Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто и как платит налог с продажи недвижимости в Казахстане?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Во второй половине месяца одновременное присутствие Венеры и Меркурия в стремительном знаке Стрельца ускорит скорость оформления документов и сократит время обдумывания у потенциальных покупателей. Они станут менее капризными и придирчивыми.
В каком случае нужно уплачивать налог и по какой ставке?
Согласно пп.14) п.2 ст.319 НК РК, не рассматривается в качестве дохода физлица (а значит, не подлежит налогообложению) прирост стоимости при реализации квартир (дач, гаражей), находящихся на праве собственности 1 год и более с даты регистрации права собственности.
Для физлиц это означает, что если перед продажей квартира находилась в собственности более 1 года, то обязанность по уплате налога у продавца не возникает.
Если же объект находился в собственности менее 1 года перед продажей, при его реализации необходимо уплатить налог (ИПН) по ставке:
- 10% если продавец –гражданин и резидент РК (п.1 ст. 320 НК РК);
- 15% если продавец –нерезидент РК (пп.5 п.1 ст.646 НК РК).
Важно! Под «датой регистрации права собственности» подразумевается не дата нотариального заверения договора купли-продажи квартиры/дома, а дата их государственной регистрации (п.1 ст.7 Закона РК №310-III от 26.07.2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»).
При этом следует иметь ввиду, что обложению подлежит не вся сумма, вырученная от продажи квартиры, а только так называемый «доход от прироста стоимости» (пп.1 п 1 ст.331 НК РК) — сумма разницы между ценой продажи и той суммой, за которую квартира ранее была приобретена. Если разницы нет (квартира продается за ту же сумму, за которую ранее была куплена) или она отрицательная (квартира продана дешевле цены покупки), то объекта обложения не возникает и налог также платить не требуется. Однако, в этом случае у продавца на руках должны быть доказательства того, что прироста стоимости не было:
- договор купли-продажи (при покупке квартиры в собственность);
- акт оценки стоимости (если квартира ранее не приобреталась, а получена в результате приватизации, в дар, или по наследству).
Случаи и процентная ставка подоходного налога?
Недвижимость, которая находится во владении периодом до 1 года не подлежит налогообложению, согласно пп.14) п.2 ст.319 НК РК. Если недвижимость находится во владении более 1 года, продавцу нужно оплатить соответствующую налоговую ставку:
- 10% — продавец является гражданином и резидентом РК;
- 15% — продавец нерезидент РК.
Согласно Закону Республики Казахстан, дата регистрации прав на недвижимость исчисляется с момента их официальной государственного регистрации.
Таким образом, налог с продажи недвижимого имущества представляет собой разницу между начальной стоимостью приобретения и суммой конечной продажи.
В каком случае объект не попадает под налогообложение?
- Если недвижимость продается дешевле, чем приобреталась.
- В случае реализации недвижимости равной стоимости покупки.
В таких случаях продавец должен иметь документальное подтверждение того, что прирост стоимости отсутствует, эту информацию можно получить из:
- договора купли-продажи недвижимости;
- акта оценки стоимости недвижимости в случае приватизации, дарственной и получения по наследству.
Продать квартиру самостоятельно или с помощью риелтора
Многих владельцев недвижимости, которые хотят найти человека, который хотел бы её купить, интересует – можно ли продать квартиру самостоятельно или обязательно воспользоваться услугами риелтора? Здесь нет однозначного ответа, поскольку воспользовавшись услугами риелтора можно существенно сэкономить время и сберечь в целости свои нервы. Поскольку собирать все бумажки и общаться с покупателями будет именно специалист.
Риелторы – это не добрые самаритяне. За их услуги нужно платить, иначе покупка не состоится. Плата индивидуальна, но в среднем 2%-4% от стоимости жилья, когда состоялась купля-продажа. Оценка недвижимости проводится через сервис-агрегатор, чтобы в точности определить, настолько конкурентной будет обозначенная на рынке стоимость.
Купля-продажа через агентство ещё более простая, поскольку на такие организации работает оценщик, который проведет анализ помещения. Также в их штате есть свой юрист, который занимается оформлением сделок. Он поможет правильно оформить документ, а когда найдется покупатель, будет юридически сопровождать сделку.
При продаже недвижимости учитывается, сколько у неё собственников. Если только один владелец, купля-продажа пройдет успешно, даже если заниматься делом самостоятельно. Но если процедура заметно сложнее (несколько собственников, на квартиру ДДУ, она разделено на несколько долей, ещё не выплачена ипотека), лучше воспользоваться услугами профессионалов. Они помогут правильно подготовить документы таким образом, чтобы сделка не нарушала закон. Проигнорировав необходимость профессиональной помощи, есть риск, что останетесь без жилья и денег.
Помимо того, что составляется договор купли-продажи недвижимости, если покупатель передает продавцу задаток, должен быть составлен договор задатка. Задаток поможет в ситуациях, когда покупатель резко передумал вступать в сделку. Тогда деньги останутся продавцу в качестве компенсации. Если сделка расторгается по вине продавца, он должен вернуть задаток в двойном размере.
Главное определиться с размером задатка, прежде чем продать имущество. Зависимо от обстоятельств размер задатка может составлять от 2% до 5% полной стоимости сделки. Отдавать такие деньги без можно, только если есть гарантия, что никакого обмана не будет.
Допустим, продавец продал квартиру, дом или земельный участок в течение 1 года с того момента, когда сам стал собственником недвижимости. Даже в этой ситуации он не всегда обязан платить 10%!
Обращаемся к первой части п.1 ст.180-1 НК — «доход от ПРИРОСТА стоимости…». Для уплаты налога должен быть прирост стоимости, т.е. стоимость продажи квартиры, дома или земельного участка должна быть выше стоимости их приобретения. Только в этом случае с положительной разницы между стоимостью продажи и покупки (приобретения в иной форме) продавец должен оплатить 10% ИПН.
При этом в данной ситуации есть 2 варианта:
- если стоимость приобретения продавцом имущества известна (например, продавец купил по договору купли-продажи дом, который через 10 месяцев перепродал подороже) — тогда ИПН оплачивается как указано выше, то есть с положительной разницы между указанными в договорах купли-продажи сумм,
- если стоимость приобретения продавцом имущества неизвестна (например, продавец сам построил дом, или унаследовал его). В этом случае продавец должен заказать в оценочной компании так называемую «ретроспективную оценку» (т.е. оценку за прошлый период) недвижимого имущества на момент возникновения права собственности на него. Эта оценка будет являться документом, устанавливающим первоначальную стоимость дома или квартиры, которая затем будет вычитаться из стоимости продажи и положительная разница, если будет иметь место, будет облагаться 10% ИПН. Такая ретроспективная оценка должна быть проведена не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи недвижимого имущества.
Какие новшества ожидаются в РФ на рынке загородной недвижимости
В сфере ИЖС спрос в 2022 году упал до 80%, у девелоперов многоквартирных домов первичного рынка ситуация не лучше. Одним из драйверов продаж в следующем году станет семейная ипотека. Обычно о расширении жилищной площади задумываются после пополнения в семье. 6% по семейной ипотеке — это более выгодный вариант, чем 8% по льготной. К тому же новая программа охватывает семьи с двумя и более детьми уже независимо от даты рождения. Просто им должно быть менее 18 лет. Таким образом, условия по семейной ипотеке стали лучше. На этот момент обратил внимание владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
«Такие изменения не окажут существенного влияния на цены. Они подогреют спрос, но не настолько, чтобы это привело к росту цен на квартиры. Что же касается ИЖС, мы ожидаем снижение цен на 5-10% на дома эконом и стандартного класса. Это произойдет за счёт уменьшения стоимости строительных материалов», — рассказал Максим Лазовский.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Объём платежеспособного спроса жилья в Казахстане за прошлый год увеличился на 34% и 21% к 2017 и 2018 году соответственно, с общим количеством 320 012 сделок. Драйверами рынка выступают программы ипотечного жилищного кредитования «7-20-25», «Баспана Хит» и Жилстройсбербанк. Он же и стал лидером кредитования, выдав 65% всей ипотеки. Прочие ипотечные программы БВУ заняли долю 24% общего ипотечного портфеля. Таких рекордных результатов банки не добивались последние 10 лет.
Наряду с ростом объемов ипотеки положительное влияние на состояние спроса оказал рост реальной заработной платы населения на 15% в 2019.
Основные участники рынка столицы
На рынке жилой недвижимости в Нур-Султане по итогам года строят 54 застройщика. Они возводят 112 жилых комплексов общей площадью 3,1 млн кв.м в количестве 39 696 квартир. Безусловным лидером является компания BI Group с долей рынка 26%, которая в настоящее время строит 22 жилых комплекса на 30 домов с количеством квартир 10 353. Далее следует компания Nova City Development (дочернее предприятие BI Group) c долей рынка 13%. Между четырьмя застройщиками города распределятся 50% рынка столицы: 39% — BIGroup+NovaCity, 7% — HighVill и 5% — SAT-NS. Компания SAT-NS является новичком этого списка: ранее застройщик реализовал только один ЖК — Arnau Premium площадью 51 000 кв.м. Но в конце 2019 новичок заявил новый крупный проект – ЖК Apple City на 2 000 квартир.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
По мнению экспертов, в 2023 году сохранится тренд на квартиры с отделкой от застройщиков.
«Это объясняется тем, что она дешевле аналогичного самостоятельного ремонта», — подчеркнула Коркка.
«Покупатели предпочитают white box или квартиры с полным ремонтом, чтобы не затруднять себя долгими и дорогостоящими работами», — добавил Перлин.
Это подтвердили коммерческий директор ГК ФСК и эксперты ПИК.
«В 2022 году мы не заметили значительных изменений в потребительских предпочтениях. Спрос на различные метражи и планировки также распределился равномерно. Значимым фактором является готовая отделка, которая позволяет не тратить время и деньги на ремонт», — рассказали эксперты ПИК.
Лапшина пояснила, что к концу 2022 года доля лотов с отделкой в общем числе ДДУ в Москве приблизилась к двум третьим рынка.
По ее мнению, из-за высокого спроса на меньшие площади покупатели теперь будут обращать внимание на удобные планировки. В частности, как рассказал Перлин, прежде всего в массовом сегменте жилья клиенты предпочитают евроформат.
Что еще говорят эксперты
Рынок недвижимости – один из ключевых с точки зрения экономики страны. Поэтому, чтобы понять происходящие на нем тенденции, мы также опросили экспертов издания «Банки Сегодня».
Аналитикам задали вопросы касательно общего уровня цен, разницы в ценах на новостройки и жилье с вторичного рынка, а также о факторах, которые будут влиять на стоимость недвижимости.
Цены вырастут, мы ожидаем рост не менее 5-7% по итогу следующего года. При этом нельзя забывать, что недвижимость обычно вырастает на процент, не меньший годовой инфляции.
Вторичный рынок был перегрет. Сейчас из-за наличия более выгодных ипотечных программ на первичку, вторичка значительно проигрывает. Всё-таки доля ипотечных сделок на рынке росла два последних года.
Но уровень роста зависит от ряда факторов. Первый и основной из них — внешний. Внешние обстоятельства, которые влияют на спрос. Точнее влияют на страхи и создают напряженность, из-за которой потенциальные покупатели сидят «в деньгах», поэтому пока на низком спросе цены размели. При этом, с точки зрения самого строительства ничего не подешевело — материалы, технологии, человеческие ресурсы, обратные инженеры — стоимость всего вышеперечисленного выросла. Субсидированная ипотека и прочие программы толкают цены вверх.
Как делать покупки по лунному календарю: советы
Некоторые люди с уверенностью могут заявить, что когда они стали пользоваться лунным календарем, любые дела стало легче производить.
Будь-то простой поход по магазинам, совершение сделок в бизнесе или с недвижимостью — все имеет связь с энергетикой вечного Спутника Земли.
Совет: Делать покупки по лунному календарю просто. Нужно найти месяц и изучить благоприятные дни.
Но можно наоборот, найти интересующее число и посмотреть, благоприятный период в этот день для совершения сделок или покупок или нет.
Советы и отзывы людей, которые постоянно используют лунный календарь при планировании своих дел, говорят о том, что это удобно и просто.
Важно: Лунный календарь имеет рекомендательный характер. Поэтому при принятии важных решений, не теряйте здравый смысл и полагайтесь на советы специалистов и на себя.
Каждый лунный день несет свою энергетику. Планируйте важные дела в благоприятные дни, и все у вас обязательно получится!
В январе удачно приобретать всё, что вызывает ощущение комфорта и безопасности, так как покровительницей эффективных денежных расходов станет полная луна в уютной обители Рака.
Самые дорогие покупки должны вызывать одобрение супруга или домочадцев.
Лунный календарь покупок на 2023 год рекомендует на январь планировать шопинг всей семьёй, покупки для взрослых, детей и домашних питомцев!
Благоприятные дни для похода по магазинам в январе: 1-5, 8-12 и 28-31.
1, 2, 11, 12, 28, 29 января – дни луны в надёжных земных знаках – время самых качественных покупок с долгим сроком службы – обувь, одежда, мебель и техника.
3-5 и 30-31 числа – рост луны в обители коммуникаций – в знаке Близнецов, удачен для покупки любого средства связи с окружающим миром – телефоны, компьютеры и др.
8-10 января – движение луны по знаку Льва покровительствует роскошным вещам и элитным товарам для улучшения имиджа и внешности.
Не разочаруют купленные драгоценности, аксессуары, косметика, парфюмерия и наряды для особых случаев.
Март – период разумной экономии, которую продиктует полнолуние в рационально-избирательной Деве.
Лунный календарь для покупок на 2023 год предсказывает удачу в поисках товаров со скидками. Однако есть статьи бюджета, на которые не стоит скупиться в марте – это здоровье!
Удачными будут расходы на диагностику заболеваний, покупки медицинских приборов, препаратов, витаминов и лечебной косметики!
Отправляемся в магазин в марте: 1-8 и 24-31.
1-3, 6-8 и 28-30 марта – луна в заботливом Раке и хозяйственной Деве помогают выбрать самые качественные вещи.
Особенно порадуют покупки для создания комфорта, наведения чистоты и порядка в доме – стиральная машина, пылесос, печь и другие бытовые приборы, кухонная мебель, сантехника, бытовая химия.
24-27 числа – лучшие дни для приобретения средств, которые связывают нас с окружающим миром и расширяют кругозор – компьютеры, смартфоны, фото, аудио и видео техника.
4, 5, 31 марта – даты роста луны в знаке Льва благоприятны для покупки изысканных вещей не первой необходимости – наряды, украшения и т.п.
Фазы Луны и их влияние на благоприятные дни
Растущая Луна оказывает благоприятное влияние на любые начинания и дела. Именно по этой причине заключение договора с риэлторским агентством лучше подписывать именно в такое время. В этот период люди полны энергии, а значит, выбирать новое жилье тоже лучше в таком приподнятом настроении.
Убывающая Луна – период спада энергетики, но он очень хорошо влияет на завершение дел. По этой причине финальную подпись в сделке купли-продажи лучше планировать именно на эту фазу.
Если речь идет о продаже собственной недвижимости, то такую сделку лучше начинать в период убывания Луны, так как это символично: спад Луны, завершение дел, избавление от жилья. Завершающий этап с передачей денег нужно запланировать на растущую Луну, обозначающую рост прибыли и успех.