Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Азбука расчетов от А до Я — от аккредитива до ячейки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Нюансы, если квартира покупается в ипотеку
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
Когда стоит передавать деньги?
Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.
Если у вас ипотечная сделка, то здесь проще. Первую часть, предоплату, вы вносите заранее, чтобы оставить квартиру за собой. Вторую часть, первоначальный взнос, можно отдать продавцу на сделке. А оставшуюся часть переведет банк. Когда он это сделает уже зависит от кредитной организации: либо в день сделки, либо после перехода прав собственности.
Если сделка не ипотечная, то передача оставшейся части денег происходит по договоренности сторон. Для вас, как для покупателя, важно передать деньги уже по факту всех обязательств. То есть только после того, как состоялся переход прав собственности, и вы стали официальным владельцем жилья.
Схема продажи квартиры через банковскую ячейку
При продаже недвижимости важно все сделать правильно, чтобы избежать неприятностей. Банковские ячейки как раз-таки используются для сокращения рисков в этом вопросе. Договор аренды сейфа заключает на себя покупатель, он же вносит туда деньги. А продавец получает доступ к ячейке в случае успешной перерегистрации квартиры.
Продажа квартиры – зачастую сделка не на один миллион рублей. И важно все сделать с юридической точки зрения правильно, чтобы не попасть на удочку мошенникам, позарившимся на деньги.
В договоре участвуют две стороны – покупатель и продавец. Могут быть и посредники: банки, риелторы, юристы. Физическими лицами обычно используется банковская ячейка при расчетах с недвижимостью. Ее арендуют в любом банке на стадии, когда достигнуты все договоренности между покупателем и продавцом и подписан договор.
Банковская ячейка или депозит нотариуса сколько стоит
Сейчас законодательство обязует оценивать продаваемую недвижимость по кадастровой стоимости, которая практически совпадает с рыночной. Таким образом, выгод от использования банковской ячейки практически не осталось, одновременно возможные риски и проблемы связанные с этим институтом присутствуют.
Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью позволяет гарантировать чистоту сделки и при этом лишен недостатков, которыми обладает банковская ячейка.
В данном случае покупатель вносит полную денежную сумму за квартиру в депозит нотариуса, а продавец сможет получить ее из депозита в случае наступления заранее оговоренного условия, подтверждением которого является установленный документ.
Депозит у нотариуса при покупке недвижимости козлов спб
Главных преимуществ этой схемы два: во-первых, действует принцип «одного окна», когда можно произвести расчеты одновременно с оформлением сделки и с подачей на регистрацию документов у нотариуса, то есть не надо идти в банк и в Росреестр.
Во-вторых, нотариус полностью контролирует процесс сделки и отвечает за это имуществом. Дополнительное преимущество – независимо от стоимости квартиры депозит нотариуса обойдется в 1500 рублей, это фиксированный тариф, банки же берут за аккредитив в среднем 7-15 тыс. рублей.
Однако помимо этого тарифа нужно будет учесть гос.пошлину, которую нужно заплатить за услуги нотариуса. Она равняется 3 тыс. рублей плюс 0,4% от суммы сделки в случае стоимости квартиры до 1 млн рублей.
За квартиру стоимостью от 1 до 10 млн рублей включительно придется заплатить пошлину в 7 тыс. рублей плюс 0,2% от суммы.
Что такое нотариальный депозит в сделках недвижимости
Расчет через банковскую ячейку знаком каждому, кто хоть раз продавал или покупал недвижимость. До сих пор он остается самым популярным способом защиты от возможных махинаций контрагента.
Однако с января 2020 года для надежного сохранения денег при сделках с недвижимостью появилась серьезная альтернатива – депозит нотариуса.
Эксперты уже предсказывают, что благодаря ему банковская ячейка вскоре станет «дедовским» методом взаимозачета.
Нотариальный депозит – это денежный счет в банке, открытый на имя нотариуса, на который должник вносит деньги, предназначенные для кредитора. Это происходит:
- по соглашению сторон (если контрагенты доверяют нотариусу больше, чем друг другу);
- по инициативе должника, который не имеет возможности отдать долг кредитору.
Внимание! В момент перечисления денежных средств на нотариальный счет обязательство считается исполненным, и штрафных санкций в отношении должника не последует.
Использовать депозит нотариуса удобно заемщикам банка, прекратившим свою работу.
Если в период его санации или поиска нового владельца они не будут вносить обусловленные договором суммы, то это посчитают нарушением обязательства.
Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?
В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:
- совершение сделки с отчуждением долей;
- продажа разных долей в рамках одной процедуры;
- если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
- передача недвижимости через договор ренты;
- раздел общего имущества, нажитого в браке.
Аккредитив — условное денежное обязательство, принимаемое банком (банком-эмитентом) по поручению приказодателя (плательщика по аккредитиву). Попробуем перевести. Аккредитив позволяет осуществить платеж в пользу бенефициара (в нашем случае — продавца) по представлении последним в банк документов, определенных условиями аккредитива. То есть система примерно такая же, как и с ячейкой: покупатель кладет на счет деньги заранее, а в день подписания ДКП выписывает на продавца аккредитив. Продавец получает перевод денег на свой банковский счет только после предъявления документов о госрегистрации сделки.
Плюсы аккредитива:
- Не нужно таскать в банк большой мешок денег единовременно. Деньги на счет можно класть частями или перевести с другого счета, которым пользуется покупатель.
- Есть прямое доказательство передачи денег продавцу, не нужно дополнительных расписок.
- Можно быть уверенным насчет количества и подлинности денег. В случае же с ячейкой продавец может ошибиться при пересчете и проверке денег.
- Продавцу не обязательно забирать из банка большую сумму единовременно, опасаясь за свою жизнь.
Минусы аккредитива:
- Главный минус — стоимость. Это не 1500 руб. за месяц аренды ячейки, а процент от всей суммы. Обычно 0,5–1 %. Правда, в последнее время некоторые банки в конкурентной борьбе снижают размер комиссии (до 0,2 %) или устанавливают фиксированный тариф 3000–15 000 руб.
- Если у банка начнутся проблемы с ликвидностью, деньги могут оказаться замороженными на счету. Вариант маловероятный, однако после кризиса 2008-го он многих пугает. С ячейкой такого не случится, ведь деньги в ячейке не имеют никакого отношения к банку.
Расписка в получении денег
К договору купли-продажи обязательно должна прилагаться расписка продавца в получении денег. Без нее будет трудно доказать факт передачи денег. Исключение — передача денег через аккредитив или банковский перевод. Расписку продавец пишет лично, от руки, в присутствии покупателя.
Расписка в получении денег должна содержать: фамилию, имя, отчество и паспортные данные продавца и покупателя, сумму прописью, описание недвижимости, дату и название договора, по которому передаются деньги, дату написания расписки. Если присутствуют свидетели — ФИО и паспортные данные свидетелей. Подпись на расписке должна совпадать с подписью в паспорте продавца.
Если в основном договоре указана заниженная стоимость квартиры, пишутся две расписки. Одна — в получении денег по ДКП, вторая — в получении денег за «неотделимые улучшения». Сумма этих чисел и составит реальную стоимость квартиры. Если оплата за квартиру передается частями, расписка пишется отдельно по каждому «траншу».
Обычно расписка пишется в день подписания ДКП, однако покупателю ее передают только после получения денег из ячейки, то есть после государственной регистрации. Покупателю, конечно, выгоднее получить расписку сразу, в момент закладки денег в ячейку. Но это уже вопрос договоренности с продавцом. Если выбирается первый вариант, желательно предусмотреть средство воздействия на продавца после госрегистрации. Это может быть передача остатков платы или специальные условия доступа в ячейку для продавца.
Порядок передачи денег при покупке квартиры
Процедура передачи денег при покупке квартиры проходит в несколько этапов. У каждой стадии есть отличительные особенности. Всего выделяют следующие стадии:
- Обсуждение подходящих для обеих сторон условий – переговоры могут идти непосредственно между сторонами или их представителями (родители, опекуны, доверенные лица или юристы).
- Процесс подготовки пакета документов – на этом этапе проходит составление договора, передаточного акта и сбор другой документации.
- Утверждение договора – стороны или их представители подписывают соглашение. Участие нотариуса на данном этапе обязательным не является. Исключением могут быть сделки, в которых задействованы несовершеннолетние лица.
- Итоговый осмотр квартиры – не является обязательным условием и может обговариваться по желанию сторон.
- Подписание акта о приеме-передаче недвижимости – подтверждает отсутствие каких-либо претензий.
- Процесс государственной регистрации – сделка завершается совместным посещением органа регистрации государственной недвижимости.
Возникает вопрос о том, когда происходит передача денег при покупке квартиры. Этот аспект имеет особое значение для обеих сторон.
Объективные минусы процедуры
• Самым важным из имеющихся у этой технологии недостатков является следующее: ни в одном из документов по аренде ячейки не зафиксирована величина суммы закладываемых денег.
Вследствие этого, при возникновении спора по стоимости квартиры не возможно использование данного механизма в качестве доказательства подтверждения произведенных расчетов.
• сотрудники банка не имеют возможности проверить подлинность договора купли-продажи. Разумеется, что в кредитном учреждении тщательно проверяют фамилии, даты, печати и т.д. Однако, в типовом трехстороннем договоре на аренду депозитной банковской ячейки обязательно прописывается, что банк не отвечает за подлинность документов.
Правда, эксперты отмечают, что у организаций, предоставляющих депозитные ячейки конкретно для проведения расчетов по договорам купли-продажи объектов недвижимости случаев подделки предоставленных документов не наблюдалось.
• аренда ячейки подразумевает оборот наличных денег, а это обязательно связано с лишними расходами. Например, физ. лицо, получающее ипотечный кредит, как правило, за обналичивание платит 1% от суммы кредита.
Вместо взаиморасчетов через ячейку можно использовать банковские переводы. Самая распространенная и удобная форма — это аккредитив. Что это такое мы с Вами рассматривали в одноименной статье .
Как оформляется и используется банковская ячейка при покупке квартиры: Продавцы и покупатели квартир в равной степени заинтересованы в надежном способе расчетов по итогам сделки купли-продажи.
При этом понятие «надежности» для каждой из сторон выглядит по-разному.
Зачастую участники сделки имеют весьма смутное представление о том, в какой момент должны передаваться деньги за продаваемую квартиру.
Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью. Как проходит процедура
После нотариального заверения договора между продавцом и покупателем нужно выбрать учреждение, предоставляющее услуги по аренде мини-сейфов в депозитариях. Посетив финансовое учреждение с паспортом, потенциальный клиент составляет с банком типовой договор.
Денежные средства пересчитываются, проверяются и помещаются на хранение в депозитную ячейку. После этого комплект ключей передается работником банка на руки покупателю. Продавец на этом этапе не имеет доступа к сейфу. Возможность получить причитающиеся деньги у него появится только после оформления приобретенной недвижимости в собственность новым владельцем. Регистрация объекта в Росреестре по времени занимает 7 календарных дней. Именно такой срок устанавливает законодательство РФ.
Аккредитив – это обязательство банка перевести депонированные (сохранённые) на специальном счёте-депо деньги на счёт продавца, после того как тот представит документы о совершении сделки. По договору аккредитива банк вправе использовать эту сумму только для расчета с продавцом. Вернуть её покупателю банк может, только если Росреестр отказал в регистрации перехода прав собственности. Соответственно, у продавца есть гарантия от банка, в том, что он (продавец) получит деньги, как только квартира перейдёт покупателю. От банковской ячейки аккредитив отличается главным образом тем, что деньги не хранятся в виде банкнот, а переводятся в виртуальном виде сначала на счёт-депо, где они хранятся до завершения сделки, потом – на счет продавца, откуда он может их снять или использовать иным образом.
Преимущества покупки квартиры через ячейку
Риски неплатежей сводятся к минимуму. При традиционных наличных расчетах сумма может передаваться сразу после подписания договора. Однако в этом случае нет гарантии, что продавцом не будет сорвана процедура госрегистрации жилья.
Нередко практикуется расчет после переоформления права собственности на жилье в пользу покупателя. Но здесь рискует продавец, так как покупатель может не выполнить своих обязательств. Использование банковской ячейки исключает подобные ситуации. Продавец гарантированно получит деньги после передачи прав собственности на недвижимость в адрес покупателя. Последний же в случае срыва госрегистрации получит свои средства обратно.
Продавец забирает деньги в любое удобное для него время, но только после получения зарегистрированного договора купли-продажи. Также он может открыть счет в этом же банке и перевести средства на него, не вынося их за пределы организации.
Так, основные преимущества
передачи денег через ячейку при покупке квартиры:
Гарантия безопасности
Гибкие сроки аренды (ее можно продлевать)
Удобство использования (забрать деньги можно в любой день)
Хранение неограниченной суммы
Невысокая стоимость
При этом все действия по расчетам происходят непосредственно в банке, где есть камеры наблюдения и охрана. Кроме того, даже если банк станет банкротом, на деньги, находящиеся в сейфах, это не распространяется.