Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Вопросы эксперту по теме, как осуществляется перевод жилого помещения в нежилое

Не всегда предприниматели в полной мере понимают, сложно ли довести начатую процедуру до конца. И нуждаются в консультации специалистов.

Можно ли взыскать с собственников МКД расходы, если они отказали в согласовании перевода

Нет, потому как эти затраты не подлежат взысканию.

Могут ли собственники отозвать свое согласие на перевод помещения в другой статус

Принятый протокол обратной силы не имеет.

Можно ли сначала провести все строительные работы, а потом начать согласования

Нет, узаконить уже сделанные изменения нельзя.

Какие предусмотрены штрафы, если не делать перевод

В размер 50-200 МРОТ. Одновременно будет вынесено постановление о выселении собственников-нарушителей.

Существуют ли виды предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять в жилом помещении без его перевода

Да. Но важно, чтобы они не нарушали:

• Во-первых: интересы жильцов;
• Во-вторых: требования к использованию жилых зданий.

Какие жалобы жильцов на неудобства, которые им доставляет нежилое помещение после его перевода из жилого, являются законными и справедливыми

Любые, связанные с нарушениями СНиПов и ГОСТов. В этот список попадают:

1. превышение уровня шума;
2. использование S не по назначению;
3. нарушения установленного рабочего графика и пр.

Часто встречаются сценарии, похожие на ситуацию Николая: квартира простаивает, и нужно найти ей новое применение. Но вести бизнес в жилом помещении — незаконно. Про это быстро узнают соседи, и нелегальщику прилетит увесистый штраф и требование свернуть все дела. Чтобы этого избежать, квартире нужно присвоить нежилой статус: де-факто помещение останется тем же, а вот де-юре его назначение полностью поменяется.

Стоит также учитывать, что в старых районах зачастую возникают проблемы с инфраструктурой. В новых районах этот вопрос решается тем, что первые этажи новостроек отдаются под ритейл, но в советские времена такая практика ещё не существовала — а значит, у жителей могут быть не закрыты некоторые потребности. Если правильно занять нишу — можно запустить успешный бизнес.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Технические требования к помещению

Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:

1. Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
2. Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
3. Объект должен быть полностью изолирован.
4. Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
5. Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
6. Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.

Переведи меня правильно. Как перевести квартиру в нежилой фонд — инструкция

Отвлечемся от трудностей, препонов и представим сферического коня в вакууме — то есть типовые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Каков алгоритм этой процедуры?

Собственник помещения должен предоставить в орган местного самоуправления, занимающийся переводом недвижимости из категории в категорию, следующий пакет документов:

• Заявление о переводе помещения.
• Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. В обязательном порядке это должны быть подлинники либо нотариально заверенные копии.
• Документ, удостоверяющий личность заявителя.
• Технический план или технически паспорт переводимого помещения с описанием
• Подготовленный, оформленный в соответствии с требованиями и согласованный в аффилированных организациях проект перепланировки или переустройства помещения. Данный документ требуется в случае, если помещение в обязательном порядке будет изменено.
• Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
• Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. В документе должно быть отражено решение о согласии на перевод заявленного жилого помещения в нежилое. Также требуется предоставить реестр собственников, списки присутствовавших на собрании, бюллетени с решениями, протокол подсчета голосов. Собственники квартир, примыкающих к переводимому посещению, должны предоставить владельцу переводимого помещения согласие в письменной произвольной форме.

Как перевести апартаменты в статус жилых помещений?

Первый шаг, который вы должны выполнить — провести экспертизу. Не все апартаменты возможно перевести в статус жилого помещения. Не узнав наверняка, вы лишь потеряете время, поэтому закажите экспертизу у профессионалов, прежде чем покупать апартаменты, либо заниматься переводом уже купленных.

Второй шаг, который необходимо сделать — сбор документов о переводе недвижимости. Наиболее полный перечень можно отыскать в ЖК РФ, но самые важные из них приведем здесь для большей наглядности:

1. Заявление: именно от него будет отталкиваться администрация, рассматривая вопрос о смене статуса. Это прямое выражение воли собственника, без которой процесс перевода попросту не начнется;
2. Полный перечень документов, подтверждающих ваше право собственности: это может быть дарственная, договор-купли продажи, документы, которые вы получили, заключив сделку с привлечением средств ипотечного кредитования. Важно: если вы не единственный собственник, то аналогичный пакет документов (а также заявление) потребуется и от другого собственника. Без его согласия смена статуса невозможна;
3. Проектная документация: если на этапе экспертизы вы узнали, что перевод без перепланировки невозможен, необходимо предоставить проектное решение, позволяющее изменить конфигурацию апартаментов.

На этапе подачи документов очень легко допустить ошибку, потому что кажется, что никаких сложностей со сбором необходимой документации не случится. Это заблуждение!

Тонкостей очень много. Например, в законодательстве Российской Федерации нет формы подачи заявления. Можно подумать, что это означает, что написать заявление можно в свободной форме, но это ложный тезис: региональные органы власти могут разработать свои формы написания заявления, которые следует соблюдать.

Найти форму конкретно для вашего региона можно на сайте администрации либо по месту подачи заявления. Но куда проще доверить сбор и подачу всех документов специалистам, которые будут консультировать на каждом из этапов.

Также формы может и не быть. Такие ситуации случаются. В таком случае нужно написать заявление в свободной форме, но обязательно отразить в нем в соответствии с законодательством РФ, следующие пункты:

• Информацию о себе: государство должно знать, кто обращается с заявлением. Помимо стандартного ФИО, потребуются данные из паспорта;
• Информацию о помещении: необходимо написать адрес здания и предоставить информацию о регистрации в ЕГРН;
• Обоснование: в заявлении необходимо назвать причину, по которой вы приняли решение о смене статуса ваших апартаментов.

Помимо обязательных, существует ряд необязательных документов. Их необязательно подавать по закону, но региональные власти могут их затребовать, заявив, что они обязательны. Также эти документы позволят вам существенно ускорить процесс подачи заявки. К этой документации относится:

• Детальный план помещения: с ним проще проводить анализ;
• Заключение от БТИ, подтверждающее, что апартаменты можно превратить в квартиру.

Для перевода жилого помещения в нежилое требуются следующие документы:

• заявление;
• паспорт;
• документы, подтверждающие право собственности на помещение;
• план переводимого помещения с техническим описанием;
• технический паспорт помещения;
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• проект переустройства и/или перепланировки переводимого помещения (если планируется переустройство и/или перепланировка для функционирования нежилого помещения);
• согласие собственников помещений в многоквартирном доме (если работы по переустройству/перепланировке невозможны без присоединения части общего имущества помещений собственников);
• лист записи Единого государственного реестра юридических лиц (при необходимости);
• нотариально заверенная доверенность (при обращении через представителя).

Вместо оригиналов документов могут быть поданы нотариально заверенные копии.

Если сведения о праве собственности на переводимое помещение есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), заявитель вправе не предоставлять их на бумажном или электронном носителе. Кроме того, за заявителем закреплено право не предоставлять технический паспорт, план помещения и поэтажный план дома – уполномоченных орган сам делает на них межведомственный запрос.

Порядок действий для переводе в нежилой фонд

Данный процесс достаточно трудоемкий и требует грамотного подхода. Условно, всю процедуру можно разделить на три этапа:

1. Сбор необходимой документации;
2. Обращение в городскую Администрацию, если квартира находится в МО, или в департамент управления имуществом, если квартира находится в Москве;
3. Оформление права собственности.

Первый этап является самым ответственным и сложным. От него зависит конечный результат. Для изменения статуса недвижимости необходимо подготовить следующие документы:

• Поэтажный план строения, в котором располагается помещение. Чтобы его получить, в первую очередь пишется заявление в департамент управления имуществом, который впоследствии выдаст доверенность для обращения в БТИ. К заявлению прилагаются необходимые документы (паспорт, свидетельство на право собственности). После получения доверенности, можно заказать в БТИ поэтажный план.
• Технический план помещения, которое получит статус «нежилого».
• Заключение противопожарного надзора, который проверяет строение на соответствие нормам противопожарной безопасности.
• Если в квартире проводилась или планируется перепланировка, необходимо иметь оформленный проект. Стоит отметить, что перепланировка в виде сноса стен, в некоторых зданиях может быть запрещена.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость.

Кроме этого понадобится выписка из домовой книги, подтверждающая, что в помещении никто не прописан. Переводом недвижимости в нежилую занимается департамент управления имуществом. Туда направляется полный пакет документов, который рассматривается в течение сорока пяти суток. После этого, в течение трех дней заявителю направляется по почте или выдается на руки решение. Данная услуга предоставляется бесплатно, поэтому оплата пошлины не предусмотрена.

Второй этап это обращение в БТИ, а именно, в отдел управления жилищным фондом, где будет определена разница в стоимости и составлен протокол. В данный отдел потребуется предоставить следующие документы:

• решение департамента управления имуществом о переводе недвижимости в новый статус;
• документ, подтверждающий право собственности;
• документ, удостоверяющий личность.

Завершающей стадией нужно оформить право собственности. После этого можно эксплуатировать недвижимость по предназначению. Для получения права собственности понадобится ряд документов:

• паспорт гражданина РФ;
• положительное решение о воде недвижимости в статус «ней»;
• все документы на недвижимость, включая выписку ЕГРН.

Также, для регистрации права собственности потребуется заполнить соответствующее заявление и оплатить государственную пошлину, которая для физических лиц составляет две тысячи рублей.

Юридические требования

Чтобы осуществить процедуру по смене статуса жилого объекта, квартира должна отвечать всем юридическим требованиям, которые прописаны российским законодательством. К их числу относится:

• в помещении должны отсутствовать прописанные и проживающие граждане;
• каждый собственник квартиры должен дать свое согласие и поставить подпись в соответствующем заявлении на смену статуса;
• на момент осуществления процедуры, недвижимость не должна быть обременена залогом;
• если при переводе квартиры в нежилой фонд необходимо устройство дополнительной входной группы со стороны улицы, то нужно провести собрание жильцов дома, большинство из которых должно дать положительное решение об использовании общедомового имущества в виде придомового земельного участка.

О соблюдении данных пунктов нужно позаботиться на первоначальном этапе, иначе дальнейшие действия будут бессмысленны.

Зачем нужен новый закон

Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.

Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2019 года. Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.

Что необходимо, чтобы переоформить статус помещения

Законом определены некоторые условия, наличие которых необходимо для перевода нежилого помещения в жилое. Но такая процедура гораздо проще, нежели изменение статуса квартиры в коммерческое помещение. Для этого требуется, чтобы были соблюдены следующие моменты:

• Вход в помещение не должен быть совместным с общественным. Необходимо, чтобы он вел прямо на улицу.
• Если помещение имеет площадь более 100 кв.м., то в обязательном порядке должен присутствовать пожарный выход. Допускается, чтобы это было выходом в подъезд.
• Нельзя, чтобы перевод был частичным.
• Прежде, чем переводить помещение в иной статус, необходимо произвести выселение и выписку из жилья всех жильцов.
• Не допускается, чтобы на момент, когда объект будет переводиться в статус нежилого, он являлся банковским залогом, либо попадал под арест судебными приставами.
• Квартиры, которые расположены на 2-ом этаже, разрешается переводить в иной статус лишь в такой ситуации, когда квартиры этажом ниже тоже обладают таким же статусом.
• Жилые помещения в зданиях, которые официально признаны аварийными, или же вовсе попадают под снос, не могут быть переоформлены в статус нежилых.

Технические условия перевода жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилой фонд может быть связан с необходимостью внесения изменений в само помещение. Какие это будут изменения, а также их объем зависит от вида будущего бизнеса. Переделки связаны в первую очередь с оборудованием отдельного входа (это требование не зависит от вида бизнеса), а также с необходимостью выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему бизнес-помещению (п. 136 СанПиН 2.1.3684-21).

Итак, на что следует обратить внимание при планировании преобразований:

• Независимо от вида бизнеса помещение должно иметь отдельный вход (п. 2 ст. 22 ЖК РФ).
• Переведенное помещение должно быть оборудовано противопожарной защитой. У посетителей должна быть возможность эвакуироваться, если начнется пожар (п. 3 ст. 80 закона «Технический регламент…» от 22.07.2008 № 123-ФЗ).
• У объектов, размещенных в жилых зданиях, должна быть автономная вентиляция. К общей системе можно присоединиться, если в помещении не будет вредных выбросов (п. 128 СанПиН 2.1.3684-21).
• Необходимо обеспечить звукоизоляцию преобразованной квартиры. Если в помещении будет работать какое-либо оборудование, шумы и вибрация не должны превышать допустимый уровень (п. 130 СанПиН 2.1.3684-21, СП 51.13330.2011).
• Если в планах создание торговой точки, то придется предусмотреть зону разгрузки-погрузки товаров. При этом необходимо учесть, что она должна быть расположена с той стороны, куда не выходят окна жильцов дома (пп. 138, 139 СанПиН 2.1.3684-21).

От кого нужно получить согласие

Преобразование помещения и обустройство отдельной входной группы, как правило, затрагивает часть общего имущества собственников всего дома. Для того чтобы осуществить эти преобразования, нужно провести общее собрание собственников и получить их согласие (подп. 4.5 п. 2 ст. 44 ЖК РФ):

• на использование части общего имущества МКД;
• перевод квартиры в помещение бизнес-категории.

Правила проведения такого собрания и получения согласия изложены в п. 3 ст. 45 и п. 1.2 ст. 46 ЖК РФ.

Количество подъездов в МКД	Собрание считается правомочным (имеет кворум), если на нем присутствовали	Решение считается принятым, если за него проголосовало
Один	Собственники помещений, обладающие более 2/3 от общего числа голосов собственников	Большинство от общего числа собственников, участвующих в собрании
Несколько	Собственники (их представители), обладающие более 50% от общего числа голосов. В том числе собственники помещений подъезда, где расположено переводимое помещение, обладающие более 2/3 от общего числа голосов.	Большинство от общего числа собственников, участвующих в собрании. В том числе большинство собственников помещений того подъезда, где расположено переводимое помещение.

Принятие решения о переводе помещений

Орган, осуществляющий перевод помещений, должен рассмотреть заявление и представленные документы в течении 45 дней со дня их получения (п. 4 ст. 23 ЖК РФ). В Москве этот срок составляет 34 рабочих дня (п. 2.7 Административного регламента).

По результатам рассмотрения должно быть принято одно из следующих решений (п. 2 ст. 23 ЖК РФ):

• о переводе помещения;
• отказе в переводе помещения.

Положительное решение подтверждает окончание процедуры и является разрешением для использования квартиры в качестве бизнес-помещения (п. 7 ст. 23 ЖК РФ).

Если для перевода жилого помещения в бизнес-категорию необходимо переустройство и (или) перепланировка, то заключение о переводе жилого помещения в нежилое должно содержать требование о проведении соответствующих работ в помещении. Перечень работ зависит от того, что именно необходимо поменять в помещении, и от требований, которые установлены к таким процедурам в соответствующем субъекте РФ.

Работы принимает приемочная комиссия, сформированная органом, осуществляющим перевод (п. 9 ст. 23 ЖК РФ). В задачи комиссии входит:

• проведение проверки выполненных работ;
• составление акта, который подтверждает, что работы выполнены.

Похожие записи:

• Размер госпошлины за регистрацию автомобиля в ГИБДД в 2023 году
• Поиск ИНН физического лица по паспорту
• Как приватизировать гараж в кооперативе?