Какой список документов требуется для продажи квартиры в 2023 году (часть 1)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой список документов требуется для продажи квартиры в 2023 году (часть 1)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обязанность государства обеспечивать военнослужащих жильем утверждена в Федеральном законе от 27.05.1998 года № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих». Законодательно предусмотрены гарантии предоставления служебных помещений на весь период службы в вооруженных силах. Этим же законом утверждена гарантия предоставления субсидий и иной поддержки лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Как получить документ

Выдаётся жилищный сертификат в порядке очереди, установленной государством. Разделяется процедура на несколько этапов:

• составляется рапорт на имя командира части, в которой служит претендент на получение сертификата;
• документ передаётся в отдел части, отвечающий за улучшение жилищных условий;
• заявителю определяют место в очереди на улучшение жилья;
• когда очередь человека подойдёт, он уведомляется об этом и приглашается для получения сертификата на приобретение жилья.

Для получения сертификата к рапорту прикрепляется следующий перечень документов:

• унифицированную форму рапорта;
• удостоверения личности всех членов семьи;
• военный билет заявителя;
• контракт или иную бумагу в которой указан период службы гражданина;
• выписка из домовой книги;
• справка, подтверждающая необходимость в улучшении жилищных условий.

Условия для получения сертификата

Право на получение субсидии на покупку жилья и ГЖС имеют следующие военнослужащие:

• нуждающиеся (площадь жилого помещения на одного члена семьи составляет менее 18 кв. метров; семья проживает в аварийном или непригодном жилье);
• военнослужащий, который ранее не пользовался военной ипотекой;
• в собственности получателя и членов его семьи нет иной недвижимости;
• выслуга более 20 лет (или более 10 лет при увольнении по уважительным причинам);
• военнослужащий, который состоял в очереди на получение жилья.

Если военнослужащий погиб, но имел право на получение сертификата, обратиться за его получением могут члены семьи.

Не могут претендовать на субсидию:

• военнослужащие, которые оказались в ситуации нуждающихся в жилье в результате размена недвижимости, полученной от государства;
• военнослужащие, чьи ближайшие родственники пользовались жилищными сертификатами.

Комментарии экспертов

Александр Трыкин, руководитель отдела продаж IKON Development:

— Как часто военнослужащим, которые не включаются в НИС автоматически, дают право участия в военной ипотеке по рапорту? Что для этого нужно?

— Накопительная программа для военнослужащих была разработана в 2005 году. Чтобы стать участником НИС, заемщику необходимо числиться в рядах военнослужащих по контракту, иметь гражданство РФ и быть включенным в реестр участников программы. Закон дает возможность стать участниками программы сержантам, старшинам, солдатам, матросам, заключившим второй контракт, офицерам и выпускникам военных вузов и училищ, заключившим контракт, или сотрудникам Росгвардии, прапорщикам, мичманам, прослужившим по контракту три года. Отвечает за внесение этой информации в личную карточку НИС воинская часть.

Но программа появилась лишь в 2005 году, поэтому многие военнослужащие не попали в нее автоматически, но обладают правом воспользоваться установленными законом льготами. Для этого военнослужащему необходимо подать рапорт, в котором указываются личные данные и подтверждение того, что он ознакомлен со всеми правами и обязанностями, содержащимися в программе, и заявляет о своем желании быть включенным в реестр участников. Уведомление об открытии лицевого счета будет направлено на почту.

Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group:

— Включение в программу по рапорту — такая же стандартная процедура, как и автоматическое включение. Чтобы быть включенным в НИС по рапорту, военнослужащий должен соответствовать условиям одной из добровольных категорий участников НИС.

Для рефинансирования военной ипотеки обязательна хорошая кредитная история. Если ипотека оформлялась не на покупку квартиры, а на ИЖС, то выбор банковских программ будет ограничен.

Варианты проведения сделки

Мы уже вкратце коснулись двух из них:

• Самостоятельной продажи
• Продажи с помощью риэлтора

А также плюсов и минусов каждого. Повторим для ясности.

Риэлтор – не юрист. Эта компетенция не требует специального образования и статуса. Всего лишь определенных черт характера, правовой осведомленности в рамках проводимых процедур, опыта. Так что, в принципе, нет ни одной операции, которою мог бы совершить риэлтор но не смог бы сам хозяин продаваемой квартиры.

Самостоятельная продажа подойдет людям, которые привыкли контролировать все, происходящее в их жизни. А также имеют возможность делать это. Например, в силу образования, свойств личности, социальных навыков. Этот способ дает существенную экономию денег. Взамен он требует временных затрат, осторожности, внимательности, умения анализировать ситуацию, быстро и правильно принимать решения, планировать действия. Наконец, уверенности в себе и способности не пасовать перед произволом бюрократов.

Увы, но «мелкий клерк» — недостаточно профессиональный или попросту «вредный» способен вымотать нервы посетителю даже при получении самой простой справки. Человека, берущегося самостоятельно провести сделку, такие «мелочи» попросту не должны волновать.

Если же Продавец всеми вышеперечисленными качествами не обладает: если он внушаем, не уверен в себе, не особо внимателен, плохо понимает юридический язык, не знает законов, эмоционально раним, и не умеет «поставить на место» зарвавшегося чинушу, разумнее пригласить риэлтора.

Агент по недвижимости не «упадет в обморок» от хамства, не позволит себя запутать или «заболтать», составит юридически грамотный договор (по шаблону, который хорошо себя зарекомендовал). И, главное, четко спланирует процесс, начиная от организации просмотров и заканчивая безопасными взаиморасчетами. В конечном итоге, он честно «отработает» средства, потраченные на свою оплату: проведет продажу без лишних проволочек, юридически чисто, с выгодой для своего клиента. Разумеется, если Продавец наймет надежного и опытного специалиста.

Третий востребованный способ сделки

• С помощью нотариуса

Выписка из домовой книги

Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.

Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.

Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.

Документы для регистрации права на недвижимость

В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.

На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.

ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.

Какие проблемы могут возникнуть в обращении с жилищным сертификатом?

• Несвоевременная сдача ГЖС в банк. В течение трех месяцев с даты выдачи жилищного сертификата надо сдать его в банк для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета. ГЖС, представленный по истечении данного срока, банком не принимается. Владелец сертификата может обратиться в орган власти, выдавший ГЖС, с заявлением о его замене;

• Неверные данные в документах. Может случиться так, что в сертификате неверно указаны паспортные данные, ФИО, год рождения именного владельца или членов семьи. В этом случае владельцу сертификата необходимо лично обратиться в орган, выдавший сертификат для уведомления об ошибке и перевыпуске документа.

Риски продавца недвижимости

Основной риск заключается в том, что военнослужащий может уволится. Тогда совершение сделки станет невозможным. Но хуже ситуация, когда отказ от покупки происходит после оформления права собственности и обременения. Тогда продавцу придётся ждать признания сделки недействительной. И реализовать недвижимость другому покупателю до разрешения ситуации он не сможет.

Кроме того, риск попасть в серую схему сохраняется. Он очень мал, если учитывать контроль со стороны банка и Росвоенипотеки. Исключить его можно с помощью более тщательной проверки и перепроверки всех документов.

Эксперт Ассоциации военных политологов Александр Перенджиев отмечает: «Несмотря на то, что программа военной ипотеки работает 14 лет, она ещё требует законодательной доработки». Значит, в программу ещё будут вноситься изменения и уточнения. Они помогут полностью исключить возникновение рискованных ситуаций и сделать продажу квартиры по военной ипотеке безопасной и более привлекательной для продавцов недвижимости.

Налог при продаже недвижимости

Для освобождения от уплаты налога с продажи жилья, им необходимо владеть минимум 5 лет. На недвижимость, купленную до 01.01.2016, срок составляет 3 года (Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1). Решив продать квартиру в залоге по военной ипотеке раньше, необходимо уплатить налог 13%. С какой суммы?

Для расчета налогооблагаемой базы можно применить один из двух вычетов:

• 1 миллион рублей, его необходимо отнять от цены продажи, от оставшейся суммы считаем 13%;
• сумму фактически понесенных расходов вычитаем из цены продажи, на остаток считаем 13%, здесь важно иметь подлинники документов, подтверждающих уплату собственных средств вашему продавцу, банку, а также государству на погашение долга по целевому займу.

Подсчитываем, с каким вычетом итоговая сумма налога меньше, его применяем при заполнении 3-НДФЛ в следующем году.

В какие сроки предоставляется, действует и реализуется сертификат

Срок предоставления данного документа зависит от очереди и особенностей работы региональной администрации. При получении сертификата учитываются важные моменты:

• с даты выдачи он действует 2 месяца, причем этот момент прописывается в самом документе;
• с момента передачи его в банк он действует 9 месяцев.

Если вышеуказанные сроки были пропущены, то субсидия возвращается в администрацию, поэтому невозможно будет воспользоваться сертификатом по назначению. После этого можно сделать дополнительный запрос.

Сам процесс использования субсидии делится на этапы:

• деньги поступают на банковский счет гражданина;
• он собирает документы в банк, необходимые для составления договора;
• после предъявления сертификата банковские работники проверяют все сведения, заключается договор и открывается лицевой счет, на который переводятся деньги.

Особенности военного сертификата на квартиру в 2021 году

В этом разделе рассмотрим специфику и особенности использования военного сертификата, какие условия для получения военного сертификата на жилье, как осуществить сделку купли-продажи за средства сертификата и каковы риски продавца при оформлении такого рода сделки.

• документальное подтверждение пребывания в очереди на получение улучшенных условий жительства;
• выписка о выслуге с указанием количества лет;
• копии паспортов супруги и детей, и документов о рождении для несовершеннолетних детей;
• выписка о составе семьи;
• выписка с лицевого счета за 5 лет (требуется для уволенных с воинской службы);
• написанное согласие на выход из очереди после оформления сертификата.

После одобрения банком выбора заемщика, он открывает счет в этом же финансовом учреждении. На этот счет будут переведены деньги с накопительного счета военнослужащего на выплату первоначального взноса продавцу и недостающая сумма на покупку квартиры от кредитующей организации. После государственной регистрации сделки данные денежные средства будут направлены продавцу недвижимости

Продавец жилья должен быть готов к тому, что денежные средства за продажу недвижимости он сможет получить только после того, как будет произведена государственная регистрация сделки, то есть через 5-7 дней. В отдельных случаях согласование всей документации может затянуться на несколько недель. Конечно, не каждый продавец квартиры согласится так долго ждать. Однако в свете сегодняшней ситуации на рынке недвижимости продавцы все чаще идут на такие уступки покупателям и соглашаются на оплату по схеме военной ипотеки.

Сертификат на жилье для военнослужащих сумма

Сумма военного сертификата на приобретение жилья зависит от нескольких параметров. Во-первых, учитывается состав семьи, которая планирует приобретение квартиры. В данном случае, один военнослужащий может получить 33 м2, супружеская пара — 42 м2, а при наличии детей метраж исходит из соотношения 18 м2 на человека. Во-вторых, при определении суммы учитывается средняя стоимость жилья в регионе за 1 м2. К сожалению, последний параметр охватывает все виды недвижимости, предназначенной для проживания, поэтому общий показатель получается довольно низким.

Из-за низкой суммы, указанной в ГЖС, военнослужащие, желающие вступить в накопительно-ипотечную систему (НИС), опасаются, что им также выдадут некий Сертификат на военную ипотеку, по которому они не смогут приобрести достойное жильё. На самом деле это совсем не так. Участники НИС получают на руки Свидетельство о праве получения целевого жилищного займа в банке. То есть, ничего общего у ГЖС с военной ипотекой нет.

Нормативы и сумма субсидии на жилье

Для определения максимального размера государственной помощи берут среднерыночную стоимость недвижимости.

Сумма рассчитывается исходя из:

1. Норматива жилой площади для каждого конкретного случая.

Для одного военнослужащего предусматривается 33 квадратных метра.

Для семейной пары выделяется не менее 42 метров квадратных.

Для семьи с 1 ребенком — по 18 метров квадратных каждому, кто будет проживать в квартире.

Но необходимо учитывать и дополнительную площадь — 15 метров квадратных, которая предусматривается для льготных категорий военнослужащих.

1. Региональной стоимости 1 квадратного метра

Нормативная стоимость 1 квадратного метра площади равняется до 42 753 рублей.

Право на полную оплату полагающихся квадратных метров имеет семья военнослужащего, которого:

• не проживает в квартире социального найма и не была участником приватизации такого жилья;
• в течение пяти лет, предшествующих подаче обращения для получения госсубсидии не имела в собственности личного жилья.

Что выбрать: военный жилищный сертификат или военную ипотеку?

Различают два способа решения жилищного вопроса военнослужащими: военный сертификат или военная ипотека. Данные программы являются взаимоисключающими, поэтому военнослужащему предстоит выбрать, какая форма поддержки станет для него более выгодной. Получение военной ипотеки регулируется нормами ФЗ-117 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». В данном законе предполагается погашение ипотеки государством, а не самим военнослужащим. Ипотека оформляется через банки-участники госпрограммы. Ставки по ипотечной программе для военнослужащих обычно ниже, так как государство считается надежным добросовестным заемщиком, что делает военную ипотеку весьма популярной.

Для того чтобы принять участие в ипотечной программе, военнослужащий должен стать участником накопительно-ипотечной системы. Основным требованием для участия в военной ипотеке является действующий контракт на прохождение военной службы.

Как и применительно к сертификату, выплаты по военной ипотеке перечисляются с учетом действующих нормативов жилплощади на члена семьи. Сроки ипотечного кредитования должны быть такими, чтобы дата заключительного платежа была не позднее 45 лет.

Государственный жилищный сертификат и военная ипотека имеют свою плюсы и минусы. При ипотеке государство регулярно погашает платежи по кредиту, тогда как сертификат – единовременная выплата.

Сертификат на жилье реализуется безвозмездно, хотя предъявляет более жесткие требования к получателям. Ипотечные платежи могут быть компенсированы государством только до тех пор, пока контрактник состоит на военной службе. При увольнении предстоит взять на себя все платежи.

С помощью сертификата недопустимо оплатить жилье в строящемся доме, а при ипотеке таких ограничений нет.

Все указанные преимущества и ограничения необходимо учитывать при выборе программы для улучшения жилищных условий.

Порядок получения сертификата

Для получения сертификата, нужно обращаться в местную администрацию. Тем лицам, которые на момент обращения проходят службу, необходимо подавать заявление непосредственно командованию. Порядок действий:

1. Определится с уровнем нуждаемости в жилье. Например, квартиры нет или она слишком маленькая для большой семьи.
2. Выбрать регион приобретения жилья. Тут многое зависит от региона проживания (для отставников) или прохождения службы. Нелогично приобретать жилье в регионе, который отличается от региона прохождения службы, так как воспользоваться такой квартирой можно будет только после выхода в отставку. Тут все достаточно индивидуально и требует обсуждения как внутри семьи, так и с командованием (возможен перевод в другую часть или проживание отдельно от семьи).
3. Обратиться в местную администрацию или к командованию.
4. Написать заявление и предоставить документы для участия в программе (список см.ниже).
5. Пройти проверку комиссии.
6. Получить место в очереди и дождаться, пока очередь подойдет.
7. Получить сертификат.
8. Обратиться в банк и открыть счет, на который будут перечисляться средства по сертификату. Это не обычный, а специальный счет. Необходимо сообщить менеджерам банка, что именно требуется клиенту.
9. Найти подходящее жилье.
10. Заключить договор купли-продажи.
11. Оформить право собственности.
12. Написать заявление на перечисление средств.
13. Закрыть договор.

Кто может претендовать на получение сертификата?

Чтобы получить материальную поддержку от государства для улучшения жилищных условий, необходимо входить в одну из следующих категорий военнослужащих:

• Стоящие на получение жилой площади очередники. Это военные, не имеющие собственной квартиры либо жилой площади, квадратура которой соответствует норме 18 квадратных метров на человека.
• Отслужившие в рядах российской армии больше 20 лет, то есть уволенные в запас.
• Отслужившие на военной службе больше 10 лет и отправленные на пенсию по медицинским показаниям.
• Ближайшие родственники погибшего военнослужащего, который стоял в очереди на получение квартиры. В данную категорию входят родители, супруги, дети.
• Переехавшие из военных расформированных городков лица.
• Военнослужащие, которые не принимали участие в ипотечной накопительной системе (НИС).

Заявитель не должен пытаться идти на ухищрения, к примеру, продавать квартиру или прописываться у родственников незадолго до подачи заявки на получение сертификата. Вскрытие подобных фактов приведет к отказу.

Похожие записи:

• Способы получения военного билета
• Как внести изменения в устав ООО — пошаговая инструкция
• Агентский договор на перевозку грузов автотранспортом