Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи доли в квартире – образец, бланк 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Что лучше: подарить или продать долю в квартире родственнику
Чтобы передать право собственности на недвижимость, необходимо оформить сделку. Популярными вариантами является продажа и дарение.
| Условия | Дарение | Продажа |
|---|---|---|
| Основание перехода прав | Договор дарения | Договор купли-продажи |
| Затраты | Несет даритель | Стороны самостоятельно определяют порядок оплаты расходов (совместно, одна из сторон) |
| Налогообложение | Подоходный налог оплачивает одаряемый. От выплаты освобождается близкий родственник (внуки, дети, родители, братья и сестры). | Подоходный налог оплачивает продавец. Исключение предусмотрено для лиц, владеющих квартирой более 5 лет. |
| Ограничения | Собственник вправе подарить долю любому гражданину, необязательно родственнику | Продавец обязан предложить долю совладельцам. Продать третьим лицам можно только в случае их отказа. |
| Оспаривание сделки | По условиям договора может быть предусмотрена отмена дарения в случае, если даритель переживет одаряемого. Также дарение можно отменить, если получатель доли совершил преступление против дарителя. | В общих случаях оспаривания сделки (недееспособность, угрозы, шантаж) |
| Последствия | Доля станет личным имуществом супруга и не будет делиться при разводе | В случае приобретения в браке, имущество включается в состав совместно нажитого. В случае развода доля будет поделена по ½ доле между супругами. |
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Какие нужны документы
Для совершения сделки от продавца и покупателя потребуется пакет документации. Он несколько варьируется в зависимости от обстоятельств.
В ходе процедуры запросят:
- Удостоверения личности всех сторон. Для взрослых – это гражданские паспорта. Для детей до 14 лет – свидетельство о рождении;
- Правоустанавливающие документы на отчуждаемую долю в недвижимости. Это может быть ДКП, свидетельство о наследстве или приватизации и пр;
- Свидетельство о праве собственности на продаваемую долю, оформленное в Росреестре;
- Технический план (можно оформить в БТИ), экспликация и поэтажный план здания;
- Выписка из домовой книги;
- Копия лицевого счета.
Если продавец состоит в браке, от него дополнительно потребуют письменное согласие супруга (супруги) на сделку. Предварительно его необходимо нотариально удостоверить.
Когда продавец – несовершеннолетний гражданин, дополнительно необходимо письменное согласие на сделку органов опеки и попечительства.
Как продать долю в квартире близкому родственнику
Купля-продажа долевой собственности выполняется с учетом следующих требований:
- Преимущественное право покупки принадлежит совладельцам (ст. 250 ГК РФ). Если они не были извещены должным образом, то могут оспорить сделку в течение 90 дней после заключения.
- В случае, когда покупатель является сособственником, уведомлять других совладельцев о заключении договора не требуется (Закон № 218-ФЗ от 13.07.2015).
- Сделка по продаже доли в квартире должна быть заверена в нотариальной конторе.
- При отчуждении имущества и переходе права собственности необходимо внести изменения в регистрационные записи Росреестра.
Продажа доли в квартире между родственниками — не освобождает продавца от оплаты налога. Если сумма в договоре будет занижена более, чем на 30%, то для расчета госпошлины будут брать кадастровую или рыночную стоимость недвижимости.
Этап №2 — Ищем другого покупателя
Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.
С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).
Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Процедура оформления бумаг не отличается от стандартной. Процесс облегчают некоторые преимущества:
- доверительные отношения снижают риски каждой стороны до минимума;
- в юридической чистоте квартиры можно не сомневаться;
- отсутствуют подводные камни в виде заинтересованных наследников или родственников, права которых нарушены;
- можно не тратить деньги на посредника (ячейка, депозит, аккредитив, эскроу) при оплате, что снижает расходы на сделку.
Процесс включает стандартные шаги:
- Сбор необходимых документов, согласий и разрешений.
- Составление текста и подписание соглашения.
- Передача документов на регистрацию в Росреестр.
Можно ли отказаться от дарения?
- Одариваемое лицо до момента подписания соглашения может не дать согласие на получение доли в квартире в письменной форме.
- Собственник вправе отказаться от своего обещания передать часть прав, если это повлечет ухудшение его материального положения.
- Отмена дарения также возможна, если правопреемник покушался на жизнь и здоровье дарителя или его родных.
- Если правопреемник в ненадлежащем виде содержит подаренное ему имущество, соглашение также может быть аннулировано в судебном порядке.
- Передача прав может быть отменена, если в соответствующем договоре указана такая возможность при смерти одариваемого лица.
Как переоформить долю в квартире на родственника через куплю-продажу
Поскольку наличие кровных уз не влияет на этапы процедуры возмездной сделки, придерживаются общепринятой последовательности:
- Письменное оповещение остальных сособственников о намерении продать часть имущества по установленной цене. Владельцам предлагают купить недвижимость, либо сообщить о своем решении в течении 30 дней с момента получения оповещения.
- Если никто из владельцев не согласен выкупить часть на предложенных условиях, спустя месяц после вручения письменного предложения, появляется право переоформить имущество на любое другое лицо.
- Подготовка и подписание договора. Можно воспользоваться для составления образцом документа, либо передать эту функцию юристу.
- Подписанный договор подлежит нотариальному заверению.
- Подготовленные документы передают для регистрации изменений в праве на собственности в отделение Росреестра, либо используют для обращения МФЦ по месту расположения собственности.
Пакет документации для Росреестра включает следующий список:
- заявление от собственников;
- правоустанавливающая документация на объект недвижимости (выписка ЕГРП);
- выписка из домовой книги;
- при продаже совместно нажитого имущества — согласие второй половины;
- техпаспорт объекта;
- паспорта участников сделки;
- платежный документ об уплате пошлины;
- договор купли-продажи.
Особенности составления ДД
При его составлении особенно необходимо брать в расчет ряд факторов:
- двусторонний характер – то есть одариваемый имеет право отказаться от имущества;
- отсутствие прямой и косвенной выгоды – обязательная безвозмездность отмечена в законодательной базе;
- форма – дарственная может быть составлена и в устной форме, но в случае с недвижимостью все же нужен письменный вариант;
- фактический переход прав собственности проходит только после регистрации в Росреестре;
- право дарителя на отмену документа до момента смены собственника.
Возможность преимущественного выкупа доли другими собственниками
У владельца есть право на реализацию только той части жилого имущества, которое ему принадлежит. Но при этом остальные совладельцы вправе её выкупить первыми.
Вначале потребуется направить письменное уведомление остальным претендентам. В нем изложить предложение о выкупе принадлежащей доли по конкретно установленной цене и условиях сделки. Ответ должен поступить в срок не более одного месяца. Если он не был направлен, то собственник может в законном порядке реализовать недвижимость по цене, не ниже той, что была указана в уведомлении.
Право преимущественной покупки не дает возможность остальным дольщикам запрещать продажу части квартиры, а лишь её приобретение в первоочередном порядке.
Если такое право было нарушено и доля в жилом помещении была выставлена на продажу до окончания месячного срока, то оно может быть восстановлено в судебном порядке. Суд может передать правомочия и обязанности покупателя, выкупившего эту часть квартиры незаконно, на владельцев, чьи интересы не были соблюдены.
Процедура регистрации
Завершающей стадией сделки считается внесение данных о передаче прав в ЕГРП. Для проведения процедуры необходимо уплатить государственную пошлину в установленном законом размере, а также подать заявление с требуемой документацией:
- Удостоверения личности участников;
- Договор о продаже в количестве экземпляров для каждой из сторон и для регистрирующей службы;
- Акт о передаче объекта;
- Заявление о регистрации перехода правомочий собственника;
- Документы, удостоверяющие отказ иных совладельцев от приобретения части квартиры, и свидетельствующие о направлении уведомлений с предложением о покупке имущества.
Особенности продажи доли
Общей долевой собственности посвящена ст. 245 ГК РФ. Договор купли-продажи долей в квартире характеризуется тем, что реализация имущества – сложный организационный процесс. Например, если доли продаются в рамках одной сделки, то стороны обязаны все явиться в определенную дату, к назначенному времени. Но на практике, такое бывает не всегда.
Главная сложность договора, которая одновременно выступает его особенностью – это положение закона о том, что при проведении сделки не должны быть нарушены права участников правоотношения. Распоряжение долями происходит по договоренности между всеми сособственниками. Например, если человек хочет продать ½ квартиры или только 1/5, не имеет значение размер части жилища. Главное, чтобы сособственники тоже были готовы на реализацию доли. А также мирно решили между собой вопрос, связанный со стоимостью долевого имущества.
СПРАВКА: любые сделки, связанные с квартирой, которая поделена на доли, требуют участия совладельцев. Либо существует другой вариант: их письменное согласие на проведение сделки. Но этот документ удостоверяется нотариусом.
На этом особенности, присущие долевому праву на собственность и заключению договора по его реализации, заканчиваются. В последующем, сделка проходит все этапы, аналогичные купле-продаже целого объекта недвижимого имущества.
Кто имеет право подарить
Естественно, что есть определенная категория тех, кто может осуществлять дарение доли квартиры. Не каждый человек может это сделать, даже если захочет.
- Дарить недвижимость или доли в нем могут только собственники. То есть для совершения сделки нужно, чтобы квартира была приватизирована. Если человек проживает по договору социального найма, то он не может распоряжаться этим имуществом. Сначала стоит перевести жилье в собственность.
- Не смогут отдать в дар свою долю собственники-супруги, если не получено официальное согласие супруга на сделку. Поэтому сначала мужу и жене нужно договориться между собой, затем составить согласие и заверить его у нотариуса.
- Могут возникнуть сложности, когда затрагиваются права детей, недееспособных. В этом случае не обойтись без соответствующих органов, к примеру, опеки прав и попечительства.
- Недвижимость, находящуюся в залоге у Банка тоже подарить не удастся.
Так что желающим подарить свою долю в квартире придется удостовериться в наличии прав на эту недвижимость и отсутствии каких-либо ограничений. Все препятствия нужно убрать, соблюдая закон и порядок.
Регистрация договора дарения
Без государственной регистрации договора дарения, сделка не будет считаться совершенной. А это значит, что новый владелец доли не сможет полноценно распоряжаться ею. Зарегистрировать дарственную необходимо в кратчайшие сроки, обратившись в Росреестр или МФЦ с соответствующим заявлением. К нему прикладывается указанный выше перечень документов и оригинал дарственной.
Важно!!! Согласно ст. 131 ГК РФ, договор дарения подлежит обязательной государственной регистрации.
Регистрация дарственной потребует оплаты государственной пошлины от лица одариваемого. Ее размер составляет 2 тыс. рублей. Квитанцию об уплате госпошлины, необходимо приложить к документам. После их приема, сотрудник Росреестра или МФЦ выдаст на руки заявителю соответствующую расписку. Готовые документы новый владелец доли получит через 2-3 недели.
|
Нотариальное действие |
Нотариальный тариф |
Правовая и техническая работа |
Необходимые документы |
|---|---|---|---|
|
Родителей на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорта родителей в подлинниках. |
|
На включение в паспорт данных о н/л детях |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о рождении н/л гражданина подлиннике. |
|
Родителей на установление опеки над н/л детьми и объявление н/л детей полностью дееспособными |
|||
|
Родителей на гос. регистрацию н/л гражданина в качестве ИП |
|||
|
Супруга на совершение сделок с имуществом |
500 руб. |
1 700 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. |
|
Другие согласия |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. |
Заключение сделок купли-продажи доли (части) жилого помещения отличается, с одной стороны:
- простотой подготовки договора и его заключения;
- невозможностью оспаривания договора третьими лицами, претендующими на жилье;
- гарантиями, отсутствующими при дарении жилья.
В качестве минусов специалисты признают факторы:
- рисков налоговых (НДФЛ) вычетов при условии, что объект продажи являлся собственностью продавца менее трех лет;
- для лиц, проживающих в официальном браке, приобретенная часть (доля) жилья становится собственностью, нажитой совместно (при дарении жилье остается собственностью одаряемого лица).