Юрист готов ответить на ваш вопрос!

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Юрист готов ответить на ваш вопрос!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Какие существуют способы обмена квартиры?

2. Что такое прямой и альтернативный обмен?

3. Принудительный размен через суд

4. Интересы несовершеннолетних граждан

5. Родственный обмен неприватизированных квартир на приватизированные и наоборот

6. С чего начать оформление?

7. Способы поиска квартиры

8. Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

9. Узнаем, можно ли обменять квартиру

10. Можно ли поменять неприватизированную квартиру на неприватизированную

11. Расприватизация или деприватизация?

12. Размен неприватизированной квартиры

Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.

Какие существуют способы обмена квартиры?

В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
обмен trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.

Что такое прямой и альтернативный обмен?

Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты. Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора купли-продажи.

Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.

Принудительный размен через суд

Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.

В исковом заявлении обязательно стоит указать:

наименование судебного органа;
правильный заголовок (исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры);
паспортные данные, адрес и инициалы заявителя;
краткое и точное изложение всех требований со ссылками на действующие нормы российского права;
реквизиты иных сторон;
наименования приложений (подтверждающих документов);
дата и подпись.

Интересы несовершеннолетних граждан

Если в квартире, которую планируется разменивать зарегистрированы дети несовершеннолетнего возраста, то необходимо позаботится о сохранении их интересов. Контроль над сделкой в данной ситуации будут осуществлять органы опеки. Они проконтролируют сохранение доли ребенка или согласуют ее увеличение. Органы опеки при обмене требуют от граждан следующую документацию:

документы на имущественный объект, с указанием правообладателей недвижимости;
документы, иллюстрирующие степень родства между гражданами;
выписка из домовой книги;
копии лицевых счетов на объект;
техпаспорт;
кадастровый паспорт;
справка о стоимости квартиры, на основании оценки эксперта.

Конечно, такая процедура как обмен не может проходить совсем без нюансов и сложностей. Казалось бы, вот приватизированная квартира и ее непосредственный собственник – а это значит, он вправе делать абсолютно все, что ему заблагорассудится с данной жилой площадью.

Но на самом деле, это не так. Помимо того, что собственник все же немного ограничен в своих правах, также ему нужно доказать факт того, что он действительно является собственником. Для предоставления необходимы все правоустанавливающие документы лица.

Также стоит помнить о том, что собственник не может обменивать жилое на нежилое имущество, делать перепланировку перед обменом и так далее.

О том, чем договор мены отличается от других типов договоров, читайте здесь.

Родственный обмен неприватизированных квартир на приватизированные и наоборот

Если полноправный владелец недвижимости может распоряжаться ее по собственному усмотрению, то с муниципальной квартирой все не так просто. По закону продать ее нельзя, а можно лишь обменять. Причем для этого необходимо получить разрешение наймодателя. О том, как производится обмен неприватизированных квартир, подробно описывается в статьях 72-75 Жилищного кодекса РФ. Согласно этому документу переехать в другое жилье не получится, если:

— к нанимателю обмениваемой квартиры предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;
— право пользования жилым помещением оспаривается в суде;
— квартира признана непригодной для проживания;
— принято решение о сносе дома или его переоборудования для использования в других целях;
— принято решение о капитальном ремонте дома с перепланировкой помещений в нем;
— в результате обмена в коммунальную квартиру вселится гражданин, страдающий тяжелым хроническим заболеванием, в связи с чем совместное проживание с ним невозможно (перечень диагнозов приводится Постановлении Правительства РФ от № 378).

Если в договоре социального найма не прописано право на обмен, это может стать препятствием для совершения сделки.

С чего начать оформление?

Главные основания для размена муниципальной недвижимости:

Согласие фактического собственника имущества – государственного органа.
Одобрение от всех проживающих в указанной собственности.
Если в такой квартире обитают несовершеннолетние и недееспособные граждане – одобрение органа опеки и попечительства.
Наличие необходимой документации, подтверждающей отсутствие долгов за коммунальные услуги, а также бумаги, подтверждающие право жительства.
Если отсутствует договор социального найма или ордер на квартиру, необходимо их оформление в соответствующем муниципалитете.

Размен муниципальной квартиры с наличием коммунальных долгов ЖКХ ориентировочно возможен.

Но для осуществления процедуры необходимо получить согласие фактического собственника – государственного органа.

В этом случае наличие долга может послужить основанием для отказа.

Согласно ст. 73 ЖК РФ к размену не подлежит следующее муниципальное жилье:

Один из объектов недвижимости находится в частном домовладении на основании единоличного, долевого или совместного владения.
Проживающие в квартире люди не обладают договором социального найма или ордером на имущество.
На недвижимость наложен арест или она имеет правомочные притязания со стороны третьих лиц.
Неприватизированная квартира не пригодна для проживания и относится к перечню имущества, подлежащему сносу, как ветхое или аварийное жилье.
Жилое помещение нуждается в капитальном ремонте с необходимостью выселения проживающих граждан.

При этом, согласно ст. 51 п.

4 ЖК РФ (Жилищный кодекс России), если есть хронические нарушения в системе жизнедеятельности человека, муниципальный орган обязан предоставить членам его семьи иной объект недвижимости или выселить больного, в том числе для принудительного лечения в специализированном учреждении.

В случае нарушения прав несовершеннолетнего ребенка, договор мены будет признан недействительным, и мера взыскания с виновников определяться в судебном порядке.

Неприватизированную квартиру можно обменять только на аналогичное муниципальное или государственное жилье.

Тогда мена может производиться в отношении нескольких объектов недвижимости.

В случае с тяжелобольным либо инфицированным гражданином процедура приобретения нескольких жилых помещений становится единственно приемлемой и разрешенной по законодательству.

Недвижимость для размена должна соответствовать минимальным требованиям, которые характерны для жилой собственности.

При этом здание, в котором находится приобретаемый объект, не должно быть аварийным и подлежащим сносу.

Обмен неприватизированной недвижимости: с чего начать процедуру, куда обращаться и последующий порядок действий:

Согласовать возможный обмен с муниципалитетом, заверив ответ письменным разрешением.
Получить одобрение от всех совладельцев недвижимости, включая несовершеннолетних и недееспособных граждан. Согласие проживающих людей закрепляется соответствующим пунктом договора мены.
Оформить разрешение от органа опеки и попечительства для детей и недееспособных граждан. Одобрение выдается на основании проведенной экспертизы.
В случае приобретения нескольких квартир – согласовать передачу каждого объекта с потенциальными правопреемниками.
Заключить договор мены, регламентированный ст. 558 ГК РФ и ЖК РФ. Правовое оформление и сопровождение документа аналогично оформлению договора купли-продажи.
Передать составленный образец на рассмотрение подведомственному государственному органу (ГУП, МУП, ФГУП или иное подразделение). Срок делопроизводства от 1 до 3 месяцев.
Получить разрешение на размен собственности и заключить новый договор социального найма или оформить ордер на квартиру (расторжение старых документов о праве пользования осуществляются автоматически).

Договор мены, рассматривающий объекты неприватизированного жилья, не подлежит обязательной регистрации в РосРеестре.

Запись в учетную базу государственной недвижимости производится на основании прошения от муниципалитета.

При оформлении договора мены в муниципальном органе должны присутствовать все проживающие в указанном жилье граждане, достигшие возраста 14 лет.

Способы поиска квартиры

Как правило, существует два способа найти квартиру для обмена: своими силами или с помощью специалиста по недвижимости. Вариант с риелтором менее проблематичен: специалист быстрее поможет найти необходимую квартиру, объяснит, какие документы необходимы для данной сделки, посодействует в правильном оформлении бумаг. Однако услуги человека данной профессии являются платными, поэтому стоит обдумать данный вариант еще раз.

В случае самостоятельного поиска жилого помещения придется хорошо потрудиться: узнавать возможные варианты у своих друзей, подавать объявления в газеты, искать через интернет. В любом случае каждый человек должен определиться, какой из вариантов ему больше подходит.

При обмене неприватизированных квартир фактически никакой операции купли-продажи не происходит, ведь оба объекта принадлежат муниципалитету или государству. Как следствие, налог платить не нужно. А вот дополнительные расходы вполне могут возникать:

Выписка из ЕГРН – 300 рублей.
Выписка из домовой книги – 200 рублей.
Услуги нотариуса – порядка 2000 рублей.

Так как переоформление права собственности тоже не требуется (ибо это право и не возникает, в отличие от ситуации с приватизацией квартиры), значит госпошлину платить также не придется.

Обмен неприватизированных квартир – сложная процедура за счет неоднозначности, отсутствия четкого описания в законодательстве и необходимости многие элементы сделки строить на доверии. Без опытного юриста разобраться с этим вопросом сложно. На бесплатной консультации наши специалисты прояснят наиболее спорные моменты, а при необходимости, они же могут выступать в качестве представителей.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните Москва и Московская область
позвоните Санкт-Петербург и область

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Если возникла необходимость поменяться недвижимостью, выданной государством, нужно учесть некоторые нюансы обозначенной процедуры. Как обменять неприватизированную квартиру, чтобы исключить риск возникновения проблем:

В первую очередь следует уведомить муниципальное образование и получить от него разрешение, поскольку оно считается владельцем предоставленного социального жилья.
Требуется заручиться согласием всех зарегистрированных жильцов, проживающих на обозначенных квадратных метрах. Документ должен быть заверен нотариально.
После получения разрешения от собственника государственной недвижимости и соответствующих органов в письменном виде необходимо подыскать жилплощадь с аналогичным правом собственности. Она не должна быть меньше имеющихся квадратных метров по размерам.
Нужно собрать документацию для регистрации права владения социальным жильем.
Подождать решения от граждан, участвующих в процедуре обмена, ведь им тоже нужно письменное согласие от своего наймодателя, заверенное в нотариальной конторе.
Подписать договор, но уже с новым владельцем.

Допускается возможность осуществить обмен неприватизированной квартиры на приватизированную. Следует учесть, что потребуется переоформить имеющуюся недвижимость в личную собственность и потом меняться, т. к. напрямую поменяться квадратными метрами соцжилья не представляется возможным. При такой процедуре и обмен с доплатой будет организовать проще.

Узнаем, можно ли обменять квартиру

— к нанимателю обмениваемой квартиры предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;
— право пользования жилым помещением оспаривается в суде;
— квартира признана непригодной для проживания;
— принято решение о сносе дома или его переоборудования для использования в других целях;
— принято решение о капитальном ремонте дома с перепланировкой помещений в нем;
— в результате обмена в коммунальную квартиру вселится гражданин, страдающий тяжелым хроническим заболеванием, в связи с чем совместное проживание с ним невозможно (перечень диагнозов приводится Постановлении Правительства РФ от № 378).

Можно ли поменять неприватизированную квартиру на неприватизированную

На проверку условий договора сторон у наймодателей есть только 10 дней.

Если по истечении указанного срока выносится необоснованный отказ, либо вообще не последовало ответа, жильцы неприватизированных квартир имеют право обратиться с иском в суд о принудительном исполнении договора.

В этом случае правовые основания для вселения граждан в жилые помещения наступают только после вступления судебного акта в законную силу.

Мена становится весьма интересным случаем, с точки зрения налогообложения. Налоговый Кодекс говорит о том, что налогами облагаются любые формы дохода, в денежном или натуральном виде. Но в случае мены не обязательно произойдёт так, что налог платят обе стороны. Ведь стороны несут не только доходы, но и расходы.

Расприватизация или деприватизация?

Казалось бы, эти оба понятия являются синонимами, тем более что означают они одно и то же. Но наиболее «придирчивые» юристы считают, что, согласно ГК РФ (статьи 168-172 и 175-179), под расприватизацией жилья следует понимать признание договора о приватизации недействительным, которое осуществляется исключительно в судебном порядке. Инициатором процесса может быть, как сам собственник, так и иные заинтересованные лица.

Причинами расприватизации могут служить:

неправильно оформленный договор;
совершение сделки недееспособным лицом или введённым в заблуждение;
нарушение прав всех прописанных на момент приватизации жильцов, которые по каким-то причинам не были включены в долю;
отказ муниципальных властей принять жилплощадь на баланс.

Деприватизация квартиры (согласно статьям 450-453) – процесс добровольного расторжения договора о приватизации, инициированный собственником. То есть возвращение жилья на баланс муниципальных властей происходит по желанию владельца.

Размен неприватизированной квартиры

Размен неприватизирован ного жилья – единственный вариант обменять муниципальную квартиру и переехать на новое место жительства без оформления недвижимости в частное домовладение. Такая процедура применяется при необходимости срочного переезда, либо ввиду невозможности получить жилую площадь от государства в частные руки.

Размен неприватизирован ной квартиры возможен только на аналогичную недвижимость, находящуюся в ведении муниципалитета.

При этом в обязательном порядке необходимо получить разрешение уполномоченного органа – ГУП или МУП (государственное/муниципальное унитарное предприятие) или подведомственног о отделения местной администрации населенного пункта.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!