Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о задатке и Договор участия в долевом строительстве МКД». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Когда используется договор уступки права требования
Договор уступки права требования (ДУПТ) — соглашение между дольщиком, застройщиком и третьим лицом, которому передаются права на владение недвижимостью при условии, что дольщик не подписывал акт приема-передачи, а значит, не вступал в собственность.
Этот вид договора также применяется при покупке новостройки, например когда инвестор приобретает у застройщика объекты долевого строительства на стадии котлована. А затем, обычно когда дом уже достроен, перепродает их по договору уступки права требования.
Дольщик заранее договаривается с застройщиком, что не подпишет акт приема-передачи, а значит, не станет собственником. Поэтому при продаже условия сделки остаются теми же, меняется лишь лицо. Покупатель, скорее всего, будет обязан оформить квартиру в собственность, если она достроена.
Как купить квартиру по переуступке в ипотеку
Теперь рассмотрим, как происходит оформление такой покупки. Для начала нужно убедиться, что сделка вообще возможна. Для этого нужно прочесть действующий ДДУ продавца. Если там есть запрет на переуступку, сделка невозможна в любом случае. Кроме того, в договор может быть внесен пункт о том, что такая продажа должна согласовываться с застройщиком, необходимо получение разрешения от него.
Второй важный момент — если продажа по переуступке возможна, нужно узнать у застройщика, какие банки аккредитовали дом. К ним и можно обратиться для оформления ипотеки. Бывают обратные ситуации, когда, обращаясь в банк, вы получаете возможность ознакомиться с перечнем партнеров-застройщиков, у которых можно приобрести жилье.
Важно! Прежде чем обратиться в банк, изучите его требования к заемщику, пакет необходимых документов. Требуется первый взнос — минимум 15–20% от стоимости недвижимости.
Предварительный договор и договор цессии. Взаимосвязь
Ранее в опубликованной на Праворуб статье я касался вопроса о квалификации предварительного договора, заключенного с пороком предмета. В связи с тем, что к настоящему времени судебные разбирательства еще в самом разгаре, формат статьи будет в форме рассуждений, а не судебной практики.
Предистория.
Между сторонами заключен предварительный договор купли – продажи объектов недвижимого имущества. Сам предмет сделки к моменту заключения предварительного договора каким либо образом не был зарегистрирован, техническая инвентаризация не произведена.
Но стороны понимали что они будут покупать и продавать после надлежащей государственной регистрации объектов и внесения этих сведений в реестр.
Поэтому был заключен предварительный договор купли – продажи которым определен предмет как поименование зданий в соответствии с их хозяйственным использованием разорившимся колхозом.
До оформления сделки по переуступке
- При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.
- При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.
В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.
Как «продать» купленную по ДДУ квартиру?
Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.
Что такое уступка по ДДУ? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: подробно описывается объект недвижимости, который подлежит передаче новому дольщику, цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.
Догор задатка по договору цессии по договору долевого участия
Настоящий Договор прекращает свое действие в течение дней с момента направления вышеуказанного уведомления по адресу Цессионария, указанному в разделе 5 настоящего Договора. В данном случае оформление Сторонами дополнительного соглашения о прекращении действия настоящего Договора не требуется. В случае отказа Цедента от исполнения настоящего Договора в порядке, установленным настоящим пунктом, Цессионарий утрачивает право на уступку права требования, задаток Цессионарию не возвращается.
5.
ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ 5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания. 5.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны только в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон. 5.3. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.
При поступлении денежных средств в качестве предварительной оплаты датой фактического получения дохода от реализации товаров (работ, услуг), в том числе при сдаче (передаче) объекта в аренду (финансовую аренду (лизинг)), имущественных прав признается соответственно день отгрузки товаров, выполнения работ, оказания услуг, сдачи (передачи) объекта в аренду (финансовую аренду (лизинг)), передачи имущественных прав. Для целей настоящей главы днем выполнения работ (оказания услуг) признается день передачи выполненных работ (оказанных услуг) в соответствии с оформленными документами (приемо-сдаточные акты и другие аналогичные документы), а при отсутствии документов либо при их оформлении по истечении срока выполнения работ (оказания услуг), указанного в договоре, – последний день срока выполнения работ (оказания услуг), указанный в договоре.
Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования
Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:
- Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
- Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
- Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
- Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
- В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.
Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве
Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.
Переуступка прав по договору долевого участия (дду)
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (ОБЪЕКТА) С УКАЗАНИЕМ ЕГО МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ НА ПЛАНЕ СЕКЦИИ СОЗДАВАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ПЛАНИРУЕМОЙ ПЛОЩАДИ Местоположение объекта долевого строительства на этаже секции : Код объекта на плане Сторона-1 Сторона-2 Приложение к ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ ДОГОВОРУ УСТУПКИ ПРАВ к договору № долевого участия в строительстве от « » 2011 г.
- Официально зарегистрированное юридическое лицо
- Разрешение на строительство многоквартирного дома
- Официальный сайт с раскрытием информации о своей деятельности
- На сайте должны быть выложены проектная декларация и все изменения, которые проводились с ней за время строительства дома
Кроме того, нужно проверить и продавца права требования по ДДУ.
Понятие договора переуступки права на квартиру
Это специфический договор, по которому, передается не право собственности на квартиру, а право требовать ее у застройщика.
Договор этот еще носит название — договора цессии, где, сторона, передающая право требовать квартиру — цедент, а приобретающая это право — цессионарий.
Согласно ГК РФ и закону 214-ФЗ, заключая договор уступки требования, покупатель приобретает право на получение квартиры и обязанность оплатить ее стоимость.
Договор должен быть зарегистрирован в установленном порядке
При заключении договора цессии
Зачастую на рынке предлагают заключить договор цессии на строящиеся квартиры по предварительному договору купли-продажи, на основании которого вы не приобретете право собственности на жилье, а лишь право на заключение основного договора купли-продажи.
Такой договор не подлежит обязательной регистрации, что дает поле для деятельности мошенникам.
Перед заключением договора переуступки права на квартиру:
- убедитесь, что лицо, передающее вам право требования, действительно уполномочено совершать эти действия
- изучите внимательно договор долевого участия и предварительный договор купли-продажи
- проверьте, не имеются ли права третьих лиц на этот объект.
Важно проверить, не приобретался ли данный объект по ипотеке, т.к. если это так, вам придется переводить долг на себя или выплатить кредит, чтобы приобрести объект.
Не забывайте, что прежний дольщик обязан известить о предстоящей переуступке застройщика в письменном виде и вам надо это проконтролировать.
Согласно 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ:
- документальное удостоверение прав требования покупателя (обязательно);
- основной договор не должен ограничивать право на уступку требования;
- необходимо заручиться согласием застройщика (если это закреплено в основном договоре) перед оформлением договора;
- необходимо в обязательном порядке сообщить застройщику о заключении договора;
- необходимо зарегистрировать договор;
- после подписания и регистрации договора все права и обязанности продавца переходят к покупателю, равно как и возможные риски.
Вариантов мошенничества с договорами переуступки права требования достаточно. Чтобы оградить себя от основной их массы, постарайтесь оформлять договор переуступки права требования квартиры в новостройках, возводимых, согласно ФЗ №214.
Когда возможно оформление сделки
Информация!
Статья №388 определяет условия, в которых возможно оформление данной сделки. Ее можно заключить только до подписания передаточного акта и передачи недвижимости в собственность. Также лишь после официальной регистрации ДДУ возможно заключить сделку переуступки прав.
Если же первоначальный договор переуступки был оформлен в рассрочку, дольщик не имеет право самовольной передачи обязательств до момента выплаты полной стоимости. Сделка на таких условиях может быть оформлена только с согласия строительной компании, которая возводит новостройку. При наличии одобрения со стороны застройщика стороны заключают договор и прописывают в нем сумму оставшегося долга, которую обязан выплатить покупатель.
Риски оформления договора переуступки
Заключению любой сделки сопутствуют определенные риски, с которыми необходимо заранее ознакомиться. При оформлению подобного соглашения основным риском является прекращение строительства жилого дома. По этой причине важно произвести тщательную проверку застройщика. Большое количество текущих объектов строительства и продаваемых по договору цессии квартир может свидетельствовать о наличии проблем у компании.
Также сделка может быть признана полностью недействительной, если первоначальный дольщик окажется банкротом. Аннулирование договора может произойти и по причине отсутствия уведомления строительной компании о переходе прав.
Внимание!
Важно обратить внимание на наличие среди собственников несовершеннолетних. В случае, если договор подписан в ущерб их интересам, органы опеки могут восстановить права детей в судебном порядке и отменить сделку.