Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие расходы при покупке квартиры несет Покупатель?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В идеальном варианте сделки есть только одна обязательная услуга — оплата госпошлины за госрегистрацию прав собственности на недвижимое имущество (квартиры, земельного участка и иного имущества). Размер госпошлины для физлиц составляет 2 тыс. руб.
Цeнa: в cpeднeм 2-4 тыcячи pyблeй.
B п. 1 cт.9 Ф3 «Oб ипoтeкe» cкaзaнo, чтo в дoгoвope ипoтeки дoлжнa быть yкaзaнa cтoимocть пpeдмeтa ипoтeки – тo ecть, пpиoбpeтaeмoгo вaми в кpeдит жилья. Чтoбы цeнa былa кoppeктнoй, нyжнa пoмoщь oцeнoчнoй кoмпaнии – и oнa, paзyмeeтcя, нe бeзвoзмeзднaя. Pacxoды пo oцeнкe пoлнocтью лoжaтcя нa плeчи зaeмщикa.
Кaк пpaвилo, бaнк пpeдocтaвляeт cпиcoк peкoмeндyeмыx oцeнoчныx opгaнизaций, зaключeниe кoтopыx пpимeт бeз дoпoлнитeльнoй aккpeдитaции oцeнoчнoй кoмпaнии. Кoнeчнo, зaeмщик мoжeт oбpaтитьcя и в дpyгyю opгaнизaцию, нe вoшeдшyю в cпиcoк, нo в этoм cлyчae paccмoтpeниe дoкyмeнтoв, вo-пepвыx, зaтянeтcя нe мeньшe 2 нeдeль, a вo-втopыx, пoявитcя pиcк, чтo oцeнкy нe пpимyт.
Ecли выбpaннaя вaми кoмпaния нe бyдeт cooтвeтcтвoвaть тpeбoвaниям или cдeлaeт oтчeт, нapyшaющий ycтaнoвлeнныe cтaндapты бaнкa, пpидeтcя пepeдeлывaть oцeнкy. Cнoвa зa cвoи дeньги.
Нo дaжe ecли вы зaкaжeтe oтчeт y пpoвepeннoгo oцeнщикa, вce paвнo ecть pиcк, чтo пoтpaтитe дeньги впycтyю. Дeлo в тoм, чтo oтчeт гoтoвят дo oдoбpeния выбpaннoгo вaми oбъeктa бaнкoм. И ecли кpeдитop oткaжeтcя выдeлять вaм дeньги нa пoкyпкy имeннo этoгo жилья, пpидeтcя нaчинaть вce cнaчaлa. Нe выйдeт дaжe пpeдлoжить oтчeт пpoдaвцy для дpyгиx пoкyпaтeлeй – дoкyмeнт дeлaeтcя пoд вac, c oбязaтeльным yкaзaниeм вaшиx пacпopтныx дaнныx.
Oпытныe pиeлтopы пoдбиpaют oцeнoчнyю кoмпaнию тaк, чтoбы ee oтчeт пoдxoдил пoд тpeбoвaния cpaзy нecкoлькиx бaнкoв. Toгдa пpи oткaзe в oднoм бaнкe мoжнo бyдeт пoпытaть cчacтья в дpyгoй кpeдитнoй opгaнизaции.
Цeнa: зaвиcит oт дeйcтвий, кoтopыe нyжнo пpeдпpинять.
Идти к нoтapиycy пpидeтcя в cлeдyющиx cитyaцияx:
Ecли cyпpyги peшaт oфopмить квapтиpy в oбщyю дoлeвyю coбcтвeннocть, бaнк мoжeт пoтpeбoвaть пpeдвapитeльнo oфopмить бpaчный дoгoвop или yдocтoвepить y нoтapиyca cдeлкy кyпли-пpoдaжи. Нeкoтopыe бaнки для пoдcтpaxoвки тpeбyют пpeдocтaвить нoтapиaльнoe coглacиe cyпpyгa пoкyпaтeля нa пpиoбpeтeниe квapтиpы.
Кpoмe тoгo, бaнки мoгyт пpeдлoжить ycлyги cвoeгo юpиcтa пo oфopмлeнию дoкyмeнтoв. Дa и бeз тaкoй ycлyги oт кpeдитнoй opгaнизaции, caми пoкyпaтeли чacтo нe xoтят pиcкoвaть и ищyт юpиcтa, кoтopый пoмoг бы им c oфopмлeниeм. Нo чтoбы пpeдcтaвлять вaши интepecы, юpиcтy пoнaдoбитcя нoтapиaльнo yдocтoвepeннaя дoвepeннocть.
Ecли жильe пpиoбpeтaeтcя в тoм чиcлe зa cчeт мaтepинcкoгo кaпитaлa, пpидeтcя oфopмить нoтapиaльнo yдocтoвepeннoe coглacиe нa пepeoфopмлeниe квapтиpы в дoлeвyю coбcтвeннocть нa вcex члeнoв ceмьи пocлe выплaты ипoтeчнoгo кpeдитa.
Сколько нужно средств?
Довольно часто потенциальные заемщики, желающие оформить кредит, ориентируются на максимальную сумму, которую готов выдать им банк. Размер кредита зависит от многих нюансов, наличия и периодичности зарплаты, поручителей, кредитной истории претендента. От размера ипотеки будет зависеть и размер первоначального взноса – это первая и наиболее масштабная статья расходов. Рассчитать ипотеку и получить полный график ее погашения с переплатами по процентам и суммами ежемесячных платежей можно отдельно в онлайн-калькуляторе.
Ипотечные кредиты – крупные и долговременные, банки страхуют себя всеми способами. Уже на первом этапе они хотят получить подтверждение платежеспособности клиента, поэтому без первоначального взноса кредиты практически не выдают.
Справка! Любой гражданин, желающий оформить ипотеку, должен иметь на руках часть средств на квартиру наличными для первоначального взноса и других расходов.
Некоторые банки в России позволяют заемщикам оплачивать первоначальный взнос средствами материнского капитала. Но стоит помнить, что каждая финансовая «уступка» отражается на процентной ставке. В стране уже давно действует зависимость лояльности кредитных условий от требований к заемщику.
После того, как кандидатура клиента прошла скоринг, и банк одобрил ипотеку, необходимо предоставить документы на объект ипотеки. Покупатель оплачивает оценку недвижимости, остальные документы должен за свой счет подготовить продавец. Оценку недвижимости нужно заказать у аккредитованного банком оценщика. Расходы на оценку начинаются от 3000 рублей и рассчитываются индивидуально – обычно это 1% от предполагаемой суммы оценки недвижимости. На стоимость оценки влияют следующие факторы:
- первичный или вторичный рынок;
- наличие перепланировок;
- юридический статус объекта;
- вид недвижимости — квартира, доля в квартире, комната, жилой дом, земельный участок;
- цены на данный вид недвижимости в регионе.
От результата оценки зависит сумма, которую банк одобрит в ипотеку. Расчеты производятся с учетом кадастровой стоимости и нередко отличаются от рыночной цены объекта. Если цена на квартиру средняя по рынку, можно рассчитывать на успешное одобрение нужной суммы. Оценка частного дома с участком обойдется дороже, чем оценка квартиры в новостройке.
Дополнительные денежные суммы
Сделка по ипотеке проводится на территории банка. Финансовая организация, как полноценный участник процесса, предъявляет ряд требований к процедуре передачи денег. Могут использоваться аренда банковской ячейки, аккредитив, дополнительно произведен пересчет суммы или проверка купюр на подлинность. Услуги будут стоить от 5 до 10 тысяч рублей.
Если не повезет, банк может потребовать комиссию за свои услуги. Она уже практически полностью осталась в прошлом, более того, признана незаконной Высшим арбитражным судом. Однако банкиры все еще находят лазейки и возможности получить оплату за свои услуги.
Комиссия в кредитном договоре может быть замаскирована под графу «проверка правильности и полноты документов при подаче заявителем» или, например, «оформление кредитной заявки». Она составляет от 0,1% до 2% от тела кредита.
Поскольку рынок кредитования в России конкурентный, заемщик без труда сможет отыскать кредитную организацию без комиссионных, главное уточнить этот вопрос уже на стадии согласования договора.
Внимание! Если же кредитный документ уже подписан – придется оплатить комиссию.
Расходы при покупке «первички» и «вторички»
Немного будут отличаться платежи покупателя и продавца при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке.
В новостройке в качестве продавца квартиры будет выступать застройщик, передача прав собственности будет осуществлена на основании договора долевого участия. Договор долевого участия также подлежит государственной регистрации.
Иногда перед самым вводом дома в эксплуатацию застройщики продают квартиры в новостройках по предварительному договору купли-продажи. Это рискованная для покупателя сделка, поскольку она не подлежит регистрации.
Дополнительные расходы, связанные с покупкой квартиры, в новостройке будут заключаться в том, что покупателю придётся за свои средства доделывать предоставленное ему жильё. Нужно выявить все дефекты перед подписанием акта приема-передачи недвижимости.
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Налог с продажи квартиры
Условно расходы при продаже квартиры можно поделить на обязательные и дополнительные. Обязательные появляются при любой сделке:
- госпошлина за регистрацию права в Росреестре;
- затраты на оформление некоторых документов (выписка ЕГРН, согласие супруга).
Основная же масса расходов является опциональной – затраты возникают исходя из конкретных условий:
- оформление документов (справки, техпаспорта);
- составление договора купли-продажи у юриста;
- нотариальное заверение договора;
- риелторские или юридические услуги по сопровождению сделки;
- расходы на проведение расчетов через банковскую ячейку, аккредитив, сервис безопасных расчетов и так далее;
- оплата налога с продажи жилья, которым владели менее 3 (5) лет.
Подсчитывать примерный состав затрат и определять, кто какие расходы несет, нужно с учетом сложившейся ситуации. Например, в интересах продавца доказать юридическую «чистоту» квартиры – поэтому он заказывает расширенную выписку из ЕГРН о переходе прав собственности. Однако и покупатель может проконтролировать добросовестность продавца, независимо от него заказав из Росреестра те же сведения.
Стороны могут сами составить договор по шаблону с нашего портала. Однако если ситуация сложная, для составления ДКП можно обратиться к любому юристу – частнопрактикующему, при МФЦ или в юридической фирме. Стоимость подготовки договора купли продажи составит от 3 000 рублей.
При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3(5) лет, бывший собственник уплачивает в бюджет налог – НДФЛ. Величина налоговых расходов рассчитывается в размере 13% от дохода с продажи.
Налог определяется так:
- если известны расходы на покупку данной квартиры в прошлом, и это документально подтвержденные расходы, то из цены по ДКП нужно вычесть данные расходы, а остаток умножить на 13%;
- если расходы неизвестны или их нельзя подтвердить документально, то можно применить фиксированный вычет в 1 млн рублей, а остаток умножить на 13%.
Подробнее о возможности сэкономить на налоговых расходах при продаже квартиры читайте здесь.
Требования к заемщику
Условия Сбербанка, предъявляемые к потенциальным заемщикам, зависят от объема заявленных средств, длительности кредитного договора, наличия либо отсутствия обеспечения и поручительства по соглашению ().
Взять ипотеку в Сбербанке на вторичное жилье может совершеннолетний гражданин возрастом от 21 года. Максимальный возраст заемщика к моменту полного возврата долга должен быть не более 75 лет. Этот максимум относится ко всем заемщикам и созаемщикам, по конкретно принятому решению возраст может быть подкорректирован.
Общий рабочий стаж у обратившегося должен быть не менее полугода на сегодняшней работе и не работать он мог не более четырех лет из последних пяти. Для клиентов, которые получают заработанные средства через Сбербанк, эти условия не являются актуальными, так как все необходимые данные уже имеются в банковских базах сведений.
Длительность непрерывного рабочего стажа говорит о платежеспособности и надежности заемщика.
Важными условиями ипотеки Сбербанка на вторичное жилье при решении о выдаче кредита являются платежеспособность клиента и кредитная биография. Для проверки платежеспособности изучаются:
- справки о заработной плате ();
- наличие собственности;
- поездки за границу;
- состоятельность родственников.
На кредитную историю влияют просрочки по предыдущим займам, наличие невыплаченных обязательств на данный момент (общая ежемесячная сумма выплат), наличие уже погашенных ипотек или автокредитов, частота обращения за обычными некрупными ссудами.
Супруг или супруга клиента является созаемщиком в обязательном порядке (основание — и ). Не применяется это требование только при наличии заключенного между ними брачного контракта (), где вторая половина не является возможным потенциальным собственником. Еще одной причиной в отказе супругу быть созаемщиком служит отсутствие гражданства РФ.
Этапы получения ипотеки в Сбербанке на вторичку
Первым шагом является выбор вида ипотечного кредита, который подойдет конкретному заемщику. Сначала нужно определиться с необходимой суммой, сроком и возможными процентами. Рекомендуется изучить все возможные ипотечные предложения Сбербанка и выбрать наиболее подходящее. Уточнить информацию о возможных льготных программах, бонусах и штрафных санкциях.
Чтобы оформить заявку для жилищного кредита можно оформить , или обратиться в офис учреждения. В отделе банка кредитный менеджер ответит на все интересующие вопросы, ознакомит с предложениями, подходящими конкретному клиенту, озвучит проценты ипотеки вторичного жилья в Сбербанке, посоветует наилучший вариант и поможет заполнить заявку. Рассмотрение обращения происходит в течение 1-5 рабочих дней.
Очень важно учитывать, что после предварительного одобрения кредита, при последующем изучении представленных документов банк может изменить свое решение. Поэтому следующий этап наиболее важен, нежели подача заявки.
Вслед за одобрением обращения за ипотечным займом, нужно пройти еще несколько этапов получения ипотеки в Сбербанке на вторичку до окончательного получения суммы кредита. Если жилье еще на выбрано окончательно, то необходимо это сделать в первую очередь. Так как предварительное решение действует только три месяца, то придется поторопиться.
Нужно ли обращаться в агентство недвижимости или использовать услуги риелтора
Чтобы купить квартиру, нужно найти лицо, готовое реализовать недвижимость. Выполнять процедуру можно самостоятельно или с помощью специалистов. Вариант дешевле, но сложнее. Поэтому, если у покупателя есть свободные средства, лучше приобретать квартиру через агентство или риелтора. Однако в первую очередь необходимо знать разницу между ними. Глобальные различия отсутствуют. Агентство представляет собой юридическое лицо, которое занимается поиском продавцом или покупателей, а также осуществляет сопровождение сделок. Обычно в организации работает сразу несколько риелторов и ряд других специалистов. В результате заключить сделку удается значительно быстрее. Риелтор работает на себя. Его услуги дешевле. Однако один человек не способен грамотно сопроводить сделку.
Обратите внимание: Используя услуги риелтора или агентства, важно внимательно читать договор. В нём отражают все особенности работы с клиентом. Важно следить, чтобы в бумагах отсутствовали неточные данные или двусмысленные фразы. Если последний предоставляет только услуги по поиску продавца, лучше отказаться от сотрудничества.
Найти компанию или гражданина, готового продать недвижимость, несложно, а вот оформить сделку грамотно зачастую способен только профессиональный юрист.
Сколько оформляется и одобряется ипотека?
При выдаче ипотеки банк руководствуется собственными регламентами. Весь период условно делится на несколько промежутков:
- рассмотрение заявки (от недели до двух месяцев) – происходит проверка платежеспособности заемщика;
- подбор вариантов для покупки квартиры (может достигать трех месяцев) – зависит в основном от расторопности самого заемщика и наличия всех необходимых документов на квартиру у продавца;
- подготовка документов – получение отчета оценщика (около четырех дней), выписки из ЕГРН, справок об отсутствии задолженностей, при необходимости разрешение органов опеки и т.д.;
- рассмотрение банком представленных документов (до пяти дней);
- оформление кредитного договора, договоров страхования и договора сделки купли-продажи (в течение одного дня). При необходимости нотариального удостоверения сделки прибавляем еще несколько дней;
- государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки (3-7 рабочих дней).
Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку
Оформление покупки жилья с ипотечным займом влечет за собой дополнительные расходы, о которых банк не всегда открыто говорит. На что следует обратить внимание:
- Низкий размер первоначального взноса. Под выгодным заниженным предложением может скрываться процент за использование ипотечных средств чуть выше, чем у других банков.
- Комиссия банка за услуги. Это может быть взимание платы за выдачу кредита, выпуск банковской карты и иные действия.
- Оценка только у тех, кого укажет банк. Услуги таких оценщиков, аккредитованных банком, могут оказаться выше, но других банк может не принять.
- Ограничение заемщика в правах. Читайте кредитный договор внимательно до подписания. В тексте может содержаться условие, по которому будет невозможно досрочно погасить ипотеку и т.д.
- Риски по залоговому имуществу. В силу обстоятельств залоговое имущество может сильно пострадать или быть утраченным. В этом случае банк может потребовать обеспечить кредит другим или досрочно погасить ипотеку.
- Иски третьих лиц в отношении залоговой квартиры банки не интересуют. Имущество так и останется в залоге, если даже и вернется к прежнему владельцу. Но заемщику уже не вернутся ни часть выплаченной стоимости за жилье, ни проценты по ипотеке.
Итак, как уже не раз было сказано ранее, покупка квартиры за наличные может быть многим не по карману. В таком случае есть 3 выхода: ничего не делать (оставить жилищный вопрос нетронутым), много лет копить и ждать заветной даты, когда наконец-то появится возможность стать обладателем собственной недвижимости, или оформить ипотеку.
В таком случае можно будет сразу же поселиться в выбранную квартиру, постепенно отдавая банку деньги.
Покупка квартиры в ипотеку хоть и обязывает семью пересмотреть свой стиль жизни, зато даст возможность, несмотря на постоянно высокие цены на недвижимость, достаточно быстро решить жилищный вопрос, постепенно выплачивая посильные суммы.
Попробуем разобраться: что нужно знать, чтобы ипотека оказалась спасением семьи, а не ее погибелью? Как правильно купить квартиру в кредит, который придется выплачивать достаточно долго?
Покупка своего жилья – мечта каждой среднестатистической семьи. Для многих этот вопрос может быть решен с помощью приобретения недвижимости на вторичном рынке (уже будет ремонт и минимальный набор необходимых коммуникаций), однако этот вариант подходит не всем.
Некоторые люди хотят быть первыми хозяевами в своей квартире, поэтому мечтают о жилплощади в новостройке. Она чаще всего дешевле, чем вторичная недвижимость, хоть и требует дополнительных вложений. Семья сможет обустроить все по собственному желанию, хотя затраты на ремонт и покупку всего необходимого могут оказаться внушительными.
Очень важно! Главной проблемой первичной недвижимости являются даже не голые стены и отсутствие каких-либо вещей, необходимых для проживания (оборудованного санузла, мебели, холодильника, кухонной плиты и т. д.), а большое количество рисков, связанных с тем, что дом может остаться недостроенным.
В данном случае будущие жильцы имеют возможность подписать договор долевого участия, а вот недобросовестный застройщик может заморозить строительство и исчезнуть с деньгами.
Как же обезопасить себя? Можно ли минимизировать риски? Попробуем подытожить ранее изложенную информацию и рассмотрим этот вопрос более детально.