Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконивание самовольной постройки: последовательность оформления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы получили отказ от ГЗК или Росреестра, есть еще один вариант, как узаконить незаконную постройку на своем участке: через суд. Ответчиком будет выступать муниципальная структура, которая выдала отказ. Иск подается в районный суд по месту расположения незаконного строения. Пакет документов будет схожим с тем, который подготавливался для обращения в ГЗК. Необходимо доказать, что самовольная постройка или реконструкция здания не влечет за собой нарушения градостроительных, строительных требований, не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, не затрагивает интересы третьих лиц.
Последовательность действий узаконить самострой
Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:
- более простой вариант – административный порядок согласования;
- при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Уведомление об окончании строительства
Последнее уведомление об окончании строительства подать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры. Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.
Это уведомление тоже рассмотрят в течение семи рабочих дней. Если во время строительства вы не отклонялись от плана, то одобрение практически гарантировано. В ответ снова будет составлено уведомление о соответствии. Оно понадобится для оформления права собственности на дом.
Уполномоченный орган самостоятельно направит в регистрирующий орган заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации за вами прав. Если это не будет сделано своевременно, вы можете направить заявление самостоятельно.
Самострой: суть понятия
В широком смысле под понятием «самострой» подразумевается постройка какого-либо предназначения, возведенная на участке земли без уведомления соответствующих органов и получения от них официального разрешения на строительство (параграф 222 Гражданского Кодекса). Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.
Самостроем признают:
- здания, возведенные на земельном участке, не оформленном надлежащим образом;
- объекты недвижимости на территориях, не предназначенных для застройки;
- строения, построенные без согласования с местными властями и получения от них разрешения не подобную деятельность;
- постройки, чье возведение осуществлялось с нарушениями норм градостроения и пожарной безопасности.
Итак, как оформить незаконное строение по суду?
По суду можно оформить самострой только при соблюдении четких правил и критериев:
- Земля должным образом оформлена на вас в собственности или аренде. Пример: гражданин, который около 20 лет владел пристройкой, возведенной НЕ на его собственном, а на соседнем государственном участке, обратился в суд с просьбой признать пристроенную часть дома законной и его собственной на основании «приобретательной давности» сроком более 15-ти лет. Но суд отказал именно из-за того, что земля под домом НЕ принадлежит гражданину ни на каком виде права: нет ни собственности, ни аренды. Участок был чужим — государственным.
- Земельный участок в принципе предназначен для строительства (категория земель это позволяет);
- Строение соответствует ВРИ земельного участка и не противоречит ему;
- Строение соответствует всем градостроительным нормам и регламентам, которые действовали на момент появления здания. Незаконно построенный объект так же должен соответствовать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.
- Построен только тот объект, и такое количество и площадь, которые разрешены во ВРИ земельного участка или оговорены в договоре аренды. Например: если в кадастровом паспорте земельного участка во ВРИ разрешено построить, например, кафе, магазин, отель или нечто подобное, а вы решили увеличить площадь имеющегося здания. Либо возвести дополнительные пристройки, либо добавить этажей магазину или кафе. То узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.
Шаг 2 оформления через суд: сбор необходимых документов
Всё, о чем заявлено в иске, нужно подтвердить документами. Посмотрим, какие доказательства удобно использовать для каждого из важных фактов:
Факт, упомянутый в иске
Доказательство факта
Невозможность оформить право собственности иначе, чем через суд
Официальный отказ компетентного органа выдать разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию
Принадлежность земли истцу и допустимость строительства на ней спорной постройки
Выписка из ЕГРН, договор аренды, документы на приобретение участка (договор дарения, купли-продажи и т.п.)
Безопасность здания и его соответствие техническим нормам
Заключение строительной экспертизы (если сразу не приобщать к иску, придется ходатайствовать об экспертизе в суде, см. п.26 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010), заключение органа строительного надзора, пожарного надзора
Наличие постройки и ее технические характеристики
Технический план здания
Возведение постройки истцом
Договор подряда, платежные документы на стройматериалы
В список документов, необходимых, чтобы узаконить самострой через суд, входит квитанция на уплату госпошлины. В данном случае госпошлина рассчитывается от стоимости самовольной постройки (от цены иска) по правилам подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 13.08.2018 № 03-05-06-03/57066). Так как постройка не имеет кадастровой стоимости, то скорее всего, придется заказать рыночную оценку. Гражданам, на чью постройку БТИ оформило техпаспорт и указало инвентаризационную оценку, повезло — такой оценкой тоже можно воспользоваться для расчета госпошлины.
Иск подается:
— в районный или городской суд по месту нахождения постройки, если истец — физлицо;
— арбитражный суд по месту нахождения постройки, если истец — ИП, который предполагает использовать самострой в бизнесе, или юридическое лицо.
После предоставления полного пакета документов хозяин земельного участка может отсчитывать 10 календарных дней, в течение которого происходит его рассмотрение жилищной комиссией в администрации. В результате будет выдано положительное или отрицательное решение.
В первом случае у собственника будет 10 лет на закладку фундамента, строительство и ввод в эксплуатацию. Если в течение этого срока никаких действий не производилось, то потребуется заново получать разрешение.
Отрицательное решение вправе обжаловать. Для досудебного разбирательства нужно подать жалобу в местное Министерство Строительства. Сделать это можно и через МФЦ. В случае отказа в положительном решении можно обратиться в суд.
Сам документ разрешения на строительство жилого дома выдается бесплатно. Но стоимость бумаг для этого может зависеть от различных ситуаций и обстоятельств. В целом стоимость варьируется в пределах 15-40 тысяч рублей.
Практика показывает, что самовольные постройки могут быть легализованы и на них можно зарегистрировать права собственности, если они не нарушают требований строительных норм и интересов третьих лиц, а также соответствуют назначению земельного участка, на котором они были возведены.
В отношении строений, которые нарушают требования земельного участка может выноситься решение о легализации в случае, если по каким-либо причинам застройщик не знал и не мог знать о несоответствии его строения этим требованиям.
Самострой, который нарушает законные интересы граждан или строительные нормы в административном или судебном порядке, придется снести сооружение и выплатить административный штраф. От выплаты административного штрафа освобождается только самострой, который попадает под закон о «дачной амнистии».
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
Для зем.участка:
- Общая площадь не менее 300 кв.м;
- Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
- Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
- Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.
Процесс легализации самостроя. В какие ведомства обращаться, чтобы узаконить самострой?
Рассмотрением запросов по сохранению самостроя занимается Градостроительная земельная комиссия (ГЗК) и Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (ГИН).
Процедура легализации самовольно возведенного или реконструированного здания/строения предполагает следующие шаги:
- анализ имеющихся документов и аудит (обследование) объекта недвижимости;
- сбор и аудит документов на земельный участок, на котором расположен самострой;
- подготовка технической документации: проектной документации, проведения необходимых изысканий и обследований конструкции на предмет её безопасной дальнейшей эксплуатации;
- разработка архитектурно-градостроительного решения (АГР), экспертного заключения о соответствии (ЗОС) и т.д.;
- анализ имеющихся нарушений законодательства и возможности их устранения;
- сбор информации о действиях, предпринимавшихся ранее для легализации постройки (анализ письменных обращений и ответов из ведомств);
- формирование пакета документов, необходимых для узаконивания самостроя: заключение о соответствии объекта градостроительным нормам и правилам (ЗОС), паспорт безопасности объекта; архитектурно-градостроительное решение (АГР), геоподосновы, заключения кадастрового инженера и т.д.;
- обращение в ГИН с просьбой узаконить постройку (прикладывается пакет документов и письмо, в котором необходимо объяснить, каким образом возник несогласованный объект, какие меры предпринимались, чтобы узаконить строительство);
- пакет документов проходит рассмотрение в ДГИ, Москомархитектуре и и иногда в Мосгоргеотресте, позже на рабочих группах Градостройтельной земельной комиссии;
- в случае положительного решения ГЗК собственник получает выписку из протокола заседания о легализации самостроя.
В решении комиссии может быть указание владельцу в части верного оформления земельно-правовых отношений, оплаты штрафа за самовольную постройку (это практически всегда) и выполнение прочих предписаний из протокола ГЗК.
Легализация через суд
До 01.03.2019 года действовал упрощённый порядок узаконивания вещного права на самовольную постройку. Это можно было делать через органы местного самоуправления, собрав необходимые документы. Но наличие условий, описанных выше, необходимо.
Если же собственник строения не смог, по каким-либо причинам, узаконить своё право до указанной даты, он сможет это сделать теперь только через суд. Как зарегистрировать самострой в 2022 году в судебном порядке? Для этого необходимо предпринять следующие шаги:
- Получить документ об отсутствии зарегистрированного имущественного права на указанное строение. Для этого необходимо обратиться в Росреестр. Можно создать электронный запрос и получить данные в электронном виде. Можно обратиться в МФЦ и получить «бумажные» сведения.
- Уточнить категорию земельного участка. Необходимо, чтобы участок имел разрешённую категорию для возведения сооружений или жилых домов. Тогда легализация вещного права будет иметь юридическое обоснование.
- Необходимо получить от каждого контролирующего и надзорного органа письменное согласие на узаконивание права. То есть, на руках у будущего собственника должны быть документы, подтверждающие отсутствие претензий у надзорных ведомств к данному самострою.
- Нужно обратиться в БТИ и получить документ, подтверждающий соответствие строения градостроительным нормам.
Когда эти документы будут готовы, необходимо составить иск с просьбой легализовать право собственности на конкретное строение. В «теле» иска нужно дать ссылки на нормы действующих нормативных актов, которыми могут быть обоснованы действия владельца участка.
Эта программа была разработана на основании программы по приватизации жилых помещений. То есть, в течение определённого периода времени собственники дачных участков и земельных наделов под ИЖС могли оформить собственность на свои постройки в упрощённом порядке. По своей сути, это легализация самостроя.
Многие россияне долгое время не задумывались о том, чтобы вывести «из тени» сооружения на своих дачных участках. Основной минус в том, что после возникновения права возникнет обязанность по уплате налога на имущество. Многие этого делать не хотят!
С другой стороны, если отчуждать право законным путём, то предметом сделки будет выступать только земля, так как право на неё зарегистрировано. Постройки не могут быть проданы/подарены/завещаны. Соответственно, стоимость такого участка будет намного ниже.
В отличие от программы по приватизации жилья, дачная амнистия имеет свой срок действия. В частности:
- воспользоваться возможностью оформить имущественное право на земельный участок по упрощённой схеме можно до марта 2021 года;
- воспользоваться аналогичной возможностью для незаконной постройки на этом участке можно до марта 2021 года.
Продление произошло в марте 2021 года, когда депутаты вновь обсуждали возможность увеличения срока действия программы и перспективы поступления налоговых денежных средств в бюджет. Поэтому было решено продлить срок действия упрощённого порядка.
Легализация самостроя — «ПГС»
Многие собственники самостроев не торопятся оформлять и легализовывать самострой, не понимая к чему это может привести. А между тем, легализация и оформление самостроя в собственность яаляются очень важной, хотя и не простой процедурой.
Приведем несколько примеров того, к чему может привести уклонение от легализации:
- невозможность продать, подарить, разменять или завещать объект самовольного строительства без его узаконивания;
- невозможность законно и легально подключить коммуникации (водоснабжение, электричество, канализацию и т.д.)
- невозможность взятия кредита под самовольно построенную недвижимость;
- риск сноса объекта в самый неподходящий и внезапный момент (в Москве данный процесс хорошо отлажен, и многие столичные бизнесмены помнят снос своих объектов).
Как проверить участок на обременения
Прежде чем приобрести земельный участок у частного продавца или у государственной администрации не лишним будет проверка объекта на обременения. Для этого многие заказывают расширенную выписку из ЕГРН, но полную информацию об ограничениях она не даёт. Мы советуем заказать ГПЗУ, где чётко указываются пункты, и уточняется, с какими спецслужбами требуется согласование. На практике наших юристов встречались случаи покупки участков, на которых строительство запрещено по причине прохождения трубы водоканала очень близко расположенной под землёй. Ограничение составляет минимум 10 метров от трубы, что изменить сложно или невозможно, если залегает она на глубине 1-2 метра.
Также обременения выявляются при попытке подать уведомление о начале строительства в местные органы власти или при регистрации «самостроя» в государственном реестре. Если в первом случае исправить ситуацию можно, например, снять ограничения и сменить месторасположение дома передвинув по плану на несколько метров дальше от охранной зоны. То во втором — застройщик будет в «сложной» ситуации, когда здание построено, и сдвинуть конструкцию не представляется возможным. Такая проблема решается в суде, но нет гарантии, что суд узаконит строение, а не вынесет вердикт о сносе части или целого здания.