Особенности дарения квартиры в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности дарения квартиры в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Преимуществом дарения ипотечной квартиры выступает возможность передачи имущества другому лицу без длительного ожидания. Кроме того, заключить сделку очень просто. Потребность в нотариальном заверении договора отсутствует. Заполнить бланк документа также не сложно.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке без согласия банка?

Нет, любые сделки с ипотечной квартирой, которые проводятся без согласия банка, могут быть признаны недействительными.

Отсутствие письменного согласия кредитора может привести к ряду последствий:

• Отказ в регистрации права собственности Росреестром новому владельцу;

• Банк может подать в суд на заемщика в случае обнаружения нарушения;

• Банк может потребовать досрочного погашения кредита или расторгнуть ипотечный договор.

Однако дарственной на квартиру в ипотеке присущ целый перечень недостатков. В список входят:

• Банки с неохотой одобряют подобные сделки. Существует риск, что заемщик впустую потратит время.
• Предстоит подготовить большой пакет документов.
• Возникнут дополнительные затраты.
• Если попробовать подарить недвижимость без согласия финансовой организации, нарушителя могут привлечь к ответственности.

Образец договора дарения

Несмотря на то, что дарственная оформляется в простой письменной форме, следует крайне внимательно отнестись к составлению текста документа. Необходимо указать:

• сведения о сторонах (дарителе, одариваемом, а также реквизиты банковской организации);
• указание получения согласия от кредитора;
• описание и техническая характеристика недвижимости;
• условия передачи жилплощади (безвозвратно и безвозмездно);
• права и обязанности участников соглашения;
• информация о переходе прав собственности с указанием информирования одариваемого о том, что получаемая жилплощадь находится в залоге у банка;
• дата и подписи сторон.

Процедура дарения квартиры в ипотеке осуществляется в соответствии с положениями главы 32 ГК РФ. Сделка предполагает безвозмездную передачу имущества третьему лицу. Для юридической фиксации процедуры составляется договор дарения или дарственная. Бумагу оформляют, соблюдая положения статьи 572 ГК РФ.

Внимание

Владелец имущества имеет право самостоятельно распоряжаться своей собственностью и выполнять с ней любые действия, не противоречащие закону. Соответствующее правило закреплено в статье 209 ГК РФ. Однако описанные нормы актуальны, если на имущество не наложено обременение. Когда квартиру или иную недвижимость приобретают в ипотеку, и жилищный кредит еще не закрыт, в силу вступает положение №102 ФЗ от 16 июля 1998 года. В пункте 1 статьи 37 вышеуказанного нормативно-правового акта говорится, что любое отчуждение залогового имущества осуществляется только с согласия кредитора. Несоблюдение правила неправомерно и может привести к применению санкций.

Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жилье?

Банки с неохотой соглашаются на сделки с дарственной на квартиру в ипотеке. Однако заявку всё же могут одобрить. Обычно подобное решение принимают, если вместе с дарением квартиры будет осуществлена передача ипотеки. При этом новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Компания тщательно проверяет платежеспособность клиента. Определение материальных возможностей будет происходить с учётом тех же принципов, что и при выдаче займов. Компания изучит количество денежных средств, которые будут оставаться у гражданина после выполнения ипотечных платежей. Дополнительно принимают во внимание количество иждивенцев, стабильность заработка и иные нюансы. Лицо, на которое будет переоформлен долг, должно быть согласно с подобной процедурой.

Как оформить дарение квартиры в ипотеке родственникам?

Если в сделке оформления дарственной на ипотечную квартиру будут фигурировать родственники, банк предъявляет стандартные требования. Организация согласится пойти на сделку только в том случае, если получателем квартиры выступает платежеспособный человек. Он должен иметь официальный доход и возможность подтвердить размер прибыли. Дарение квартиры в ипотеке заключают по следующей схеме:

1. Стороны оговаривают все нюансы сделки и подготавливают пакет документов.
2. Участники процедуры обращаются в банк для одобрения дарения квартиры в ипотеке.
3. Банк детально рассматривает поступившую заявку. Если сделка не несет угроз для финансовой организации и не связана с дополнительными затратами, её одобряют.
4. Происходит перерегистрация имущества.
5. Из-за того, что квартира находится в ипотеке, процесс перерегистрации может затянуться. Однако процедуру обязаны выполнить в срок, не превышающий 1 месяца.

Есть ли варианты подарить жилье в обход банка?

Многие граждане, видя, какие сложности возникают при осуществлении дарения ипотечной квартиры, пытаются обойти вышеуказанные условия. К сожалению, нарушение условий договора, в котором говорится о запрете дарения, карается негативными последствиями.

1. Во-первых, в регистрации таких прав собственности вам откажет Росреестр.
2. Во-вторых, к вам, по факту выявления нарушений, будут предъявлены серьезные меры.

   Так, кредитная организация может подать на вас в суд, в связи с чем, сделка дарения признается недействительной, к вам будут применены различные штрафы.

3. С вас могут потребовать досрочного погашения суммы задолженности по ипотечному кредитованию, с выплатой всех процентов.

   Если вы не можете возвратить сумму в полном объеме, с вас потребуют предоставить недвижимость в виде квартиры, которая являлась залогом.

Поэтому, не стоит действовать поперёк закона.

Алгоритм оформления сделки

Для того чтобы оформить дарения ипотечной недвижимости предусмотрен такой алгоритм:

1. Обращение в банк для получения согласия на сделку. При этом необходимо предоставить полный пакет документов, запрошенный банком.
2. Оформление договора дарения. Для этого не требуется обращения к какому-то специалисту. Документ допустимо составить в простой письменной форме. Для того чтобы минимизировать риск оспаривания документа, рекомендуется нотариальное заверение сделки.
3. Подписание договора дарения обеими сторонами. В договор дарения на квартиру должны входить сведения о каждом участнике сделки, технические параметры объекта недвижимости по документам и сведения о праве собственности и его переходе. Также указываются права и обязанности всех участников сделки, дата и подписи обеих сторон. В случаях, когда квартира находится в ипотеке, в договор обязательно вносится отметка о том, что данный объект недвижимости находится в залоге у банка. При этом банк ничего против совершения сделки не имеет.
4. Оформление нового соглашения ипотеки. При этом новым заемщикам становится лицо, получившее в дар квартиру. Банк составляет на него новый ипотечный договор, по которому он вынужден будет осуществлять выплаты.
5. Обращение в Росреестр для регистрации документов и перехода собственности к новому владельцу. При этом необходимо предоставить разрешение от банка на сделку и новое соглашение.

Какие документы потребуются

Для того чтобы переоформить ипотечный договор на нового заемщика, банк запрашивает такие документы:

• Паспорт потенциального заемщика.
• Справку по форме 6-НДФЛ (более привычная всем справка 2-НДФЛ). Иногда нужна выписка с банковского счета. Любой из этих документов подтверждает доход потенциального заемщика. Это обязательно проверяется банком.

Для того чтобы заключить договор дарения, банк запрашивает такие документы:

• Паспорта лиц, являющихся обеими сторонами сделки.
• Ходатайство о регистрации договора, оно пишется на имя банка.
• Документация на недвижимость, на которую предполагается составление договора дарения. Требуется техпаспорт недвижимости.
• Если какая-то из сторон сделки имеет супруга, от него требуется нотариально заверенное согласие на осуществление сделки при условии, что сделка ипотечного кредитования заключалась в момент нахождения в браке.
• Согласие органов опеки, если одной из сторон сделки является человек до 18 лет или недееспособное лицо.
• Разрешение от банка на проведение сделки.

Проведение сделки без согласия ипотекодержателя

Оформить дарственную в обход банка не получится. Чтобы дарение считалось состоявшимся, необходимо произвести регистрацию перехода права собственности в Росреестре. В реестре находится вся информация о недвижимости, в том числе все обременения. Если квартира в ипотеке, для проведения регистрации необходимы документы от банка. Без них регистратор откажет в регистрации перехода права собственности.

Если собственник будет пытаться совершить мошенническую операцию, то согласно законодательству, банк имеет право применить к нему следующие санкции:

• Подать иск в суд с целью признания сделки недействительной.
• Требовать досрочного погашения задолженности и штрафных санкций, которые были наложены вследствие нарушения договора.
• Принудительно реализовать залог.

Если согласие банка не получено

В ситуации, когда кредитор не дает согласие на оформление дарственной, единственный способ подарить квартиру – это снять обременение. Для этого необходимо полностью рассчитаться с кредитором. Если нет возможности сделать это за счет собственных средств, и остаток по кредиту небольшой, то можно оформить в этом же банке потребительский беззалоговый кредит. Банк перечислит денежные средства с одного ссудного счета на другой и предоставит заемщику документы, необходимые для снятия обременения в Росреетре. Но в этой ситуации заемщику необходимо быть готовым к увеличению ежемесячного платежа, так как проценты по безналоговому кредиту выше, а срок предоставления меньше.

Если собственник квартиры, еще до покупки недвижимости и оформления кредитного и ипотечного договоров, планирует через определенное время подарить квартиру третьему лицу, то об этом стоит позаботиться заранее. Необходимо предоставить веские доводы своего намерения, чтобы банк включил соответствующий пункт в договор ипотеки. Иначе разрешения банка можно так и не получить, а без него сделка будет недействительной.

Если вы не разобрались, как подарить квартиру в ипотеке, или вам требуется помощь в оформлении необходимых документов, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно ответить на все ваши вопросы совершенно бесплатно.

Риски дарителя и одаряемого

При возникновении крайней необходимости в преподнесении дара ряд заёмщиков пытаются обойти финансовое учреждение, осуществившее кредитование. Попытки такого рода обречены на провал, поскольку подарить квартиру в ипотеке подразумевает внести изменения в правоподтверждающие документы, на что регистратор даст отказ ввиду наличия обременения.

Кредитная организация за попытку совершения мошеннической операции вправе произвести ответные действия:

• подать исковое заявление в судебный орган;
• требовать досрочного погашения кредита с начислением штрафных санкций за нарушение условий кредитного договора в случае прямого запрета на отчуждение залогового имущества;
• осуществить реализацию объекта недвижимости без согласования с собственником.

Решение, можно ли подарить квартиру с непогашенной ипотекой, принимает залогодержатель в лице банка. В случае отрицательного результата для полноправного совершения всех юридически значимых действий с объекта недвижимости необходимо снять обременение, что исключит кредитную организацию из косвенных участников, определяющих возможность заключения сделки в принципе.

Для окончательного расчёта по ипотечному договору при недостаточности собственных финансовых возможностей следует:

• оформить потребительский кредит без предоставления имущества в качестве залога при небольшой сумме задолженности;
• осуществить рефинансирование кредита в другом банке с условием включения в первоначальный договор права на дарение квартиры в ипотеке.

Получая подарок в виде квартиры с обременением, одаряемый должен помнить, что одновременно с ограниченными правами собственности до полного погашения задолженности, он автоматически приобретает обязательства. Если на момент передачи у дарителя имеются просрочки платежей и начисленные банком штрафные санкции, то обязанности по погашению возлагаются на одаряемого. При неисполнении возложенной «миссии» кредитная организация вправе реализовать жильё на аукционе, лишив нового владельца преподнесённого подарка.

1. Первым делом вам необходимо решить, кому именно вы хотите подарить квартиру.
2. Далее, изучите свой договор ипотечного кредитования. Если у него имеется разрешение на осуществление подобной сделки, то можете явиться в банк.
3. В офисе банка сотрудники проверят вашу кредитную историю, а также, выяснят вашу платежеспособность и иные документы, которые характеризуют вас как клиента (позвоните предварительно в банк, уточните куда и когда можно подойти с ваши вопросом).
4. Если данные, полученные о вас, отвечают необходимым требованиям, вы переходите к следующему шагу.
5. Банк должен выдать вам письменное разрешение о том, что не против того, чтобы вы произвели подобную сделку.
6. После этого вы можете оформлять договор дарения у нотариуса, или без заверения у такового.
7. Затем оформляете право собственности на человека, в отношении которого вы осуществили сделку.

Правовые особенности для банкиров и оформителей

Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке? С этим нам предстоит разобраться. У каждого банкира свои правила, касающиеся кредитования на имущественное хозяйство. Но сходятся они в том моменте, что банк полностью владеет ипотечной жилплощади до погашения кредитной задолженности в полном объеме. Жилье выступает в качестве гаранта безопасности сделки. Каждое банковское отделение лично определяет права, которые есть у заемщика в отношении благосостояния. При этом не нужно разрешение кредитора для того, чтобы зарегистрироваться в жилище самому родителю и остальным проживающим.

Бывают случаи, благодаря которым осуществляется передача жилья по своей воле без оповещения об этом банковского сотрудника. Но это не касается дел по отчуждению жилплощади, среди которых купля и продажа, дарение и аренда. Такие сделки находятся исключительно под пристальным вниманием у банка, который действительно владеет недвижимостью. А также банковские сотрудники часто во время оформления закладываемого недвижимого имущества просят предоставить поручителей, которые в случае если с оформителем что-то случится, будут оплачивать ежемесячные платежи.

Как правильно составить договор дарения на квартиру в ипотеке

Чтобы сменить заемщика, надо:

1. Получить разрешение кредитной организации.
2. Приготовить документы.
3. Составить дарственную.
4. Передать документы в Росреестр.

После регистрации новый заемщик вносится в реестр как владелец жилья с обременением.

Договор включает в себя пункты:

• информацию о гражданине, желающем подарить ипотечную недвижимость;
• данные о кредитном договоре;
• описание жилья;
• информацию о том, что имущество отдается в дар, то есть безвозмездно;
• обязанности и права сторон;
• данные об обременении;
• подписи сторон.

Скачать образец можно здесь.

Похожие записи:

• Доверенность на продажу автомобиля
• Новые правила прописки с 2022 года
• Индексация ввз Чернобыльцам в 2023 году