозяйственного назначения:
- от которых на добровольной основе отказались их хозяева — это требование обозначено в статье 53 Земельного кодекса РФ;
- если не имеется наследников — п. 2 ст. 2 Земельного кодекса РФ;
- принудительно изъятые — ст. 45 и 54 Земельного кодекса РФ.
В фонд передаются все указанные земельные участки, а также выявленные в результате инвентаризации земель. Положение о порядке проведения инвентаризации предполагает, что этой процедуре подлежат территории всех категорий, которые не используются в сельском хозяйстве.
В процессе инвентаризации выявляются:
- документы, соответствующие участкам и подтверждающие права собственников на земельные наделы;
- используемые не по целевому назначению или неиспользуемые земли;
- отработанные и нарушенные земли, которые подлежат рекультивации;
- земли лесфонда, не покрытые лесом, но и редкими кустарниками, не очень ценными лесными породами, которые находятся за границами особо охраняемых территорий.
Кто еще осуществляет перераспределение государственных и муниципальных земель
Администрация также может и отказать в предоставлении данной услуги, например, если не соблюден порядок подачи заявления, площадь нового земельного участка будет превышать установленную Правилами Землепользования и Застройки максимально возможную площадь, сведения в ПМТ не соответствуют фактическим данным.
Если смежный участок является неразграниенной государственной собственностью, и из него можно образовать самостоятельный участок, то администрация может отдать приоритет этому решению, вместо прирезки к частной собственности.
Цели создания фонда перераспределения земель
Целью создания фонда по перераспределению земельных территорий является организация государственных территорий исключительно сельскохозяйственного предназначения. Ключевым фактором в процессе учреждения такого фонда являлся показатель целевого назначения земель.
При наличии оснований для изъятия территорий и включения их в активы распределительного фонда все участки не теряют своего особого целевого назначения, так как продолжают использоваться для удовлетворения потребностей сельского хозяйства и фермерства после определения точного владельца, собственника или арендатора.
Государственный фонд перераспределения земель был создан с целью рационального распределения, а также грамотного разделения между гражданами и юридическими лицами всех земельных активов соответствующего фонда. Главной задачей распределительного фонда является такое распоряжение сельскохозяйственными территориями, которое будет гарантировать соблюдение правил целевого использования.
Перераспределение важно для последующего осуществления хозяйственной деятельности, проведения любых фермерских работ, а также расширения сельскохозяйственной деятельности, для организации подсобных личных хозяйств, садоводства и огородничества.