Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «По каким критериям дом признаётся многоквартирным». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации не определено. В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
У собственников квартир есть общедомовое имущество
ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.
Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что
- Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
- Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
- В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.
Виды многоквартирных домов
Современные технологии в строительной сфере позволяют строить здания различных типов. Многоквартирные дома имеют несколько видов построек. Это:
- панельные дома — строительство МКД осуществляется из готовых конструкций, то есть панелей, которые изготавливаются на производственных объектах. С помощью спецтехники они завозятся на строительную площадку и монтируются в ускоренном темпе (в течение 6-ти месяцев) и соответственно плану возводимого здания;
- блочные дома — многоквартирный дом строится из керамзитобетонных или шлакобетонных блоков. Такой вид зданий отличается быстротой строительства, хорошей звуко- и теплоизоляцией, оптимальной стоимостью м²;
- монолитные дома — современная технология их возведения позволяет строить МКД высокой прочности с расчетом на длительную эксплуатацию. Они имеют высокий порог тепловой и звуковой изоляции, возможность создавать различные архитектурные проекты, не ограничивать этажность зданий;
- кирпичные дома — строятся из экологически чистого материала, обладающего высокой прочностью и теплоизоляцией.
Особенности многоквартирного дома
Понятие о том, как организовано устройство многоквартирного дома, дается в ЖК Российской Федерации. К особенностям многоквартирного дома относят:
- Каждая жилая комната в доме оформлена на конкретного гражданина. Если помещение пустует, и в нем никто не живет, это не отменяет начисление коммунальной платы по базовым тарифам.
- Многоквартирный дом не обслуживается государством. Ответственность за ремонт здания и общей территории, а также сохранность внутренних коммуникаций, ложится на плечи собственников.
- Жильцам многоквартирного дома следует открыть персональный фонд, в который будут направляться деньги на ремонт систем водоснабжения, отопления и энергообеспечения. Они начнут выходить из строя, и к этому следует быть готовыми.
- Управление такой большой недвижимостью, как многоквартирный дом, требует определенных знаний и навыков, для минимизации ущерба во время эксплуатации. Если среди жильцов нет специалиста, понимающего, каким образом функционирует здание, и что понадобится для его поддержания, – доверьте уход за домом и его жизненно важными системами управляющей компании. Это поможет избежать неприятностей, когда единая налаженная система в один момент выйдет из строя, лишив жильцов доступа к воде, газу или электричеству.
- Территория, окружающая многоквартирный дом, – общая собственность. Не допускается организация персонального парковочного места или хозяйственной постройки, без одобрения остальных жильцов.
Строительные нормы и правила.
Согласно положениям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001 № 35, данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они:
- не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
- не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
- имеют самостоятельные системы вентиляции;
- имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.
В приложении Б «Термины и определения» к СНиП 31-02-2001 указано, что настоящий документ распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над (под) другими жилыми блоками.
Блокированные дома, не отвечающие этим условиям, проектируют и строят в соответствии с требованиями СП 54.13330 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778.
Выводы
Из изложенных выше положений следует, что ключевыми различиями МКД и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются:
- наличие (отсутствие) общего имущества (кроме стен между соседними блоками);
- статус земельного участка (каждый блок жилого дома находится на отдельном земельном участке).
Особенности многоквартирных домов
МКД отличаются от других жилых объектов и имеют свои особенности. Многоквартирные дома бывают точечные и протяженные, в зависимости от высоты и длины. Там может быть несколько подъездов с отдельным входом. Высота точечных зданий выше, чем длина, зачастую они имеют один подъезд.
МКД разделяют на:
- Секционные. Дом состоит из подъездов и секций, в каждой из которых имеется своя лестничная клетка. На этажах расположена лестничная площадка, с которой люди попадают в квартиры.
- Коридорные. Несколько лестничных клеток ведут в общий коридор. В квартиры можно попасть по внутреннему коридору.
- Галерейные. Вокруг дома или по одной стороне здания проходит галерея, откуда можно попасть в квартиры. Лестничная клетка обычно одна.
Многоквартирный дом блокированной постройки
Согласно пп.2, п.2, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной постройки представляет собой здание, в высоту не более трех этажей, состоящее из обособленных блоков (предназначенных для проживания отдельных семей каждый), имеющее общие стены без проемов между блоками и выход на территорию общего пользования.
Блокированная постройка представляет собой дом с отдельным выходом из каждой квартиры непосредственно на земельный участок общего пользования. А отличительной чертой такого объекта недвижимости становится постановка на учет в кадастровый реестр отдельно каждого блока (квартиры), с прилегающей к нему территорией.
Данный вид недвижимости не относится к МКД, а значит не входит в проекты региональных программ и содержится за счет собственников помещений (по аналогии с частным домом).
Коммуникации инженерные
С практической стороны, список имущества, которое является общим в многоквартирном доме, определяется для каждого вида сооружения индивидуально. К примеру, в одних зданиях имеется система лифтов, а другие подобным оборудованием не оснащены. Также в некоторых домах может находиться система удаления дымовых газов, противопожарной автоматики, а в других зданиях этого нет по причине небольшой этажности или других особенностей.
Как указано в соответствующем праве, в домах, которые имеют до 9 этажей, может функционировать система газопровода. Если количество этажей в доме больше, то его газифицировать запрещается в праве на законодательном уровне. Перечень имущества, которое является общим, также определен соответствующими законами. Это понятие четко регламентируется принятыми постановлениями.
Формы проведения ОСС жильцов МКД
Проведение собрания собственников многоквартирного дома допускается в трёх формах, указанных в таблице:
Таблица 1.
| Форма | Плюсы | Минусы | Примечание |
| Очная | Владельцы жилья должны собраться в определенном месте, в указанное время. | Сложность в проведении, если в составе МКД числиться много помещений. Необходимость составления двух видов протоколов. Голоса в заочном способе не суммируются с очным. | Рекомендовано для одноподъездных домовладений или когда количество квартир не превышает 60. |
| Очно-заочная | Допускается голосование непосредственно на месте проведения сбора либо после. Заседание жильцов состоится один раз. | Следует сначала организовать очную конференцию. | — |
| Заочная | Возможность направлять письменные решения, проводить голосование по адресу нахождения собственника. Допускается сбор подписей в электронном формате. | Долгий процесс, т. к. необходимо провести два этапа. Не каждый владелец жилья в состоянии присутствовать на встрече, что автоматически лишает его права высказывать мнение о повестке дня. | Как правило, необходимо, если очный вариант не собрал кворум. |
Выполнение каких работ входит в обязательства управляющей компании
Управляющая компания – это организация, которой собственники объектов недвижимости доверяют управление своим имуществом, находящимся в долевой собственности в соответствии с Договором доверительного управления.
Важно! Обязанности управляющих компаний регламентированы ЖК РФ, в том числе статьями №№ 161 и 162.
Управляющая компания действует на основании заключённого Договора с собственниками жилья и выполняет следующие работы:
- обеспечивает безопасность проживания в обслуживаемом здании в соответствии с Правилами пожарной безопасности и требованиями санитарно-эпидемиологических норм;
- обеспечивает доступ собственников к объектам недвижимости, находящимся в долевой собственности;
- поддерживает в работоспособном состоянии инженерное оборудование и приборы общедомового учёта, устанавливаемые на инженерных коммуникациях;
- проводит ремонт общедомовой собственности;
- осуществляет общее управление деятельностью МКД.
Первым жестом заботы об удовлетворении жилищных потребностей простых граждан можно считать Программу партии, которая начала работать в 1917 году. Суть Программы была проста: забрать дома у богатых и отдать бедным. Возможно, сейчас такое решение выглядит примитивным и несправедливым, но по статистике 1913 года жилищное обеспечение равнялось приблизительно 4 м2 на человека. По факту эта средняя цифра была значительно меньше: ведь в статистику входил и метраж огромных квартир и особняков, в которых проживала лишь одна обеспеченная семья.
Справка. Как и любой другой нормативный акт, ЖК РФ регулярно изменяется и дополняется. Последние изменения вступят в силу 12 января 2019 года.
Последний советский Жилищный Кодекс, утвержденный Верховным Советом в 1983г., утратил свою силу первого марта 2005 года: государство перешло от плановой экономике к рыночной, стране требовались совершенно иные законы и нормы. Так появился Жилищный Кодекс Российской Федерации.
Более подробно об общем имуществе
Одним из основных признаков многоквартирного дома являются общие инженерные системы и помещения общего пользования. Выходя из своей квартиры, человек попадает на площадку, куда также выходят и соседи. Далее следует спуск по лестнице, которая также считается общим нежилым помещением. Наглядным примером общего имущества является лифт. Им пользуются все соседи (за исключением, может быть, жильцов 1-ого этажа). И это только видимая часть айсберга. Есть еще перекрытие, фундамент, несущие стены и прочее.
В каждой квартире есть доступ к воде, электричеству, природному газу, канализации. Для подведения этих средств используются инженерные системы, которые тоже считаются общими в многоквартирном доме. Выходя на улицу, жители дома видят двор (придомовую территорию). Ее состояние зависит от управленческих решений в МКД. Это общее имущество. Выделить свою часть и распорядиться ею не получится.
Есть хорошая новость! Зато, при необходимости использовать общие нежилые помещения, вам не вправе отказать. Поставить детскую коляску, организовать хранение велосипеда в кладовом помещении и прочее.
В нежилых помещениях граждане жить не могут. Для проживания предусмотрен жилой фонд. Многие жители МКД обеспечивают себе доход, создавая что-то своими руками. Так вот, организовывать промышленное производство на дому запрещено. Только хобби и только в небольших масштабах. Например, кто-то печет торты на заказ (с точки зрения ЖКХ, это не запрещено, однако такая деятельность запрещена налоговой службой, санэпидемслужбой и Роспотребнадзором). Большого потока клиентов по подъезду быть не должно. Также запрещена миссионерская деятельность на базе МКД.
Итог: каждый жилец должен блюсти права и интересы соседей. Нельзя, например, взять и поставить станок, от работы которого будет производиться постоянный шум. Также как нельзя держать на балконе коз, кур и иных животных. Все встречали в жизни таких соседей, у которых шумит музыка до ночи, или утром в воскресенье раздается гул перфоратора. Следует помнить о временных рамках, когда шуметь можно, и когда нужно соблюдать тишину.
Важными аспектами доброго соседства является соблюдение санитарных и противопожарных норм. Например, курить на лестничных пролетах запрещено, не говоря уже о том, чтобы бросать окурки. Каждый из жителей МКД должен поддерживать в чистоте и порядке вход к своей квартире, не захламлять вещами и не заставлять ящичками.
В целях пожарной безопасности проходы должны быть свободными. Также нельзя хранить дома легковоспламеняющиеся жидкости, например, бочку с бензином. Экологическая безопасность также соблюдается в МКД. Нельзя пользоваться в жилых помещениях химией с ярко выраженным запахом. Это может касаться лакокрасочных материалов. Например, когда один из соседей в подвале обустроил мастерскую и красит изделия, а по вентиляции всего стояка доносится аромат химии.
Таким образом, все, что касается коридоров, лестничных площадок, лестниц, лифтов, подвалов и крыш, коммуникаций и придомовой территории, является общим для владельцев МКД и подлежит обслуживанию в ЖКХ.
Всегда ли считается двухквартирный одноэтажный дом многоквартирным
Если название «дуплекс» россиянам уже более или менее знакомо, то о флэтхаусах слышали пока немногие. Эта торговая марка зарегистрирована корпорацией Good Wood. Название Flathouse буквально означает «квартира-дом». Проект типовой, то есть не требует каждый раз разработки новой проектной документации. Флэтхаусы строят только из дерева, каждый дом состоит из двух секций и рассчитан на проживание двух семей.
Дома на двух хозяев часто строили в сельской местности в советское время. Сейчас этот формат снова популярен. Правда, названия у домов новомодные – дуплексы, флэтхаусы, но суть остается прежней – под одной крышей проживают две семьи.