Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Переходный период для плательщиков ЕНВД

В связи с прекращением с 01.01.2021 действия спецрежима в виде ЕНВД п. 3 Федеральным законом № 373-ФЗ предусмотрен трехмесячный переходный период для налогоплательщиков, применяющих обозначенный спецрежим в IV квартале текущего календарного года. Это налогоплательщики, осуществляющие:

• деятельность стоянок для транспортных средств;

• розничную торговлю через объекты стационарной торговой сети с площадью торгового зала от 50 до 150 кв. м;

• оказание услуг общепита через объекты с площадью зала обслуживания посетителей от 50 до 150 кв. м;

• ремонт и техобслуживание ТС.

Как изменится стоимость патента

Принцип расчета суммы налога ПСН в 2023 г. не поменяется. Потребуется, как и раньше, определить налоговую базу (потенциальный доход за год по конкретной деятельности), действующую ставку и срок действия патента (при необходимости подсчитать его в днях).

Стандартная ставка составляет 6 %, но субъекты РФ, напомним, могут снизить ее вплоть до нуля. Поэтому для целей расчета ее размер нужно уточнять. При расчете используют следующие формулы:

• для патента сроком на год: НБ х 6%;
• для патента сроком от месяца, меньше года: (НБ /365(366) дн. х ЧДС патента) х 6%.

Недостатки патентной системы

Несмотря на вышеперечисленные освобождения от уплаты НДФЛ, НДС и налога на имущество все — таки потребуется оплачивать ежегодные фиксированные страховые взносы индивидуальных предпринимателей в Пенсионный фонд РФ;

Оплата должна производиться согласно установленным требованиям (в первый месяц использования).

Порядок приобретения патента

Переход на режим осуществляется по письменному заявлению предпринимателя. Обращаться следует по месту жительства. Сделать это необходимо за 10 дней до фактического начала деятельности (п. 2 ст. 346.45 НК РФ). В нашем случае определяющим фактором становится адрес недвижимости. Если объект, передаваемый в аренду, расположен в другом регионе, документы для приобретения патента примет любая территориальная инспекция. Аналогичное правило действует в городах федерального значения. Здесь привязки к адресу проживания не будет (ч. 2 п. 2 ст. 346.45 НК РФ).

Обратите внимание! Купить патент разрешено одновременно с постановкой предпринимателя на государственный учет. Впоследствии вывести бизнес на режим можно в любое время. Подавать заявление в налоговую инспекцию разрешается в течение года – за 10 дней до фактического начала деятельности.

Способы перехода на режим остаются стандартными. Статья 346.45 НК РФ допускает предоставление документов:

• лично;
• почтой;
• доверенным представителем;
• телекоммуникационными каналами с условием удостоверения квалифицированной цифровой подписью.

На рассмотрение заявления налоговому органу отводится 5 рабочих суток. Отказать в выдаче патента могут в строго определенных случаях. Все они перечислены четвертой частью ст. 346.45 НК РФ. Основанием признаны неверное заполнение формы, указание срока применения режима, не соответствующего правилам главы 26.5, нарушение требований к плательщику ПСН, наличие недоимки по ранее выданным патентам.

Решение сложных задач

Если одна из сторон отказывается регистрировать договор аренды, допустимо исполнение требований действующего законодательства по стандартной схеме рассмотрения дела в судебных инстанциях. Необходимо точно рассчитывать срок действия соглашения. Чтобы исключить обязательную процедуру, применяют предварительное соглашение с обязательствами о заключении контракта в будущем. Следует помнить, что субаренда оформляется на общих основаниях.

При найме части помещения возникают правовые коллизии, так как в кадастре указана только одна запись на определенный объект недвижимости. В такой ситуации необходимо сперва оформить учет арендуемых помещений по стандартному алгоритму:

• изготовить технический план отдельного помещения;
• поставить помещение на кадастровый учет;
• зарегистрировать аренду.

Договор аренды нежилых помещений регистрируют, только если здание сдано в эксплуатацию официально.

Как перейти на патент

Важно! Индивидуальные предприниматели, изъявившие желание перейти на патентную систему налогообложения с 2023 года, подают заявление на получение патента в налоговый орган не позднее чем за 10 дней до начала применения патентной системы налогообложения, то есть не позднее 16 декабря текущего года.

Подать заявление на патент на 2023 год можно:

1. в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи, через сервис «Личный кабинет налогоплательщика индивидуального предпринимателя», размещенный на официальном сайте ФНС России,
2. лично, через представителя, либо направить его в виде почтового отправления с описью вложения.

Форма заявления на получение патента утверждена приказом ФНС России от 09.12.2020 № КЧ-7-3/891@.

Экономическая выгода сдачи жилого и нежилого помещения в аренду

Стоимость патента сохраняется на одном уровне, независимо от того, какое количество имущественных объектов, предоставляются в аренду частным лицам или компаниям.

Документ является выгодным решением для арендодателей, которые получают арендную плату в размере свыше 100-110 тысяч рублей. Удобство определяется следующими моментами:

• документ является заменой налога на доходы физических лиц и налога на имущество предусматривающего поддержанием определенного документооборота;
• документ привязан к конкретному виду экономической деятельности;
• патентная система разрешает отказаться от ведения налогового и бухгалтерского учета;
• налоговая база рассчитывается с использованием принципа дифференцирования.

Условия получения патента на сдачу помещений в аренду

Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:

• договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
• коммерсант обладает исключительными правами собственности;
• сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
• период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
• квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
• не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.

Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером 70.20.1. На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.

Подать заявление можно тремя способами:

1. Передать лично или через представителя.
2. Направить по почте с описью вложения.
3. Направить в электронном виде (по ТКС или через личный кабинет на сайте ФНС).

Заявление нужно подать:

• если ИП планирует осуществлять деятельность в субъекте РФ по месту жительства, в соответствующую инспекцию
• если ИП планирует осуществлять патентную деятельность в другом регионе РФ, по особым правилам

Таблица. Подача заявления ИП, планирующим вести деятельность не по месту жительства

Вид бизнеса	В каком регионе ИП будет осуществлять «патентную» деятельность
Москва Санкт-Петербург Севастополь	Другие субъекты РФ
Перевозка грузов и пассажиров автомобильным и водным транспортом, развозная и разносная розничная торговля	В любую ИФНС региона по месту ведения бизнеса
Иные виды «патентной» деятельности	В любую ИФНС Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя	Если патент действует на территории всего региона — в любую ИФНС данного региона. Если патент действует на территории муниципального образования — в любую ИФНС этого муниципального образования.

Заявление должно быть подано не позднее чем за 10 дней до начала указанного в заявлении срока.

Если физлицо только регистрируется как ИП и планирует работать на ПСН по месту жительства, применяется особое правило. Будущий предприниматель вправе подать форму № 26.5-1 вместе с документами на регистрацию. Тогда ему одновременно присвоят статус ИП и выдадут патент.

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.

При использовании недвижимости в предпринимательской деятельности, то есть при сдаче его в аренду, доход от этой деятельности будет облагаться налогами в соответствии с той системой налогообложения, которая выбрана у ИП. Это может быть ОСНО, УСН или ПСН, если патент приобретен на сдачу помещений в аренду.

Какой режим лучше выбирать для такой деятельности, зависит от многих нюансов и факторов: регион ведения деятельности, размер ожидаемого дохода и расходов и так далее.

Режим «самозанятости» по сдаче нежилых помещений в аренду применять нельзя, что прямо запрещено законом.

Часть видов деятельности ИП для работы с патентом в 2023 году согласно НК РФ

Сфера ведения предпринимательской деятельности	Четко обозначенные виды ведения предпринимательской деятельности в конкретной сфере бизнеса
Оказание услуг гражданам	Ветеринарные услуги
Услуги по фотосъемкам
Косметические услуги
Услуги парикмахерских
Услуги по химчистке
Услуги по установке окон
Образовательные услуги
Услуги по уборке жилых помещений
Услуги по созданию интерьеров
Оказание услуг по уходу за больными и пожилыми людьми
Сдача в аренду собственных жилых и нежилых помещений
Проведение экскурсий
Оказание услуг в платных туалетах
Оказание услуг по платным переводам
Сдача имущества в прокат
Организация приема вторичного сырья
Услуги по ведению частных детективных расследований
Услуги по переносу вещей
Услуги по разведению и посадке цветов
Медицинские услуги
Услуги в сфере фармацевтики
Оказание услуг в производственной сфере
Оказание услуг по ремонту	Жилых помещений

Как определить ИП возможный доход от деятельности с использованием патента в 2023 году

Региональные местные власти определяют размер возможного дохода за год при ПСН. Он устанавливается на 1 календарный год. В случае, когда местные органы власти не принимают нормативный акт, устанавливающих в текущем году размер годового дохода по ПСН, то используется величина предыдущего года.

Рекомендация. Оптимальным месяцем получения патента на следующий год является декабрь текущего года. В этом случае вероятность того, что размер налога по расчетам налоговой инспекции не будет меняться.

Как правило, региональные органы власти устанавливают предполагаемый годовой доход в наибольших границах. Размер 1,0 млн. руб. составляет уровень величины наибольшего возможного годового дохода ИП. Эта величина каждый год должна быть проиндексирована на дефлятор – коэффициент. Коэффициент дефлятора в 2023 году увеличен по сравнению с предыдущим годом и составляет 1,518.

При каких обстоятельствах и в отношении каких видов деятельности представители органов местной власти могут изменять верхнюю границу максимального годового дохода ИП на ПСН

1. 1. В полномочия органов местной власти входит увеличение верхней границы возможного дохода, но не более, чем в 3 раза по некоторым направлениям деятельности ИП:

• осуществление грузоперевозок автомобилями и средствами водного транспорта;
• выполнение работ по ремонту и техобслуживанию автотранспорта, оборудования и иных машин;
• предоставление услуг по перевозке людей автомобилями и водными видами транспорта;
• оказание услуг по выполнению обрядов (религиозных);
• осуществления медицинской деятельности;
• осуществление фармацевтической деятельности.

1. Не зависимо от вида деятельности, но при условии, что она осуществляется в пределах городской территории, население которой превышает 1,0 млн. человек, представители органов городской власти могут в пятикратном размере увеличить верхнюю границу возможного годового дохода ИП на ПСН.
2. 3. Представители органов городской власти могут в 10 раз, но не более, увеличить верхнюю границу возможного годового дохода ИП на ПСН по следующим видам деятельности:

• организация и ведения торговли в розницу;
• сдача в аренду жилых помещений, находящихся в собственности ИП;
• оказание услуг общественного питания.

Стоимость патента на арендное жилье

Нередко начинающие индивидуальные предприниматели интересуются стоимостью патента. Сумма будет зависеть от месторасположения недвижимого имущества и его площади.

Обратите внимание! Возможность приобретения свидетельства, позволяющего сдавать недвижимое имущество, есть только у ИП. Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц пока не может быть приобретен.

Возможно, в скором времени физлица тоже смогут приобретать свидетельство, позволяющее сдать имущество. А вот на сегодняшний момент свидетельством активно пользуются владельцы большого количества квартир, которые являются ИП.

Стоимость патента зависит не только от предполагаемой суммы дохода, но и от места расположения недвижимого имущества, которое планируется сдавать. На ценовую политику также оказывает влияние площадь квартиры. К примеру, патент на сдачу однокомнатной недвижимости в Саратове обойдется в среднем в 12 000-16 000 рублей. Патент на такие же апартаменты в Московской области стоит 32 000-38 000 рублей.

Рассчитать величину можно только с учетом расположения недвижимого имущества. Специалисты рекомендуют воспользоваться формулой для расчета стоимости: П = ПВГД * 6%. ПВГД считается в данном случае потенциально возможным годовым доходом. Установлен ПВГД местной властью, которая руководствуется средней стоимостью аренды жилой недвижимости в регионе.

Похожие записи:

• Ипотека для многодетных: кому положена и как получить
• Как рассчитать угол уклона и длину пандуса?
• Что положено многодетным семьям