Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Генеральная доверенность на продажу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Какие бывают доверенности
Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.
Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.
Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.
Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.
|
Нотариальное действие |
Нотариальный тариф |
Правовая и техническая работа |
Необходимые документы |
|---|---|---|---|
|
Родителей на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорта родителей в подлинниках. |
|
На включение в паспорт данных о н/л детях |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о рождении н/л гражданина подлиннике. |
|
Родителей на установление опеки над н/л детьми и объявление н/л детей полностью дееспособными |
|||
|
Родителей на гос. регистрацию н/л гражданина в качестве ИП |
|||
|
Супруга на совершение сделок с имуществом |
500 руб. |
1 700 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. |
|
Другие согласия |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. |
Если удостоверить доверенность нельзя
Что делать, если вам срочно понадобилось оформить доверенность, но вы находитесь там, где нет нотариуса? Законодательством, конечно же, предусмотрена такая ситуация и закреплен перечень лиц, которые вправе удостоверять доверенность, приравненную к нотариальной:
- доверенность может быть удостоверена командиром (начальником) воинской части, соединения, учреждения и военно-учебного заведения, где нет нотариальной конторы;
- если военнослужащий и другие лица находятся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, доверенность может быть удостоверена начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом;
- доверенность совершеннолетнего дееспособного гражданина, проживающего в стационарной организации социального обслуживания (например, в доме престарелых), может быть удостоверена администрацией этой организации или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения;
- доверенность также вправе удостоверить начальник соответствующего места лишения свободы, если доверитель отбывает наказание в таком месте.
Что указать в доверенности
Для совершения сделок с недвижимостью и (или) представительства в Росреестре по вопросам совершения учетно-регистрационных действий с недвижимостью доверенность должна содержать все полномочия, которыми наделяет своего представителя доверитель.
В тексте доверенности должно быть указано, какие конкретно права делегирует гражданин. Это может быть право представлять интересы при продаже или приобретении недвижимости, подписывать документы, в том числе договор, собирать и запрашивать необходимые для сделки документы, определять размер долей в праве, обратиться в Росреестр за государственной регистрацией прав, получить задаток или полную сумму за проданный объект недвижимости. Отдельно стоит указать, включает ли документ право передоверия. То есть может ли человек, которому доверены какие-то права, передать их другому человеку и кому.
Если известна сумма сделки, то ее также можно указать в документе, как и вознаграждение доверенному лицу за оказанные услуги.
Отдельно хотелось бы обратить внимание на особенности доверенности, выдаваемой для заключения договора дарения. Такая доверенность в обязательном порядке должна содержать сведения о предмете дарения и об одаряемом (то есть должен быть указан конкретный объект недвижимости и конкретное лицо, кому будет подарен этот объект). Поэтому ошибаются те граждане, которые пытаются заключить договор дарения по генеральной доверенности. Такой договор считается недействительным, поскольку нарушает требования законодательства.
Виды нотариальных доверенностей на недвижимость
-
Разовая — как правило, выдается для однократного совершения сделки с определенным недвижимым объектом (квартира, дом, земельный участок). Продавец уполномочивает представителя на совершение всех действий по ее продаже, покупатель, соответственно, доверяет покупку объекта. После завершения всех предусмотренных документом действий, он теряет юридическую силу.
-
Генеральная — отличается от разовой только большим объемом полномочий. Если доверитель не предусмотрел определенных ограничений, то такая доверенность на сделки с недвижимостью, удостоверенная нотариусом, дает возможность представителю сдавать недвижимость в аренду, в залог, продавать ее, принимать деньги и распоряжаться ими.
-
Специальная — обычно предусматривает разрешение на определенные типовые действия с недвижимостью. Например, дает право представителю сдавать квартиру по договорам найма без участия собственника, заключать и продлевать договоры.
Основной риск продавца – представитель может обмануть доверие и отказать в передаче денег по сделке продавцу.
Продажа жилья — это серьезное дело и подходить к нему надо со всей ответственностью. Продавец должен выбрать представителем человека, в честности которого он абсолютно уверен. Но как показывает практика, сложно быть уверенным в другом человеке, возможны мошеннические действия даже среди близких родственников.
Для минимизации негативных последствий нотариусы советуют оформить не генеральную, а разовую доверенность с четко прописанными полномочиями. Прописать в документе, что представитель имеет полномочий продать конкретную квартиру конкретному покупателю по четко оговоренной цене. Если сделка сорвется, документ потеряет юридическую силу.
Для минимизации риска не стоит оформлять генеральную доверенность, т.к. это расширяет полномочия. Так он сможет сам устанавливать цену продажи или продать за цену ниже рыночной своему родственнику или другу. Но в любом случае он не сможет сам быть покупателем, покупатель и представитель не могут быть одним лицом.
Риски покупателя больше, чем продавца. Опасность состоит в том, что сделка может быть совершена при помощи фальшивого документа. Также может оказаться, что собственника угрозами или при помощи физического насилия заставили оформить этот документ. В таком случае покупатель рискует тем, что собственник оспорит сделку, при этом квартира останется в собственности продавца, а покупатель потеряет внушительную сумму денег. Даже если удастся сохранить права собственности на квартиру, будут потрачены нервы и деньги на судебные издержки.
Пакет документов для оформления
Чтобы нотариус смог оформить бумагу на передачу полномочий, стороны должны представить комплект документов. В него входят:
- паспорта обеих сторон;
- документ о собственности. Если имущественное право было оформлено до 2016 года и после не переоформлялось, то нужно предъявить свидетельство. Если после 2016 года, то выписку из ЕГРП. Её можно получить в МФЦ или через официальный сайт Росреестра. Услуга платная, срок исполнения 3 – 5 дней.
Владельцем отчуждаемой квартиры или доли в ней может быть несовершеннолетний. Если ему ещё не исполнилось 14 лет, то доверенность от его имени оформляет законный представитель – родители или опекуны. Самого ребёнка предъявлять нотариусу не нужно.
Если же 14 лет уже исполнилось, то он должен присутствовать. Подпись на доверенность он ставит с согласия своего родителя/опекуна. В том или другом случае, нотариусу нужны оригиналы следующих документов:
- свидетельства, подтверждающего факт рождения;
- если собственнику больше 14 лет, его паспорт;
- паспорт законного представителя.
На сколько делается документ
Определяя этот параметр, надо помнить, что выписанная доверенность не лишает собственника права самостоятельно выполнять рассмотренные выше действия с объектом недвижимости. При этом одновременное совершение сделок предотвращается унифицированным порядком госрегистрации. Если собственник и поверенный одновременно продадут жилье разным людям, регистрация прав в ЕГРН будет приостановлена до выяснения ситуации.
Как правило, нотариусы предлагают оформлять генеральную доверенность на три года. Если не указать в тексте конкретный предельный срок действия, он прекращается через 12 месяцев. Упомянутая в стандарте дата подписания указывается обязательно. Без нее документ не будет действительным.
Важно! Бессрочные документы такой категории в нотариальных конторах оформляют неохотно. В подобных ситуациях увеличиваются подозрения в совершении неправомочных мошеннических операций.
Какие сложности могут возникнуть
Продажа квартиры по доверенности увеличивает риск как самого собственника, так и покупателя. Владелец квартиры рискует тем, что действия доверенного лица могут противоречить пожеланиям доверителя. Поэтому в документе нужно четко очерчивать круг полномочий представителя. Подписывать генеральную доверенность, которая позволяет определять стоимость продажи квартиры или иные важные условия, нужно лишь в случае крайней необходимости.
Существуют риски и у покупателя. Один из них — возможность столкнуться к поддельной или отозванной доверенностью. Также существует шанс на то, что действие доверенности может быть прекращено судом, например, по причине недееспособности доверителя. Если это произойдет уже после сделки, то она будет отменена. И хотя формально нотариус несет ответственность за совершение нотариальных действий, серьезные последствия в таком случае грозят лишь покупателю, рискующему своими деньгами.
Чтобы не попасть в сложную ситуацию, следует заранее проконсультироваться с юристом. Он разъяснит права всех сторон соглашения, поможет определить необходимый круг полномочий поверенного и поможет составить текст доверенности.
Что стоит сделать перед сделкой по доверенности
Никто не может дать полной гарантии безопасности сделки по доверенности. Лучше привлечь к процессу компетентного юриста или риелтора.
- Проверьте, что доверенность разовая, а не «генеральная». Первая дает разрешение на конкретную сделку, в ней подробно расписаны все условия. Вторая — разрешает вести дела от имени доверителя. Чем конкретнее доверенность, тем больше доверия ее владельцу.
- Не соглашайтесь на сделку, если не можете лично побеседовать с продавцом. Если нет возможности встретиться, созвонитесь по видеосвязи, выясните подробности, убедитесь, что доверенность тот выдал добровольно. Спросите, осознает ли продавец, что собирается отдать квартиру за оговоренную сумму. Не верьте представителю на слово, проверяйте все его слова.
- Проверьте документы на квартиру. Нужно выяснить, является ли тот, кто выдал доверенность, владельцем жилья.
- В доверенности должны быть подробно расписаны параметры квартиры — адрес, кадастровый номер, технические характеристики. Их достаточно, чтобы убедиться — продают ту квартиру, которая указана в доверенности.
- Созвонитесь с продавцом перед тем, как отдавать деньги или передавать документы в МФЦ — убедитесь, что с ним всё в порядке.
- Проверьте в день сделки, что доверенность не отозвали, с помощью нотариуса или онлайн-базы.
- Саму сделку лучше провести через нотариуса, для дополнительной гарантии безопасности процесса.
Когда нужно заверять генеральную доверенность у нотариуса?
Как правило, генеральные доверенности всегда удостоверяют у нотариуса.
Это объясняется тем, что представители по ним часто получают полномочия по владению, пользованию и главное – по распоряжению недвижимостью доверителя, в том числе с возможностью госрегистрации сделок. А такие доверенности обязательно удостоверяют у нотариуса, как того требует закон.
Так, согласно п. 1 ст. 185.1, п. 3 ст. 187 ГК РФ заверять у нотариуса нужно:
- доверенности на совершение сделок, которые требуют нотариальной формы,
- доверенности на подачу заявлений о госрегистрации прав или сделок,
- доверенности на распоряжение правами, которые зарегистрированы в госреестрах,
- доверенности, которые выдаются в порядке передоверия – их мы детально разберем ниже.
Порядок продажи квартиры по доверенности
В соответствии с российским законодательством совершение любых сделок с недвижимостью, и в частности по купле-продаже квартиры, происходит только при присутствии двух сторон – личном либо по доверенности, оформленной у нотариуса. Сделка по купле-продаже квартиры, совершенная посредством нотариальной доверенности, считается полностью легитимной. Оформить доверенность на совершение юридических действий с объектом недвижимости можно, как на физическое лицо, так и на юридическое (например, агентство недвижимости). Оформление документа предполагает наличие паспортов доверителя и доверенного лица, а также, соответствующих документов на квартиру. Стоит отметить, что процесс продажи квартиры, зачастую, требует проведения таких действий, как получение выписки из домовой книги, получение нового паспорта в Бюро Технической Инвентаризации и многого другого. Поэтому, необходимо определить ряд полномочий, которыми будет наделено доверенное лицо. В доверенности необходимо указать все действия, включая получение денежных средств при совершении сделки и получение задатка, а также право отчуждения объекта недвижимости либо его части в органе УФРС.
В случаях, когда квартира принадлежит нескольким собственникам, совершение сделки по продаже квартиры потребует нотариальной доверенности от всех правообладателей.
Форму доверенности для продажи квартиры лучше всего выбирать специальную, на основании которой полномочия поверенного будут завершены после выполнения определенных действий. В доверенность вписываются полные данные доверенного лица, срок действия документа, обязательно ставится подпись и дата выдачи. Далее нотариально заверенная доверенность передается доверенному лицу вместе с пакетом документов на отчуждаемый объект недвижимости.
Отметим, что проверить подлинность доверенности на продажу квартиры можно лишь посредством личной встречи с собственником и уточнением вопроса о предоставлении полномочий.
Какие права дает доверенность при сделке с недвижимостью?
Доверенность – это важный юридический документ, возможности которого часто недооценивают. Полномочия поверенного (человек, на которого выписывают доверенность) зависят от вида доверенности, срока и функций, которые выписывающее документ лицо позволило ему сделать от своего имени. При оформлении купли-продажи недвижимости по доверенности поверенному зачастую доверяют управление и распоряжение имуществом. Эту доверенность часто называют генеральной, в нее вписывается достаточно широкий круг полномочий. Но де-юре такого понятия, как «генеральная доверенность» (как и «бессрочная»), нет. Поверенного могут наделять очень широким кругом полномочий, документ может действовать и десятки лет, но это все равно не будет доверенность на все и навсегда.
Стоит учитывать, что давая человеку по доверенности право заключать от своего имени любые сделки с имуществом и в последующем регистрировать переход права собственности, доверитель, по сути, больше не сможет строго контролировать, как поверенный будет распоряжаться его недвижимостью (продаст или и вовсе отдаст даром), в какую сумму оценит и какую получит от покупателя.
Доверенность теряет юридическую силу по истечении срока, который указал доверитель, после досрочной ее отмены или в ряде обстоятельств, предусмотренных законом (к примеру, если доверитель умер или признан недееспособным).