ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: в чём разница?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: в чём разница?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Перевод ЗУ из одной группы в другую

2. Что можно строить на участке ИЖС

3. Можно ли перевести участок в ИЖС

4. Назначение земель в СНТ

5. Что лучше СНТ или ИЖС — аргументы за и против

6. Про СНТ: особенности, плюсы и минусы

7. Какой вариант выбрать?

8. Предоставление земельных участков из земель с/х назначения

9. Целевое назначение участков под ИЖС

10. Что скрывается за ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ

11. О дачных некоммерческих партнёрствах (ДНП)

12. О садовых некоммерческих товариществах (СНТ)

СНТ – садовое некоммерческое товарищество; как и любое объединение, оно имеет устав, в котором закреплены возможности использования входящих в него наделов. Земли под СНТ используются для выращивания с/х культур на грядках и в саду; почва на таких территориях более плодородна. Огород или сад – обязательная составляющая надела, этим он отличается от ДНТ, предназначенного для отдыха, и где грядки появятся только, если захочется владельцу.

Перевод ЗУ из одной группы в другую

Большую часть покупателей волнует, можно ли перевести приобретенный участок в другую категорию. Законодательство допускает такую процедуру и регулирует ее ФЗ № 172. Но сразу нужно учитывать, что официально изменить назначение ЗУ довольно сложно.

Чаще всего владельцев земли интересует, как перевести СНТ в ИЖС. Делается это только при соответствии надела ряду условий:

близость к жилым городским районам и инженерным сетям;
развитая инфраструктура, позволяющая домовладельцу комфортно проживать на своей территории;
другие факторы, определяющиеся комиссией в индивидуальном порядке.

Что можно строить на участке ИЖС

Это универсальный участок земли, на котором можно возводить различные виды объектов, в том числе коммерческую недвижимость. Но будущая постройка должна быть предварительно запроектирована и согласована, а также соответствовать нормам СНиП.

Рассмотрим, что можно построить на земле под ИЖС.

Дом. Высотой не более 12 метров и не выше 3 этажей, площадь — не более 1500 кв.м. Если дом деревянный, до соседней жилой постройки — не менее 15 м, если каменный — от 6 м.
Гараж. Расстояние до стены соседнего дома — не менее 6 м., до своего — от 3 м., до дороги — не менее 5 м. (ворота гаража, построенного на участке ИЖС, не должны мешать пешеходам на улице).
Баня. Располагается на удалении не менее 3 м. от границы соседнего участка, от ближайшей постройки — от 5 м.
Теплица. Конструкция размещается на расстоянии не менее 1 м. от межи.
Сарай. Если используется для хранения инвентаря, расстояние до границы с соседним участком — от 1 м. При наличии в нем животных — от 4 м.
Туалет, выгребная яма. Расстояние до соседского забора — не менее 1 м.
Веранды и беседки.
Коммерческий объект. Собственник участка ИЖС вправе выделить его часть для ведения торговой деятельности (меняется вид разрешенной эксплуатации выделенной территории), например, построить магазин.

Можно ли перевести участок в ИЖС

Технически земли сельхозназначения можно перевести в ИЖС. Например, если у вас в собственности земельный участок ЛПХ, расположенный в населенном пункте, вы вправе изменить его статус. Территория должна быть отмежевана и поставлена на кадастровый учет. Обращаться с заявлением нужно в Росреестр. Перевести ИЖС в ЛПХ также возможно.

Что касается СНТ, то участок земли в садоводческом товариществе можно перевести в ИЖС, если большая часть участников также планирует сменить статус или уже это сделали. Кроме того, территория должна располагаться рядом с границей населенного пункта.

Подводя итог, стоит отметить, что изменение категории и назначения земельного участка возможно, но не всегда. Уточнить информацию о возможности перевода можно в Росреестре или в органах местного самоуправления.

Назначение земель в СНТ

Земли в СНТ предназначены для сельскохозяйственных работ (выращивания овощей, разведения цветников). Тем, кто любит заниматься огородом и предпочитает собственные огурцы, помидоры, картофель, морковь и свеклу покупным, участок в СНТ просто необходим.

Земли садовых товариществ чаще всего располагаются вне населенных пунктов. Иногда они находятся в черте города. Добраться до участка можно без труда как на общественном транспорте, так и на личном авто.
Стоимость участка в СНТ ниже, чем земли, относящейся к категории ИЖС (индивидуального жилищного строительства). В этом несомненное преимущество СНТ. Однако вряд ли такой надел можно будет отдать под залог в банк. Кредитные организации идут на это крайне редко.

Что лучше СНТ или ИЖС — аргументы за и против

Перечислю аргументы, дополнив их коротким анализом.

1. На землях ИЖС, строите все что хотите, и никто в последствии не снесет

Звучит такое утверждение очень убедительно.

Во-первых, говорящая сама за себя расшифровка аббревиатуры ИЖС — индивидуальное жилищное строительство, в противоположность устрашающей фразе — земли для сельскохозяйственного производства.

Во-вторых, целый ряд скандальных историй со сносом домов, построенных незаконно в дачных поселках Подмосковья.

Как результат, большинство покупателей убеждены, что ИЖС, с точки зрения законности строительства, однозначно лучше.

Это действительно так, если мы говорим о таунхаусах и дуплексах. В этом случае стоит очень внимательно разбираться с назначением земли и проектом здания. Если таун или дуплекс построены единым блоком без деформационных швов на землях для садоводства-огородничества или дачного строительства, то могут возникнуть вполне реальные проблемы с законностью возведения такого здания. Про деформационный шов можно прочитать здесь.

Однако, если мы говорим об отдельностоящем коттедже, ситуация выглядит почти «зеркально». Как раз на землях для садоводства-огородничества или дачного строительства, построить и зарегистрировать можно более менее что угодно. Главное, чтобы строение представляло собой отдельностоящий дом и было не выше трех этажей. Все это по дачной амнистии регистрируется на законных основаниях.

Не верите? Вот пример из КП «Усадьбы Аносино» — типичный дачный домик 🙂

важно! — Для регистрации строения по дачной амнистии дом должен полностью находиться в границах участка, проверьте это обязательно при покупке (можно через публичную карту Росреестра). Дело в том, что раньше разрешалось зарегистрировать дом без геодезической привязки к участку, и неприятных историй с залезанием здания к соседям предостаточно.

Вот пример трех участков, наложившихся границами друг на друга

В случае же с ИЖС получение разрешения на строительство является обязательным. В принципе ничего особенного, но в любом случае это затраты. Да и слово «разрешение» означает, что могут и не разрешить.

вывод: Если речь идет про отдельностоящий коттедж, разница в уровне риска, связанного с законностью строительства, между ИЖС, дачным строительством и садоводством-огородничеством несущественна. С таунами и дуплексами ИЖС предпочтителен, но не всегда обязателен, — надо изучать проект здания.

2. В поселках с ИЖС можно прописаться, в СНТ — ТОЛЬКО через суд

Возможность прописки является достаточно сильным преимуществом для покупателей, которые хотят продать квартиру и уехать жить загород.

Для прописки в доме, должны быть выполнены следующие условия:

— коттедж и участок в собственности;

— дом зарегистрирован как жилое строение;

— дом пригоден для круглогодичного проживания (обеспечен необходимыми коммуникациями);

— домовладению присвоен почтовый адрес.

важно: Очень часто упоминается требование о том, что участок должен быть отнесен к землям поселений. По моей практике это не соответствует действительности. Есть живые примеры в ближнем Подмосковье, когда люди прописывались в домах, построенных на сельско-хозяйственных землях через суд. Процесс муторный, но достаточно отработанный, и услуги юристов по этой теме относительно недорогие (~30 тыс.руб. под ключ).

Все эти условия почти что автоматически выполняются для коттеджей на землях ИЖС, за исключением коммуникаций.

В случае же с дачными поселками и садовыми товариществами такие требования выполнить не всегда возможно. Однако, это не значит что прописка в СНТ однозначно невозможна, — надо изучать конкретную ситуацию.

вывод: Прописка на землях ИЖС возможна практически во всех случаях. На землях для садоводства-огородничества и дачного строительства — не всегда, и, как правило, требует судебного решения.

3. Налог на дом на земле сельхозназначения значительно ниже

Вроде как логично. Сельскохозяйственные земли и строения на ней не должны облагаться высоким налогом, чтобы не усложнять жизнь сельхозпроизводителям. Обычно так и происходит.

Но есть существенный нюанс. Налог на недвижимость рассчитывается на основе оценки кадастровой стоимости. И, в идеале, кадастровая оценка стоимости должна совпадать с рыночной оценкой.

Давайте теперь посмотрим на два абсолютно одинаковых участка с разными назначениями: ИЖС и дачное строительство / садоводство-огородничество. На этих участках построены одинаковые дома с идентичными коммуникациями. И тогда скажите мне, почему рыночная стоимость у этих объектов должна существенно различаться ???

Следуя этой логике, получается что и налог не должен отличаться. К примеру, если в качестве кадастровой стоимости была принята цена из договора купли-продажи.

В качестве дополнительно аргумента в пользу СНТ можно использовать утверждение о том, что дом на дачке не признают объектом роскоши. Здесь сложно предсказывать, как будет сделано. По идее опять же объект роскоши или нет, логично определять исходя из кадастровой стоимости. С другой стороны в той же Беларуси, за базу приняты физические характеристики дома и участка (площадь участка и дома, статус земель и т.п.).

вывод: Покупка дома и участка в СНТ не гарантирует более низкого налога на недвижимость по сравнению с ИЖС. Однако существенно снижает угрозу попасть под санкции высоких налогов.

4. Тарифы на газ и электричество на землях ИЖС ниже

Обнаружил для себя достаточно интересный момент. Оказывается жители коттеджных поселков с ИЖС в большинстве своем приравнены к жителям деревни. Как следствие, МОЭСК и Мособлгаз предоставляют им энергоносители по более низкому тарифу, нежели владельцам коттеджей в СНТ.

Так, по электричеству разница достаточно существенная, в 2014 г 1 кВт/час стоил:

— для ИЖС 2.81 руб.

— ДНП, СНТ 4.01 руб.

Согласитесь, разница заметная. Детальная информация по тарифам на энергоносители в статьях «Тариф на электроэнергию в Подмосковье» и «Тариф на газ в Подмосковье».

важно: Возможна ситуация, когда вашей энергоснабжающей организацией является ДНП или управляющая компания поселка. В этом случае рекомендую внимательно изучить договор на поставку энергоносители. Всякое может быть.

вывод: Льготный тариф на энергоносители заметное преимущество ИЖС перед СНТ, и этот фактор не стоит сбрасывать со счетов при оценке вариантов для покупки.

5. Местные власти обязаны развивать социальную инфраструктуру поселков с ИЖС

Действительно, законодательство об органах местного самоуправления возлагает обязанность по обеспечению территории социальной и инженерной инфраструктурой на местные органы власти.

Но я бы особо не обольщался. Должны они может и должны, но реалии обычно оказываются противоположными. Чаще случается наоборот, девелопера коттеджного поселка с ИЖС постоянно нагружают все новыми и новыми задачами по развитию прилегающей социальной инфраструктуры.

Так что я считаю этот аргумент несостоятельным.

Вот вроде бы и все….

Про СНТ: особенности, плюсы и минусы

Если вы рассматриваете приобретение участка в СНТ, то вам безусловно надо знать все особенности этой формы юридического лица. Как уже было сказано ранее, все земли СНТ входят в сельскохозяйственную зону и, в связи с этим, имеют очень высокий уровень плодородности почвы. Назначение таких участков заключается в ведении садоводства и огородничества.

Отсюда следует логичный вопрос: можно ли построить дом на участке СНТ? Да, можно, но не обязательно. Такой дом будет поставлен на учет как садовый домик или хозяйственное строение. Однако это не будет проблемой для желающих построить дачный дом.

Плюсы участка в СНТ:

С большой вероятностью участки расположены в живописном месте с благоприятной экологической ситуацией;
Стоимость земли значительно меньше, чем для ИЖС;
Необязательно строить дом;
Небольшой размер имущественного налога.

Минусы участка в СНТ:

Сложно прописаться в дом на участке;
Подключение коммуникаций происходит исключительно за счет владельцев участков;
Любой объект на участке в СНТ будет расцениваться как садовая постройка, что значительно снижает цену владения при продаже.

Ошибка № 1: Строительство добротного дома со всеми коммуникациями и удобствами на участке садового некоммерческого товарищества.

Комментарий: Законом не запрещено поступить таким образом, однако подобная постройка невыгодна, поскольку любое строение на земле СНТ автоматически признается дачным домиком, непригодным для постоянного пребывания в нем, а значит и постоянную регистрацию оформить практически нереально. Данные факторы существенно занижают стоимость сооружения, а значит продать его в дальнейшем будет нецелесообразно.

Ошибка № 2: Постройка дома на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, без согласования его плана с целью получения официального разрешения на строительство.

Комментарий: В случае, когда дом строится без разрешения на строительство, он признается самовольной постройкой и подлежит сносу, вдобавок собственник должен будет платить штраф. Помимо разрешения необходимо ознакомиться с градостроительным планом земельного участка.

Какой вариант выбрать?

При выборе вида участка нужно исходить из целей, которые вы перед собой ставите. Если вы планируете строительство дома для постоянного проживания и при этой не хотите заниматься выращиванием сельхозпродукции, наиболее подходящим вариантом будет приобретение участка ИЖС. Владельцам таких земель легче оформить ипотечный кредит на строительство дома и в дальнейшем подключить его к коммуникациям. Кроме того, индивидуальному жилому дому всегда присваивается адрес, что позволит впоследствии при необходимости оформить в нем постоянную регистрацию.

Если вы хотели бы заниматься фермерством или предпринимательской деятельностью, стоит рассмотреть возможность приобретения земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). При этом, если вы хотите построить на нем жилой дом, нужно убедиться, что он находится в границах населенного пункта. В противном случае капитальное строительство будет невозможно.

Если вашей целью является строительство дачи или сезонного дома, куда вы могли бы иногда приезжать на отдых, вам вполне подойдут участки СНТ или ОНТ. Но в то же время нужно учитывать, что, если в будущем вы решить построить на них жилой дом, это будет сложнее, чем в случае с участком ИЖС. Также участие в СНТ и ОНТ предполагает дополнительные расходы в виде регулярных взносов.

Дачное некоммерческое партнерство — это вид земли, позволяющий строить загородный дом в рамках дачного товарищества. Оно организуется для облегчения обслуживания общих земель, и создать его можно с нуля. Сейчас такой категории земли уже нет, она зафиксирована в старых документах.

«Статус ДНП дает право на организацию водопровода и подведения газа в поселке. В отличие от СНТ, земля категории ДНП разрешает собственнику возвести любое строение: хоть садовый или жилой дом, баню или сарай. Участки ДНП могут располагаться как за пределами населенных пунктов, так и внутри их. В последнем случае появляется возможность признать частный дом жилым и сделать в нем прописку согласно постановлению Конституционного суда РФ от 14 апреля 2008 года №7-П», — сказал Сергей Бондарь.

Прежде чем проводить сравнительную характеристику, нужно четко понимать, что такое ИЖС и СНТ, и как расшифровываются эти две аббревиатуры. Согласно Градостроительного кодекса РФ, официальное правовое определение назначения участка земли, находящегося в частной собственности у физических лиц, определено так:

ИЖС – земли, предназначенные для индивидуального жилого строительства, на которых к зданиям подведены все коммуникации. Дом не должен превышать три этажа на одну семью (зафиксированное определение в нормативных документах);
СНТ – подразумевается как садовое некоммерческое товарищество, все члены которого объединяются для решения различных огороднических и садовых вопросов. Его члены на своих участках могут возводить сооружения и заниматься любой хозяйственной деятельностью (если она не нарушает принятого товариществом устава).

Предоставление земельных участков из земель с/х назначения

Еще до того момента, как вступил в действие новый земельный кодекс, выделение участков, относящихся к дачным, и входящим в состав СНТ, происходило на правах бессрочного пользования. Впоследствии, когда принятый закон уже начал действовать, участки такого типа было позволено и дальше использовать гражданами, но в их имущественных правах появились уже некоторые ограничения.

Ограничение было связано с тем, что пользование участком продолжалось на протяжении жизни лица, которому оно было представлено в собственность. Таким образом после смерти гражданина факт вступления в наследство был сильно затруднен, поскольку форма собственности в таких участках коллективная.

Для возможности решения возникшей проблемы по эксплуатации и всем действиям, которые не производятся с такими землями с/х назначения, поскольку они фактически не являются частной собственностью, на федеральном уровне начала свое действие так называемая «дачная амнистия».

Целевое назначение участков под ИЖС

Чтобы иметь ясное представление о том, чем отличается СНТ от ИЖС, нужно сравнить статус одного и другого надела. Все участки имеют конкретное целевое назначение. Если речь идет о земле городских поселений, то назначение участков будет следующим:

Строительство объектов недвижимости для жилья.
Обеспечение необходимыми коммуникациями.
Работа общественного транспорта.
Нахождение сельскохозяйственных угодий.
Другие возможные задачи.

Данные участки могут приобретаться для разных целей, а именно:

Для ИЖС, то есть строительства капитального сооружения, в котором возможно проживание круглый год.
Для ведения подсобного хозяйства, а именно: выращивания сельскохозяйственных культур, разведения домашних животных и так далее.
Для дачного строительства, то есть постройки, предназначенной только для летнего проживания.
Строительство в данном случае разрешается, если имеется специальный документ для этого. Все постройки должны быть в соответствии с градостроительным планом надела.

Прежде чем приобретать земельные угодья, необходимо понимать, в чем разница между той или иной категорией земель, например, чем отличается дачный дом от жилого.

В таблице приведены все факты, описывающие, чем отличаются категории друг от друга.

Отличия	ИЖС	СНТ
Расположение	участки располагаются на территории или вблизи муниципальных округов	находятся на территории сельхозугодий
Регистрация	возможность оформить постоянную регистрацию	оформление также возможно, но только после признания помещения жилым
Строительство	возможно возведение капитальных сооружении, но не выше трех этажей	строительство дачных домов
Благоустройство	осуществляется за счет муниципального округа	за счет денежных средств, собранных в товариществе

Если вы задумываетесь над вопросом — в чем подвох иметь статус земли СНТ, то вас скорее всего беспокоит, сможете ли вы там прописать себя и всю свою семью, построить дом, и не заставят ли вас снести построенное сооружение.

Что скрывается за ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ

ИЖС — сокращение от «индивидуального жилищного строительства». Расположение таких участков — населённые пункты. Их используют для постройки домов, имеющих этажность не более трех, высоту до 12 м. Подобные земли подходят тем, кто стремится жить в загородном коттедже, обеспеченном инженерными коммуникациями.

ЛПХ — сокращение от «личного подсобного хозяйства». Такие участки используют для разведения скота, выращивания сельскохозяйственных культур. Строительство жилья разрешено лишь, если участок находится в границах населённого пункта. Земля станет выгодным приобретением желающих вести хозяйство.

ДНП — сокращение от «дачного некоммерческого партнёрства». Так называют группы дачных участков, на которых требуется строительство небольших домов и, при желании, устройство огорода или сада. Дачные участки могут располагаться в пределах населённого пункта или за его границами, на сельскохозяйственных землях. Такие участки хороши для приверженцев загородного отдыха без цели занятия сельским хозяйством.

СНТ — сокращение от «садового некоммерческого товарищества». Это объединения участков, но предназначенных уже для земледельческих работ, а не для отдыха. Подобные товарищества всегда располагаются за границами населённого пункта, под них выделяются территории с более плодородными землями. Ими удобно пользоваться тем, кто намеревается серьёзно заняться сельскохозяйственной деятельностью. Здесь разрешено возведение загородного дома.

О дачных некоммерческих партнёрствах (ДНП)

Такие участки предназначены для отдыха, но на них необходимо построить дом. Разрешается наличие сада и огорода, но не обязательно. До некоторых пор ДНП должны были располагаться на сельхозземлях, теперь законодательством разрешается создание их и в пределах населённого пункта.

Среди плюсов можно выделить:

невысокую стоимость;
при нахождении дома в границах населённого пункта в нём можно оформить регистрацию по месту жительства;
к дачным домикам предъявление требований не такое строгое, как к капитальным жилым постройкам: техническая экспертиза здания не обязательна.

К минусам отнесем:

строительство домика необходимо;
проведение коммуникаций ложится на владельцев дач, можно в объединении с соседями;
развитие инфраструктуры дачного посёлка обычно не обеспечивает потребностей при постоянном проживании;
участки не предназначены для строительства капитальных домов, имеющих фундамент и несущие стены;
получить в банке ипотечный кредит на покупку дачи сложно.

О садовых некоммерческих товариществах (СНТ)

Основным предназначением участков СНТ определено выращивание сельскохозяйственных культур, все остальное находится на втором плане. На такой земле можно возводить дома, постройки для хранения урожая, но это не обязательные требования. СНТ всегда располагаются за пределами населённого пункта, иногда вблизи них, и у владельцев земли есть возможности использования имеющейся инфраструктуры.