Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка: что можно и нельзя делать в квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Основные правила перепланировки в 2022 году
Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:
- Заявление
- Техпаспорт на квартиру
- Эскиз проекта (2 экземпляра)
- Паспорт собственника
- Согласие всех, прописанных в квартире
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Перепланировка и ипотека
Для оформления ипотечной сделки в списке обязательных документов присутствует отчет об оценке квартиры, в котором указаны все перепланировки, если они есть. Соответственно, при наличии незаконного переустройства помещения вероятность одобрения подобной ипотечной сделки снижается.
Так как все банки требуют предоставить этот отчет еще на этапе одобрения квартиры, поэтому продавцу и покупателю необходимо прийти к компромиссу, например:
- сфотографировать аналогичную квартиру без перепланирования (это возможно в новых построенных домах, где все квартиры до ремонта выглядят одинаково);
- попросить оценщика не указывать детали переустройства;
- оформить перепланировку законным путем.
Последний пункт – самый правильный, даже если на это придется затратить 2-3 месяца. Зато с официально узаконенной перепланировкой можно продавать квартиру любым способом (ипотека, всевозможные жилищные программы, наличные средства) не беспокоясь о том, что в процессе сделки возникнут проблемы.
Таким образом, даже перепланированную квартиру реально продать в ипотеку, если оформить все документы правильно. В то же время отчет об оценке, в котором скрыты важные сведения, теоретически становится поводом для аннуляции ипотечного договора и сделки по купле-продаже квартиры.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Когда объединение ванной и туалета запрещено или нежелательно
Существуют нюансы, при которых перепланировка туалета и ванной комнаты считается нежелательной, но не запрещенной законодательно:
- Наличие большого количества человек в семье. Утром и вечером члены семьи будут скапливаться в очередь для посещения туалета или душа. Раздельное помещение в этом случае будет удобнее.
- Совмещение ванной и кухни. Если объединить уборную, то это приведет к скоплению неприятных запахов, которые смогут проникнуть в кухню даже при наличии качественной вентиляции. Использование освежителей воздуха не исправит ситуацию, так как на кухне постоянно будет пахнуть бытовой химией.
- Радикально настроенные пожилые люди в семье. Не все члены семьи, привыкшие к советским разделенным уборным, считают совмещенную ванну и туалет удобным и правильным решением. В некоторых случаях лучше отказаться от ссор и оставить ванну и туалет разделенными.
Любой проект перепланировки нужно обсуждать со всеми членами семьи, иначе это может привести к раздорам и постоянным конфликтам.
Можно ли сносить ненесущие стены
Серьезных последствий снос ненесущей стены не повлечет. Здесь главное – узаконить перепланировку, чтобы квартира оставалась ликвидной. Варианты могут быть следующими:
-
демонтаж перегородки между ванной и туалетом;
-
снос стены, разделяющей гостиную и кухню;
-
частичный снос ненесущей конструкции (например, демонтаж подоконного блока или расширение дверного проема).
Согласовывать нужно и перенос стены, даже если решено сдвинуть ее всего на пару сантиметров. Это все равно вызовет изменение в графической части техпаспорта, а, значит, считается перепланировкой.
Без согласования можно обойтись, если хочется только переложить стену (например, если она обветшала или была повреждена при ремонте). Но для этого нужно:
-
подобрать материал ровно такой же толщины, что и был изначально;
-
поставить перегородку на то же самое место, где она стояла;
-
обеспечить исходный угол наклона (если стена стояла не ровно под 90 градусов).
Этап №4 — Инспектор осмотрит сделанную перепланировку и выдаст акт
В некоторых городах при выявлении самовольной перепланировки инспекция сразу отказывает в узаконении, потому что эта перепланировка изначально не было согласована по закону. Поэтому даже без прихода инспектора оформляют отказ, и собственникам придется обращаться в районный суд с иском о сохранении помещения в перепланированном/переустроенном состоянии.
После подачи документов с Вами должен связаться инспектор, который назначить дату и время осмотра квартиры. Он приедет вместе со своим документами, которые ранее подавали на согласование (этап №3). Как и писали выше, нужно было подавать два комплекта, чтоб не было обмана. Инспектор внимательно осмотрит объединенный санузел и всю квартиру, чтобы удостовериться, что все работы (ремонт) были выполнены с учетом всех строительных норм и по проекту или тех.заключению.
Если все в порядке, то инспектор назначит дату и место, где и когда можно забрать ТРИ экземпляра акта о завершенной перепланировке. Редко бывает, когда инспектор отдает акты сразу после осмотра.
Если есть какие-либо нарушения строительных норм, инспектор их зафиксирует. Придется устранить нарушения и снова подавать документы как показано выше на этапе №3.
Риски незаконной перепланировки для покупателя
После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.
Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.
Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.
Согласовать перепланировку самому
Если позволяет время и есть желание сэкономить деньги, перепланировку можно согласовать самому. Специалисты компании pereplan.by подготовили шпаргалку, помогающую разобраться в последовательности действий. Рассмотрим случай, когда переделка масштабная и собственнику придется задействовать почти все причастные госструктуры.
- Начать следует с разработки план-схемы — проще говоря, «было — стало» (рисовать можно на копии техпаспорта). Идею надо согласовать с управлением архитектуры и строительства администрации своего района и с товариществом собственников либо ЖЭСом (в зависимости от эксплуатирующей организации). Необходимо получить согласие в том числе прописанных совершеннолетних. В пакет документов надо добавить копию лицевого счета (взять в ЖСК, ЖЭСе, РСЦ). Если же квартира построена за кредитные средства, то придется заручиться еще и согласием банка на перепланировку (в документе должна быть ключевая фраза: банк не возражает против проведения перепланировки при условии согласования ее в установленном порядке). И только собрав все эти бумаги, можно обращаться с заявлением в администрацию района.
- Получив разрешение на перепланировку, самое время приступить к наиболее ответственному этапу. Сначала следует заключить договор на разработку проектной документации (конечно, если ваша перепланировка сложная и требует этого). Важно получение аттестации у лиц, разрабатывающих проект. Следующий шаг — получение технических условий. На объект должен выехать специалист, который разработает непосредственно проект перепланировки. Его нужно будет согласовать в необходимых инстанциях: «Тепловые сети», «Энергонадзор», «Энергосбыт» (количество инстанций зависит от типа изменений при перепланировке). На этом согласования не закончились: еще надо получить одобрение управления архитектуры и строительства администрации района, а также товарищества собственников либо ЖЭСа. При затрагивании несущих конструкций придется пройти государственную экспертизу и еще раз получить разрешение на перепланировку.
- До окончания эпопеи еще далеко: впереди подписание обязательств заказчиком (согласно списку, указанному в решении, выданном администрацией района), заключение договора на технический надзор (важно наличие аттестации у организации), подписание договоров подряда на выполнение каждого вида работ, подписание актов обследования скрытых работ представителями подрядной организации, технического надзора, проектной организации. Также понадобится собрать необходимую техническую документацию (например, аттестации специалистов).
- Когда бо́льшая часть работы сделана, остаются наиболее приятные моменты: подача заявления в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру и получение ведомости характеристик там же. Необходимо написать и еще одно заявление в администрацию района — о приемке перепланировки и назначении комиссии. Собрать придется немало подписей, акт ввода в эксплуатацию помещения после перепланировки потребует утверждения представителями подрядной организации, технического надзора, проектной организации, районного отдела МЧС, центра гигиены и эпидемиологии, отдела архитектуры района, товарищества собственников (ЖЭС), администрации района (председателя комиссии). Собрав все «автографы», вы получите решение администрации района об утверждении акта ввода в эксплуатацию помещения после перепланировки. После этого — подача заявления в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру на регистрацию и изготовление технического паспорта. Через некоторое время можно будет забрать этот важный документ — и можно наслаждаться жизнью.
Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:
- Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
- Подготовить проектную документацию в специальной компании.
- Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
- Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
- Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:
- Согласованный во всех службах проект;
- Старый и новый техпаспорт;
- Новая кадастровая документация;
- Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
- Гражданский паспорт заявителя;
- Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.
Как можно сделать перепланировку ванной комнаты и санузла
В панельном и кирпичном доме, сделать перепланировку будет несложно. Владельцы могут:
- Расширить ванную комнату и санузел за счет площади соседних нежилых помещений. Осуществить это возможно за счет использования кладовок, коридора, встроенного шкафа. К сожалению, но не во всех помещениях имеется подобная возможность, поэтому собственники пытаются увеличить пространство за счет жилой комнаты. Подобные действия запрещены. Туалет и ванная не могут находится над жилыми помещениями и кухней, расположенными на нижних этажах. Нарушение данного правила приведет к негативным последствиям, среди них – владельца заставят привести ванную комнату и туалет в первозданное состояние.
- Совместить ванную комнату и санузел. Подобная перепланировка считается наиболее популярной. Осуществить ее легко можно за счет демонтажа одной перегородки. При этом, собственники также могут использовать и первый метод, т.е. увеличить площадь за счет нежилого помещения.
- Организовать вторую ванную комнату или санузел. Сделать это можно за счет использования все тех же нежилых помещений, указанных выше. При этом, собственник должен помнить, что их нельзя обустраивать над жилыми комнатами и кухней. Также стоит уделить внимание входу. Сделать его для санузла можно из коридора или спальни. Выход на кухню запрещен. Подобных ограничений для ванной комнаты нет.
Осуществляя перепланировку ванной комнаты и санузла, собственники должны уделить особое внимание вентиляции. Их стандартное расположение должно остаться неизменным. Убирать или закрывать вентиляционные шахты нельзя ни в коем случае. Это является грубым нарушением общепринятых норм.
Если под квартирой не располагается жилое помещение (актуально для первых этажей и многоуровневых помещений), ограничений для перепланировки ванной комнаты и санузла нет. Владелец сможет отвести под них любую комнату, однако следует учитывать, что она потеряет статус жилой.
Как видите, определение несущей способности перегородки является основным на этапе планирования. Однако это не всё.
В сантехкабине перегородка между ванной и туалетом, точно не является несущей. Коробок сантехнической кабины устанавливается на несущие стены панельного дома и никак не связан со стенами квартиры.
Однако внутри сантехкабины перегородка поддерживает её потолок. При сносе только перегородки сантехкабины, потолок ванной и туалете начнёт провисать. Он (потолок) выполнен из литого гипса или плоского шифера и после сноса перегородки начнёт «тянутся к земле».
Поэтому, планируя снос перегородки, рекомендую запланировать и снос потолка сантехкабины. Это ненамного удорожает ремонт, но избавит от проблем потолка в будущем. Или продумать закрепление потолка, например, монтажными уголками.
Что попадает под термин
Рассматривая вопрос о том, что же относится к термину перепланировка, а что — нет, необходимо руководствоваться всеми действующими нормативными правовыми актами РФ, и в первую очередь Жилищным Кодексом.
Любое изменение конфигурации жилого объекта, которое приводит к несоответствию между техническим паспортом и действительным расположением объектов жилого помещения попадает под термин перепланировка.
Перепланировка включает в себя такие виды работ:
- демонтирование перегородок между комнатами;
- перемещение дверного проема;
- увеличение площади кухни, за счет нежилой площади;
- другие типы перепланировок.
К запрещенным работам при перепланировке можно отнести работы:
- которые прямо или косвенно нарушают целостность здания;
- наносят вред имуществу или здоровью проживающих совместно или в этом же здании (соседям);
- расположение уборных над жилыми помещениями и кухнями квартир, расположенных ниже, квартиры, где проводится перепланировка;
- проводить перемещение санузлов, в те комнаты, где находилась кухня, либо жилая комната;
- запрещается размещение кухни под санблоком проживающих с верху, либо над жилой комнатой живущих снизу;
- исключается полное демонтирование стеновой перегородки между комнатой и кухней, в том случае, когда при приготовлении пищи используется газовое оборудование;
- не допускается проведение демонтажа трубопровода при перепланировке кухни;
- запрещено объединение вентиляционных каналов кухни, санузла, кладовки с вентиляцией комнаты, в которой расположено газовое оборудование;
- нельзя производить монтаж теплых полов с использованием центрального отопления;
- при остеклении и переоборудовании лоджий (что тоже считается перепланировкой), городская администрация может отказать в этом, если окна выходят на улицу, считающуюся исторической частью города, так как это может значительно изменить эстетичный вид здания;
- при остеклении балкона, запрещается перемещение радиаторов из жилых комнат;
- запрещается установка входной двери в санузел конкретно из кухни или жилой комнаты;
- запрещается проектирование жилых комнат, в нежилом помещении (кладовка) если там будет отсутствовать естественное освещение;
- устанавливать каминное оборудование с использованием твердого топлива разрешено исключительно на верхнем этаже здания, либо на одном из уровней многоуровневого жилого помещения, расположенного на последнем этаже;
- запрещено собственникам квартир присваивать площадь чердака, подвала или частично межквартирный тамбур, так как это является общедомовой площадью.