Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получение имущественного вычета при покупке жилья в 2021 году в разных ситуациях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
Список документов для налогового вычета
Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.
Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:
- декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
- справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
- договор купли-продажи жилья;
- свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
- акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
- документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
- паспорт;
- свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).
При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:
- договор с кредитной организацией;
- график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.
Расходы на отделку дома после получения свидетельства о праве собственности
НК РФ предусматривает возможность получения имущественного вычета не только при покупке жилого имущества, но и в случае, если такое имущество было построено налогоплательщиком. Для этого необходимо документально подтвердить сумму понесенных расходов, связанных со строительством. Перечень расходов поименован в п. 3 ст. 220 НК РФ, к ним относятся расходы на проектно-сметную документацию, строительные и отделочные материалы, подключение к коммуникациям, услуги и работы по строительству. Также можно купить не оконченный строительством дом, достроить его и заявить право на вычет. Причем срок, за который можно учесть расходы, отсчитывается с момента приобретения земельного участка, на котором будет возведен дом, или с момента покупки незавершенного строительства.
А вот окончание периода, за который учитываются расходы, не связано с моментом регистрация права собственности на объект и получением свидетельства о праве или выписки из ЕГРП. Так, в Письме ФНС от 22.04.2016 № БС-4-11/7253 указано, что расходы, связанные с отделкой жилого дома, произведенные после регистрации права собственности на него, могут быть включены в состав имущественного налогового вычета. При этом не стоит забывать про максимальный размер вычета – 2 млн руб.
Кто может претендовать на получение вычета?
Чтобы налогоплательщик мог воспользоваться льготой, должны быть выполнены следующие требования:
- Дом оформлен в собственность и имеет статус жилого объекта;
- Покупатель является налоговым резидентом РФ и платит НДФЛ;
- Недвижимость находится на территории России;
- У покупателя есть документы, подтверждающие расходы на приобретение дома;
- Продавец не относится к числу близких родственников покупателя;
- Налогоплательщик ранее не получал вычет или у него имеется неиспользованный остаток.
Как определить момент, когда уже можно обращаться за вычетом по новостройке
Чтобы истребовать оба вида имущественных вычетов при приобретении квартиры – «стандартный» и на сумму ипотечных процентов (если покупка была с использование заемных средств) – нужно выполнить одно обязательное условие:
|
ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА КВАРТИРА (ДОМ) ДОЛЖНА БЫТЬ ПЕРЕДАНА В РАСПОРЯЖЕНИЕ ПОКУПАТЕЛЯ (ЗАЯВИТЕЛЯ ВЫЧЕТА) |
Обычно документом-подтверждением факта передачи жилья выступает передаточный акт, подписанный сторонами сделки.
При покупке квартиры в новостройке оформляют акт приема-передачи между покупателем-дольщиком и застройщиком.
Такого рода акты удостоверяют фактический переход недвижимости в руки приобретателя. Без них не зарегистрируют право собственности и не предоставят налоговый вычет.
Запомнить про имущественный вычет на приобретение жилья в ипотеку в 2023 году
- Налогоплательщик — налоговый резидент РФ вправе учесть расходы на покупку/строительство недвижимости, а также на погашение процентов по кредиту в составе имущественного налогового вычета.
- Один человек может вернуть до 650 тыс. рублей на покупку квартиры в ипотеку. Для супругов сумма удваивается и достигает 1,3 млн рублей.
- Налоговый вычет за отчетный год не может превышать сумму налогооблагаемого дохода, полученного в том же году.
- Вычет на проценты за пользование заемными средствами предоставляется при условии, что в договоре четко указано назначение средств — на покупку конкретного жилья.
- Налоговый вычет на проценты по жилищному кредиту положен только на сумму фактических выплат. Расходы должны подтверждаться справкой из банка.
- До 1 января 2014 года размер налогового вычета по процентам по ипотеке не ограничен по сумме — в него включаются все фактические выплаты. Основной и процентный вычет предоставляется по одному и тому же объекту жилья. То есть, ипотека — покупка жилья по этой ипотеке — вычет.
- С 1 января 2014 года лимит вычета на проценты по жилищным кредитам установлен на уровне 3 млн рублей. Вычеты на покупку жилья и на проценты по кредиту не привязаны к одному объекту недвижимости. По основному имущественному вычету (2 млн рублей) можно дополучить остатки при покупке следующего жилья.
- Налоговый вычет по процентам по ипотеке предоставляется только на один объект недвижимости.
- Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку не ограничен сроками. Его можно получать до тех пор, пока не будет исчерпан законный или личный лимит.
- Налогоплательщик имеет право на возврат НДФЛ с процентов по ипотеке, уплаченных до получения права собственности, но после оформления акта приема-передачи, а с 2022 года и регистрации жилья в Росреестре.
- Рефинансирование кредита не лишает налогоплательщика права на получение налогового вычета по процентам по ипотеке.
Способы получения денег
Что касается конкретных сумм возврата, то есть такие ограничения:
- Предельная сумму, из которой может быть осуществлен выплата – это 2 млн рублей. При условии, что договор долевого строительства заключен до 1.01. 2008 года. Если позже, то вычет будет производиться из 1 млн.
- Сумма для просчета выплат не может быть больше 2 млн рублей.
- Рассчитывать на возврат средств можно в таких объемах: если расчет возврата 2 млн, то 260 тыс рублей, если 1 млн, то 130 тыс рублей.
- Расчет для каждого дольщика происходит на основании сумм, которые работодатель перечислял на протяжении года из зарплаты. Больше этой суммы взять невозможно.
- Получить средства можно частями, пока не будет достигнута граничная сумма.
Пенсионеры – как работающие, так и неработающие – могут воспользоваться очень полезной льготой от государства. Они вправе оформить возврат не только за год приобретения квартиры, но и за три года, предшествующих покупке. Главное, чтобы за этот период у пенсионера был налогооблагаемый доход, с которого он перечислил в бюджет НДФЛ.
Пример. Пенсионерка Иванова Л.А. вышла на пенсию в 2019 году. В 2020 она приобрела квартиру по ДДУ – подписала акт приемки, но в этом году у нее не было доходов, с которых удержали бы НДФЛ. Пенсионерка вправе подать документы на возврат налога за 2019, 2018 и 2017 годы, пока она еще работала.
Итак, оформить налоговый вычет после покупки квартиры по ДДУ достаточно просто – достаточно собрать документы и подать их в налоговую. Гражданин может самостоятельно справиться с этой задачей, однако если возникнут трудности – наши читатели могут воспользоваться консультацией дежурного юриста сайта.
Что представляет собой данный вычет?
Имущественный налоговый вычет по договору долевого участия позволяет гражданину, заключившему соответствующий договор:
- Вернуть 13% от стоимости построенного жилья по долевому договору, а также 13% от ипотечных процентов, если для приобретения данного жилья оформлялась ипотека.
В случае, если квартира по долевому договору построена в 2014 году и позднее, то при возврате ипотечных процентов в расчет может браться сумма данных процентов, не превышающая 3 000 000 рублей. Если квартира построена до 2014 года, то данное ограничение не применяется (в расчет берется любая подтвержденная сумма ипотечных процентов).
При этом, если человек оформил вычет на квартиру, построенную до 2014 года, то он уже не сможет получить вычет с покупки какого-либо другого жилья.
Пример 1.
Иванов А.А. в феврале 2015 года оформил в собственность квартиру по долевому договору стоимостью 3 000 000 рублей. Из них 1 000 000 он вложил в покупку самостоятельно, еще 2 000 000 — в виде ипотечного займа по ставке в 10% годовых на 10 лет.
Иванов А.А. вправе:
- вернуть 13% от стоимости жилья — 390 000 рублей;
- вернуть 13% от ипотечных процентов за период времени между первым месяцем их выплат и последним (либо до тех пор, пока сумма процентов не достигнет 3 000 000 рублей).
Так, если Иванов.А.А. собирается оформить вычет в 2016 году, то за ипотечный кредит в 2 000 000 рублей сроком на 10 лет по ставке в 10% годовых он уплатит (по аннуитетной схеме) с февраля по декабрь 2015 года порядка 178744,64 рублей. С них он сможет вернуть 13%, данная сумма составит 23 236,80 рублей.
Возврат указанных сумм осуществляется исключительно за счет НДФЛ по ставке в 13%, уплаченного гражданином в бюджет государства — с зарплаты, вознаграждений по гражданско-правовым договорам, доходов от продажи какого-либо имущества. Если у гражданина не было доходов, облагаемых НДФЛ, то вычет оформить не получится.
Пример 2.
Знакомый нам Иванов А.А. в 2015 году заработал 400 000 рублей, работая по трудовому договору в частной фирме. С указанной зарплаты он перечислил государству НДФЛ в размере 52 000 рублей (13% от 400 000).
В связи с этим, Иванов А.А., оформляя вычет в 2016 году, сможет лишь отчасти вернуть расходы на жилье — в величине 52 000 рублей. Но в последующие годы он сможет вернуть оставшуюся часть вычета по стоимости жилья — 338 000 рублей (390 000 — 52 000), за счет уплачиваемых НДФЛ.
Кроме того, у Иванова А.А. может сформироваться приличный неиспользованный вычет по ипотечным процентам (которые суммируются за все месяцы выплат по кредиту). Он может быть исчислен только с суммы процентов за кредит, не превышающей 3 000 000 рублей, поскольку квартира была куплена налогоплательщиком в 2015 году, однако, данное требование с учетом условий по кредиту Иванова А.А. соблюдается: за 10 лет выплаты займом по ставке 10% годовых он перечислит банку порядка 1 171 618 рублей (если не погасит заем ранее).
- На законных основаниях не уплачивать НДФЛ с собственной зарплаты (и иных доходов) в размере соответствующего вычета.
Пример.
Знакомый нам Иванов А.А. решил оформить вычет не по первой, а по второй схеме. В этом случае он сможет не уплачивать ежемесячный НДФЛ (с зарплаты порядка 33 333 рублей) в размере 4 333 рублей (13% от 33 333):
- до конца года, в котором он оформил вычет по соответствующей схеме;
- до тех пор, пока сумма исчисленных НДФЛ не достигнет цифры, состоящей из 390 000 рублей (13% от стоимости квартиры Иванова А.А.) и 13% от процентов, уплаченных Ивановым А.А. по ипотечному договору.
Возможен ли вычет, если дом не достроен
Как получить вычет, если строительство многоэтажного дома не закончено?
В данном случае следует обратиться к пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, в которой говориться о том, что подтверждающим документом для получения установленной налоговой преференции является акт приема-передачи жилья.
При ДДУ право на имущественный вычет подтверждается передаточным актом, который подписывает покупатель и застройщик.
Тогда как при покупке жилья традиционным способом в уже существующем доме, за имущественным вычетом покупатель обращается только после того, как оформит жилье в собственность в Росреестре, и, соответственно, получит выписку из ЕГРН, подтверждающую новый статус.
Следует отметить, что на рынке недвижимости нередко возникают ситуации с обманутыми дольщиками, когда застройщик не сдает дом в эксплуатацию и затягивает строительство. В данном случае для получения налоговой льготы покупателю все равно придется дождаться завершения строительства жилья.
Если квартира не достроена получить вычет категорически невозможно.
Застройщик обязан передавать новому жильцу жилплощадь, качество и состояние которой соответствует проектной документации. Не всегда квартира сдается в эксплуатацию с чистовой отделкой, если это не предусмотрено ДДУ.
Однако тогда в соглашении должно быть отдельно прописан пункт о том, что квартира требует улучшений и фактически не пригодна для проживания.
Тогда новый владелец вправе вместе с налоговым вычетом на квартиру получить вычет за ремонт жилья.
При этом все ремонтные траты покупатель должен будет подтвердить документально. В качестве доказательства понадобятся чеки, квитанции, контракт с подрядчиком и т.п.
Как получить налоговый вычет при строительстве дома за свой счет в 2021?
В случае приобретения недвижимости супругами в совместную собственность каждое лицо вправе приобрести налоговую компенсацию.
Такое право также распространяется в случае, если объект будет поделен на паи.
При покупке помещения в совместную собственность имущественный налоговый возврат будет распределен на усмотрение супругов:
- — На части, распределенные супругами персонально, что отмечается в соглашении;
- — На равные доли (каждая по 50%) по договору либо без него.
При этом один из супругов по закону может отказаться в пользу другого от своего возврата.
Приобрести компенсацию допустимо посредством:
— Нанимателя — на протяжении некоторого отрезка времени НДФЛ не будет вычтен из зарплаты работника;
— Налогового органа – возврат будет перечислен на банковский счет.
Регламент оформления вычета посредством ФНС:
| Оформляется налоговая декларация | реализуется запрос из бухгалтерии по фактическому месту работы, передается справка, удостоверяющая уровень доходов, выполненных налоговых платежей за конкретный период; |
| Составляется документация на недвижимость | удостоверяющая право собственности, передаются дубликаты платежных квитанций; |
| В том случае, если недвижимость была куплена в совместную собственность | нужно также предоставить дубликаты свидетельства о вступление в брак, а также соглашение участников сделки, заключенное в письменном виде; |
| Собранный пакет документации | передается в территориальную налоговую инспекцию. |
При этом в ФНС по закону нужно обращаться по завершению года (если налоговый период закончился). Тогда как декларация подается до 30.04.
Компенсация может перечисляться за три предыдущие периоды (годы) в случае, что недвижимость пребывала в течении всего периода в собственности. Чтобы это сделать нужно заполнить по три декларации соответственно за каждый год.
Кроме того, оформить вычет допустимо и до момента завершения налогового периода. Чтобы это сделать доведется обратиться к нанимателю.
ДДУ представляет собой способ инвестирования в строительство жилья. Застройщик не имеет достаточного количества собственных средств, на которые можно полностью воздвигнуть жилой дом. Недостаток денег компенсируется привлечением средств будущих жильцов, с которыми заключается ДДУ.
Схема строительства жилого объекта выглядит так:
- Застройщик либо приобретает земельный участок под застройку, либо арендует его.
- Строительная компания ищет инвесторов – будущих жильцов, с которыми заключается ДДУ.
- Участники строительного процесса выплачивают свою долю, оговоренную в договоре в установленные сроки.
- По окончании возведения здания происходит оформление жилой недвижимости в собственность.
Изменения в правилах получения налогового вычета
В 2013 году существовавшие до этого правила получения имущественного вычета решили изменить. Нововведения вступили в силу с 1 января 2014 года и действуют до настоящего времени. Теперь при подаче заявления нужно учитывать, когда квартира была оформлена в собственность – до 2014 года или после.
Список изменений в формировании имущественного налогового вычета:
- ограничение по размеру суммы к возврату теперь касается не объекта приобретения (квартиры), а субъекта – то есть налогоплательщика. Это позволяет подать заявление на льготу по нескольким объектам. Если человек приобрел квартиру, стоимость которой менее 2 000 000 рублей, он может в дальнейшем купить еще одну и «добрать» остаток по сумме льготы. До 2014 года такого права у налогоплательщика не было – если объект недвижимости стоил менее 2 000 000 руб., часть вычета просто «сгорала»;
- вычет по ипотечным процентам с 2014 года ограничен 3 000 000 руб. Ранее льгота составляла 13% от любой суммы.
Новые правила действуют только для тех, кто не подавал заявление на вычет в отношении недвижимости, право собственности на которую возникло до 1 января 2014 года. Другими словами, если человек купил и оформил квартиру в 2012 году, а обратился за получением льготы в 2018 году, то для него будут действовать старые правила. Недвижимость, которую купили после 1 января 2014 года, будет оформляться с учетом изменений в законодательстве.
Необходимые документы
Первым делом мы должны оформить право на получение налогового вычета. Для этого мы собираем нужный пакет документов и отправляем его в налоговую инспекцию по месту нашей прописки.
Если мы находимся в другом городе, можно отправить документы почтой. В налоговую отправляем копии документов, но они должны быть заверенными с оригиналов. Помочь с этим может нотариус. Услуги юриста бесплатными не будут, а потому если есть возможность – лучше самостоятельно поехать в отделение налоговой. Обычно при личной подаче документов у вас попросят оригиналы для того, чтобы заверить копии. Эта процедура поможет избавиться от лишних проблем в будущем. Далее у налоговой есть 30 календарных дней на то, чтобы выдать вам разрешение на получение налогового вычета.
Теперь мы занимаемся возвращением налогов с покупкой квартиры. На этом этапе нам нужны будут уже новые документы – из старого пакета останутся лишь копии паспорта и ИНН. Список будет следующим:
- копия паспорта и ИНН;
- справка 2-НДФЛ;
- документы, подтверждающие расходы (чеки, квитанции, выписки из банка, расписки и так далее);
- выписка из ЕГРН или копия документа о праве собственности;
- копии акта передачи недвижимости в вашу собственность и договора о ее приобретении;
- реквизиты банковского счета, на который вам вернут средства.
Собрав такой пакет документов, нам нужно опять обратится в налоговую, желательно лично. После этого остается только ждать результата. В итоге, вам просто может прийти уведомление из банка о денежном переводе с нужной пометкой.
Кто может получить льготу при ДДУ
Воспользоваться льготой по НК РФ вправе далеко не все приобретатели строящегося жилья. Законодатели обозначили ряд требований, которые обязательны к исполнению. Иначе деньги не вернут из бюджета.
Требования к получению возврата НДФЛ по ДДУ:
- Приобретаемое жилье строится на территории Российской Федерации.
- Покупатель является налоговым резидентом, то есть проживает в России не менее 183 дней в году.
- Приобретатель имеет официальный налогооблагаемый доход по ставке 13% НДФЛ.
- Покупка жилья оформлена документально. В нашем случае требуется договор долевого участия для налогового вычета.
- Сохранены платежные документы по расчетам за жилье.
- На руках у покупателя квартиры имеется подписанный передаточный акт или иной документ, подтверждающий, что застройщик сдал жилье, а покупатель принял.
Допускается приобретение квадратных метров ДДУ за счет кредитного ипотечного капитала, государственных бюджетных субсидий и средств работодателя. НДФЛ можно вернуть только с собственных средств и ипотечного кредита. Возврат НДФЛ с бюджетных субсидий, материнского капитала и прочих целевых средств от государства и работодателя не предусмотрен.
Льгота по НДС для застройщика: так ли она выгодна?
При передаче дольщику объекта долевого строительства (за исключением объектов производственного назначения) услуги застройщика не подлежат налогообложению НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Не будем вдаваться в подробный комментарий всех противоречий как этого пункта, так и Закона № 214-ФЗ (особенно с учетом внесенных в него в последнее время изменений).
Зададим только один наивный вопрос: — А так ли уж выгодно для застройщика многоквартирного жилого дома применение упомянутой льготы?
Закон № 214-ФЗ установил довольно высокие требования к застройщикам многоквартирных жилых домов. И влиться в их ряды какой-нибудь фирме, заработавшей на торговле обувью или оргтехникой приличные (по их понятиям) деньги и решившей их приумножить возведением пары многоэтажек, навряд ли выйдет. Войти на этот рынок непросто, а выйти, если вход был удачным, нет смысла.
И упомянутый застройщик имеет право отказаться от льготы (п. 5 ст. 149 НК РФ), подав заявление в налоговую инспекцию по месту своего учета не позднее 1-го числа того квартала, в котором он думает начать работу без ее применения. При этом передавать квартиры дольщикам, начисляя НДС от установленной договором стоимости квартиры, он будет должен, как минимум, год.
Кто может получить льготу при ДДУ
Воспользоваться льготой, по НК РФ, вправе далеко не все приобретатели строящегося жилья. Законодатели обозначили ряд требований, которые обязательны к исполнению. Иначе деньги не вернут из бюджета.
Требования к получению возврата НДФЛ по ДДУ:
- Приобретаемое жилье строится на территории Российской Федерации.
- Покупатель является налоговым резидентом, то есть проживает в России не менее 183 дней в году.
- Приобретатель имеет официальный налогооблагаемый доход по ставке 13% НДФЛ.
- Покупка жилья оформлена документально. В нашем случае требуется договор долевого участия для налогового вычета.
- Сохранены платежные документы по расчетам за жилье.
- На руках у покупателя квартиры имеется подписанный передаточный акт или иной документ, подтверждающий, что застройщик сдал жилье, а покупатель принял.
Допускается приобретение квадратных метров ДДУ за счет кредитного ипотечного капитала, государственных бюджетных субсидий и средств работодателя. НДФЛ можно вернуть только с собственных средств и ипотечного кредита. Возврат НДФЛ с бюджетных субсидий, материнского капитала и прочих целевых средств от государства и работодателя не предусмотрен.