Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить арендатора, который не платит?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Люди не исполняют обязательства по самым разным причинам. Если арендатор не платит арендную плату и не освобождает помещение, значит, для этого у него имеются основания. Мотивы отказа выполнять условия договора аренды в каждом случае индивидуальны. Они могут быть результатом личных проблем гражданина, а могут быть следствием общей социально-экономической ситуации в стране.
Арендатор не платит и не освобождает квартиру: разбираемся почему
Арендатор не платит и не освобождает квартиру чаще всего по следующим причинам:
- отсутствие денежных средств (может быть как краткосрочным, так и долгосрочным);
- сокращение или увольнение на работе. Потеря заработка и отсутствие накоплений приводит к тому, что человек перестает делать регулярные платежи и тратит деньги на базовые потребности;
- несвоевременное уведомление арендодателя об изменениях условий договора;
- недостатки в арендуемом помещении;
- неисправность коммуникаций или сломанное оборудование;
- сворачивание или закрытие бизнеса. Например, в 2020 году, когда в Россию пришла пандемия;
- иные обстоятельства и форс-мажоры.
Арендатор прекратил платить за аренду
Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.
Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно будет сэкономить на судебных расходах.
В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает. С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.
Взыскание долга по аренде в арбитражном суде
Стоит ли обращаться в суд
Если арендатор готов обсуждать варианты разрешения ситуации и искать компромисс — не рекомендуем подавать иск в суд. С большой вероятностью решение будет принято в пользу арендодателя, но у другой стороны может физически не оказаться средств на выплаты по исполнительному листу.
Когда подключать суд
- арендатор не платит, отказывается освобождать помещение и не готов искать компромисс,
- арендатор не выходит на связь,
- арендатор начал судебное разбирательство.
Как поступать в такой ситуации?
В первую очередь, стоит понять, что придется пройти достаточно трудный и долгий путь. Простого способа решить эту проблему нет. Ни в коем случае нельзя прибегать к силе и использовать ее для выселения арендатора.
Многие арендодатели считают, что наиболее простой способ – это приехать на место, пока никого нет, выставить вещи арендатора на лестничную клетку и поменять замки или выселить арендатора, отключая свет, воду. Но это в корне неправильно. Ведь такие действия по закону Российской Федерации уголовно наказуемы и ваш арендатор может написать заявлению в полицию на самоуправство.
Поэтому единственным правильным и официальным путем является обращение в суд. Если вы заранее с арендатором заключили договор, то это будет сделать достаточно просто, а вот если его нет, то процесс становится намного сложнее.
Как застраховать интересы арендодателя?
Первое, что вам необходимо прописать в договоре при его заключении, — это срок насколько возможно просрочить внесение платы. Стандартным является срок в 1 месяц, но вы также можете указать тот срок, который удобен именно вам. С помощью этого пункта, вы без проблем, сможете урегулировать споры, если у кого-то из вас произошла непредвиденная ситуация и арендатор не имеет намерения вам не платить, а просто у него временные трудности.
При таком раскладе у вашего арендатора всегда есть возможность успеть внести деньги в сроки при необходимости оплатить неустойку. Важным моментом, что в любом случае он должен вас предупредить о том, что на данный момент у него нет возможности заплатить в срок и обозначить срок, когда он сможет внести финансовые средства. Делается это обычно минимум за три дня.
Cкoлькo вpeмeни мoжнo жить и нe плaтить в чyжoй квapтиpe
Нaпpимep, квapтиpy cдaли нa 11 мecяцeв, нo cъeмщик пepecтaл плaтить. Boт cкoлькo вpeмeни пoнaдoбитcя coбcтвeнникy жилья, чтoбы выceлить apeндaтopa чepeз cyд:
|
Чтo пpoизoшлo |
Cкoлькo ждaть |
|
Cъeмщик нe плaтит apeндy |
2 мecяцa |
|
Oтпpaвили пpeтeнзию cъeмщикy и ждyт oтвeт |
14 днeй |
|
Гoтoвят и пoдaют дoкyмeнты в cyд |
5 днeй |
|
Cyд paccмaтpивaeт зaявлeниe и нaзнaчaeт зaceдaниe |
1 мecяц |
|
Cyд вынocит вepдикт. Peшeниe вcтyпaeт в cилy |
1 мecяц |
|
Coбcтвeнник квapтиpы пepeдaeт иcпoлнитeльный лиcт пpиcтaвy |
1-3 дня |
|
Пpиcтaв oткpывaeт иcпoлнитeльнoe пpoизвoдcтвo, yвeдoмляeт cъeмщикa o дoбpoвoльнoм выceлeнии |
1 мecяц |
|
Cъeмщикa выceляют c пoлициeй |
1 мecяц |
|
Итoгo: |
6.5 мecяцeв |
Судьба оставленного арендатором имущества
Ситуация, когда вдобавок ко всему в арендованных помещениях остается имущество арендатора, не такая большая редкость. Что с ним делать?
До того момента, как договор прекращен (расторгнут) сделать нельзя практически ничего. Любые действия будут нарушением прав арендатора. Как уже говорилось выше его интересы защищаются даже против собственника.
С момента прекращения действия договора или его расторжения права владения и пользования возвращается арендодателю. Технически прекращение доступа арендатора в помещение решается просто и быстро.
Если на этот момент в помещениях осталось имущество арендатора, то варианты дальнейшего поведения следующие:
- удержание имущества;
- продажа имущества;
- передача имущества на хранение третьим лицам;
- вещи расцениваются, как брошенные.
Перед тем, как определить вариант действий, необходимо оставленное имущество оценить. Для этого создается инвентаризационная комиссия, подсчитывающая чего и сколько оставлено. От результатов инвентаризации и следует отталкиваться.
Резюме: чек-лист действий арендодателя
1. Направить арендатору письменное уведомление о погашении задолженности по арендной плате, предложение о досрочном расторжении договора аренды.
2. Если не предусматривается право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора — обращаться в суд с иском о расторжении договора, взыскании задолженности по аренде.
3. Если договор аренды предусматривает право одностороннего отказа арендодателя — обращаться в суд с заявлением о взыскании задолженности по аренде, в порядке приказного производства.
4. Если договор не предусматривает порядок односторонней приемки имущества арендодателем — обратиться в суд с иском о выселении.
5. Если договор предусматривает порядок односторонней приемки имущества арендодателем, надо:
- Создать комиссию по приемке имущества
- Составить акт описи имущества, приложить к нему фото- и видеоматериалы
- Принять имущество на хранение либо передать на хранение сторонней организации
- Направить арендатору требование о возмещении затрат на хранение. В случае отказа арендатора — взыскать расходы по хранению в судебном порядке
Как выселить арендатора из квартиры — инструкция
В случае, когда арендатор не платит аренду, но у вас есть заключенный письменно договор. Если срок оплаты, указанный по договору, истек, попытайтесь договориться по-доброму. Узнайте, почему арендатор задерживает оплату. В жизни всякое бывает, если причины действительно веские, суд может дать арендатору время на устранение долга. В этом случае, вы напрасно потратите силы, время и нервы на вовлечение суда во всю эту историю. Поэтому, попробуйте любыми законными способами решить вопрос с оплатой мирным путем.
Если арендатор по-прежнему не платит аренду, в деталях распишите ему ваши ближайшие намерения с вовлечением суда, штрафа и неминуемое погашение накопившегося долга. Это не просто угрозы, это реальная жизнь, которую и вы, и арендатор будете вынуждены прожить.
В каких случаях следует обращаться в суд
По общему правилу воспользоваться этим правом вы можете при просрочке платежа более двух раз подряд. При предоставлении необходимых документов судья встанет на вашу сторону. После вынесения решения у неплательщика будет десять дней на его обжалование.
Нередко должники просят пойти навстречу и составляют ходатайство об отсрочке или рассрочке выплаты задолженности. Суд может признать следующие причины уважительными:
- Тяжелая болезнь, нахождение в стационаре и необходимость дорогостоящего лечения.
- Отсутствие другого жилья у стороны.
- Потеря работы.
- Рождение ребенка, появление нетрудоспособного члена семьи.
Уважительные причины подкрепляются доказательствами. Это может быть справка с биржи труда, медицинские документы, свидетельства о рождении детей.
Таким образом, задолженность по арендной плате – нарушение условий договора, который можно расторгнуть в добровольном или судебном порядке. Для обращения в суд оформите исковое заявление с изложением обстоятельств дела. Сделать это можно в печатном бумажном или электронном варианте. После рассмотрения назначается дата заседания, на котором должны присутствовать стороны.
Взыскание долга по договору
Эта процедура детально регламентирована правовыми нормами.
Важно определиться, в какой именно судебный орган нужно подавать иск. Все дело в том, что подобные заявления могут рассматривать как суды общей юрисдикции, так и арбитражные. Все зависит от субъектов правоотношений. Например, если сделка по аренде нежилого помещения была заключена между физическими лицами, не занимающимися коммерческой деятельностью, то арбитраж такой иск не примет к производству. Если же, скажем, недвижимость сдает ИП, а арендует – юр. лицо, то нельзя обращаться в СОЮ (подробнее о сдаче в аренду нежилого помещения физическим, юридическим лицом или ИП читайте здесь).
Досудебные переговоры
Если арендатор не платит арендную плату, что делать в этом случае? Есть несколько вариантов решения вопроса в досудебном порядке. Возможны следующие сценарии:
- Собственник требует полной выплаты долга, а также предоплату арендной платы за 1-3 месяца вперед. Это довольно сложная позиция, она может хорошо сработать в том случае, если вам нужно продолжить партнерские отношения, но ограничить возможность арендатора продолжать «сотрудничество» без оплаты. В случае отказа должника от договора с более невыгодными для него условиями он может предложить расторгнуть договор по соглашению или по решению суда.
- Компромиссный вариант. Стороны договариваются о более разумном графике платежей, снижении арендной платы или возможности ее оплаты в рассрочку. Этот вариант выгоден арендодателю, если рынок не насыщен предложениями, и он опасается, что помещение будет простаивать.
- Гарантия. Если просроченные платежи вызывают озабоченность, но арендодатель, как правило, хочет сохранить хорошие партнерские отношения, может потребоваться залог. Этот документ гарантирует выплату долга, а поручителем может выступать любое лицо, несущее ответственность перед собственником помещения, в том числе личным имуществом.
- Прекращение аренды.
Аренда жилья: заключать или не заключать договор?
Если в этом случае арендатор не платит арендную плату, что делать арендодателю? Проблем можно избежать и при аренде жилья. И нередки случаи, когда должник пропадает, оставляя долги за коммуналку, испорченную технику и уничтоженный ремонт.
Такие проблемы в значительной степени предотвращает арендный договор. Он регулирует многие вопросы — от того, кто должен оплачивать счета за электроэнергию и воду, до требований об одностороннем расторжении договора по требованию одной из сторон и размера компенсации. Стандартный договор устанавливает:
- условия аренды;
- сумму оплаты за проживание;
- обязанности и права обеих сторон;
- причины досрочного расторжения;
- сроки оплаты коммунальных услуг.
Опись ценных активов также прилагается и заверяется обеими сторонами.