Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга: когда невозможно провести сделку без второй половинки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.
Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция
«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Чем может быть опасна переуступка: риски
Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве. «Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.
Основным фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».
«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».
Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».
Отвечает юридический департамент девелоперской компании Sminex:
В вопросе есть две неточности, которые не позволяют безошибочно на него ответить. Предлагаю исходить из следующего.
Во-первых, скорее всего, под гражданскими супругами понимается сожительство, так как «гражданский брак» – это брак, зарегистрированный в установленном порядке (хотя данный термин все чаще применяется в разговорной речи для обозначения именно сожительства).
Во-вторых, под ипотекой на новостройку, видимо, подразумевается, что между сожителями и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с оплатой за счет кредитных средств.
С учетом указанных оговорок порядок действий таков.
Отвечает юридический департамент девелоперской компании Sminex:
В вопросе есть две неточности, которые не позволяют безошибочно на него ответить. Предлагаю исходить из следующего.
Во-первых, скорее всего, под гражданскими супругами понимается сожительство, так как «гражданский брак» – это брак, зарегистрированный в установленном порядке (хотя данный термин все чаще применяется в разговорной речи для обозначения именно сожительства).
Во-вторых, под ипотекой на новостройку, видимо, подразумевается, что между сожителями и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с оплатой за счет кредитных средств.
С учетом указанных оговорок порядок действий таков.
- Отчуждение доли возможно путем совершения сделки по уступке прав требования ½ доли по ДДУ. ДДУ оплачен за счет кредитных средств, и права на долю по ДДУ находятся в залоге у банка. Поэтому для начала нужно уточнить в банке, что нужно для того, чтобы получить его согласие на совершение сделки по уступке прав требования ½ доли по ДДУ. Скорее всего, понадобится внести изменения в кредитный договор или подписать к нему дополнительное соглашение.
- После получения согласия банка нужно подписать соглашение об уступке прав требования ½ доли от супруги супругу. Для государственной регистрации соглашения нужно подготовить комплект документов: заявление, соглашение об уступке, квитанцию об оплате государственной пошлины, согласие банка. Указанный пакет документов нужно подать на регистрацию в Федеральную регистрационную службу (ФРС) или Многофункциональный центр (МФЦ).
Чаще всего в ДДУ застройщик указывает, что сделки с правами требования по ДДУ должны с ним согласовываться или осуществляется застройщиком за плату. Например, под предлогом оказания каких-либо услуг в связи с заключением договора уступки. При этом по закону получать согласие не обязательно и отсутствие такого согласия не влияет на действительность сделки. Кроме того, застройщик не вправе навязывать свои услуги.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Оформление разрешения на покупку недвижимости
Согласие супруга на покупку недвижимости надо оформлять у нотариуса. Простая письменная форма не допускается. Документ составляется на основании пожеланий волеизъявителя, в нем должно быть понятно кто, кому и на что дает свое одобрение. В разрешении на совершение сделки желательно указать конкретный объект недвижимости, можно устанавливать рамки допустимых условий для совершения покупки, например, максимальную цену.
Нотариальное согласие срока не имеет, если только его не ограничил сам волеизъявитель. Но оно должно быть сделано до подписания сделки купли-продажи. Присутствие будущего собственника недвижимости не обязательно.
Рассмотрим в таблице ниже список документов, необходимых для оформления согласия на сделку с недвижимостью:
|
Вид документа |
Когда требуется |
|
Паспорт супруга, который дает согласие |
Всегда |
|
Паспорт второго супруга — приобретателя |
Всегда |
|
Свидетельство о браке |
Всегда |
|
Свидетельство о разводе |
В случае развода |
|
Данные об объекте недвижимости (предварительный договор, проект договора купли-продажи) |
При наличии |
1. Если стороной договора долевого участия (ДДУ) является один из супругов
Нотариально удостоверенное согласие супруга является обязательным, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ, так как договор долевого участия (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации.
2. Если стороной договора долевого участия (ДДУ) является один из супругов, а квартира покупается в ипотеку с обременением (залогом)
Если вы один (одна) покупаете новостройку с использованием кредитных средств и помимо ДДУ регистрируете обременение (залог) в пользу кредитора — тогда нотариальное согласие супруги (а) и на покупку и на залог (обременение в пользу банка, физического или юридического лица, выдавшего денежные средства) является обязательным, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ и ст. 7 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
3. Если стороной ДДУ являются оба супруга
Нотариально удостоверенное согласие не требуется, так как оба супруга распоряжаются имуществом совместно — подписывают договор долевого участия и заявление на регистрацию.
Особенности заключения договора уступки права требования с подрядчиком
Ситуация, когда квартира приобретена инвестором (физическим лицом) непосредственно у застройщика, а затем уступается новому покупателю, — самый простой случай уступки права требования. Возможен вариант, когда первым инвестором является не физическое лицо, а подрядчик или поставщик материалов.
Если первоначальным инвестором является подрядчик, обычно между ним и застройщиком существует договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам — договору долевого участия и договору подряда — производится зачет. В этом случае покупатель должен проверить указанные договоры, документы о выполнении работ, соглашения о зачете, справку от застройщика, подтверждающую, что зачет произошел и контрагенты не имеют друг к другу взаимных претензий.
Возможна еще более сложная ситуация, когда между подрядчиком и застройщиком существует договор поставки или подряда, но договор участия в долевом строительстве при этом заключается не с подрядчиком, а с застройщиком. Оплата производится не в адрес застройщика, а в адрес поставщика или подрядчика. В таком случае между застройщиком, подрядчиком и инвестором, которому уступаются права требования на квартиру, заключается трехстороннее соглашение или выдается письмо с просьбой об исполнении обязательств в пользу третьего лица, в котором застройщик просит произвести оплату не в свой адрес, а в адрес подрядчика.
Регистрация договора уступки прав требования
Как и договор долевого участия в строительстве, договор уступки прав требования по договору подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для регистрации необходимо предоставить (в оригиналах):
- три экземпляра договора уступки права требования (два экземпляра для сторон договора и один экземпляр для Росреестра);
- письменное согласие застройщика (если договор долевого участия в строительстве в качестве одного из условий предусматривает получение согласия застройщика на уступку прав требования);
- если оплата по договору произведена полностью, справку от застройщика о том, что оплата полностью произведена;
- если оплата произведена не полностью, в таком случае на государственную регистрацию должно быть представлено соглашение сторон о переводе долга по договору на нового участника долевого строительства и согласие застройщика на перевод долга.
Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика
В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов. Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:
- договор долевого участия в строительстве;
- договор подряда;
- документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
- соглашение о зачете стоимости работ;
- справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.
В соответствии со статьей 34 Семейного Кодекса РФ все имущество, нажитое супругами в период брака, относится к их общей совместной собственности, независимо от того, на чье имя такое имущество оформлено.
Супруг нового дольщика приобретает такие же права и обязанности по договору долевого участия.
После введения в эксплуатацию объекта строительства он поступит в общую собственность супругов.
Общая совместная собственность не означает, что каждый владеет, пользуется и распоряжается совместным имуществом с согласия второго супруга.
Конкретный размер участия в долевом строительстве и праве собственности на квартиру определяется в брачном договоре либо в суде.
Любые сделки с недвижимым имуществом, а том числе сделки, связанные с долевым участием в строительстве, требуют нотариального согласия супруга. Такое согласие требуют в Росреестре в случае, если супруг стал участником долевого строительства в период брака.
А в этих случаях не требуется
- Квартира досталась супругу до брака — согласие второго супруга НЕ требуется
Квартира, оформленная в собственность до брака, не является совместно нажитым имуществом, поэтому и согласие второго супруга не требуется. Не важно квартира была куплена, получена в дар, в наследство, при приватизации и т.п.
Пример №1 : Дмитрий в 2010 году купил однокомнатную квартиру. Позже, в 2020 году, он женился на Марине. В 2020 году они решили продать квартиру и купить небольшой дом. Чтобы продать квартиру, согласия Марины не требуется, потому что квартиру Дмитрий купил до брака. Поэтому квартира является только его собственностью, Марина к данной квартире не имеет никакого отношения.
Это важно знать: Какие нужны документы для возврата налога после покупки квартиры в 2020 году
Пример №2 . Марина вышла замуж за Кирилла в 2013 году. Затем в 2015 году ей досталась квартира в наследство от бабушки. Если она решит ее продать, то оформлять согласие от Кирилла не нужно будет.
Дополнительное соглашение об изменении дольщика
Соглашение об уступке требования по ДДУ заключается в письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
В большинстве случаев для регистрации соглашения требуется письменное согласие застройщика. Согласно закону такое согласие необходимо в двух случаях: если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга.
Обязательные условия:
- дата заключения;
- стороны: прежний участник долевого строительства и новый участник с указанием паспортных данных и места регистрации;
- объект уступки: права (и обязанности) участника долевого строительства.
- цена уступки, если сделка возмездная.
В обязательном порядке указываются признаки, которые определяют ДДУ — идентификационные характеристики:
- наименование,
- номер,
- дата заключения,
- наименование сторон,
- объект строительства (наименование, местоположение, план, основные характеристики объекта, назначение, этаж квартиры, количество комнат, площадь и т.д.),
- сроки сдачи объекта,
- права на земельный участок, разрешительная документация,
- дата и номер регистрации в Росреестре,
- а также все дополнительные соглашения к нему.
В особых случаях пропишите условия:
- о безвозмездной передача прав;
- о переводе долга, если прежний дольщик не оплатил стоимость квартиры по ДДУ;
- об ипотеке.
Укажите все характеристики кредитного договора:
- данные о его регистрации,
- закладной,
- сведения о банке,
- сумме долга,
- порядке и сроках выплаты платежей — графике,
- сведения об обеспечительных мерах.
Расходы на оформление договора и другие процедуры
- Оплата госпошлины — по состоянию на 2018 год с каждого участника сделки, являющегося физическим лицом, потребуется 1000 рублей.
- Подготовка документов (выписка из ЕГРН и т.п.) потребует около 1000 рублей на различные выплаты за изготовление документов — в зависимости от количества требуемых документов.
- Нотариальные услуги. Составление и заверение договора переуступки, а также составление согласия супруга на проведение сделки обойдутся в 5000—20 000 рублей в зависимости от региона, где происходит операция.
- Оплата штрафов перед застройщиком. Наличие штрафов зависит от конкретных условий, прописанных в договоре долевого участия, и по этой невозможно обозначить точную статью расходов. Некоторые застройщики не накладывают никаких штрафных санкций, некоторые требуют 40 000 — 100 000 рублей в качестве комиссии за переуступку прав в досрочном (до полной выплаты долга) порядке.
- Банк-залогодержатель (например, ВТБ-24) может взимать комиссии за выдачу справок и разрешений. Так, например, за выдачу разрешения на отчуждение прав заемщику придется заплатить 500 рублей.
- Помощь профессиональных юристов или риэлторов составляет, как правило, около 0,5% от общей суммы сделки. Таким образом, выплата будет составлять от 4000 рублей до 20 000 рублей.