Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о разделении долей в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, продавший свою долю, должен оплатить в государственную казну налог с полученного дохода. Все остальные владельцы, оставшиеся проживать в квартире, после оплаты выделенной части (покупки), прибавляют к своим частям дополнительные квадратные метры. В этом случае, они должны платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный с учетом произошедших изменений.
Сумма, которую граждане обязаны перечислять государству, рассчитывается по данным БТИ налоговой инспекцией. Основой для вычисления налога является кадастровая или инвентаризационная стоимость жилища.
Выдел доли в совместном жилье часто становится единственно верным решением для людей утративших родственные отношения и уважение друг к другу. На практике, если квартира имеет очень маленькую площадь, суд предложит другим собственникам оплатить истцу стоимость его доли либо выставить спорное жилье на продажу и разделить между собой полученные средства.
Если у вас остались не выясненными какие-либо вопросы, дежурный юрист окажет помощь. Чтобы записаться на консультацию, нужно ввести свои данные в специальную форму в углу экрана.
Будем благодарны за лайк и репост статьи!
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
об определении долей в праве долевой собственностиг. «» 2023 г.
Гр. , именуемый в дальнейшем «Сторона 1», и гр. , именуемый в дальнейшем «Сторона 2», а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
1.Сторонами определен режим долевой собственности на имущество, указанное в п.2 настоящего Соглашения.
В перечень имущества, принадлежащего Сторонам на праве долевой собственности, входит:
2.На момент заключения настоящего Соглашения Стороны определяют следующее распределение долей в имуществе, принадлежащем Сторонам на праве долевой собственности:
- lдоля в праве долевой собственности Стороны 1 составляет %;
- lдоля в праве долевой собственности Стороны 2 составляет %.
Раздел квартиры после развода
Во избежание споров в будущем, супруги в период брака могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Оба договора регулируют имущественные отношения супругов, при этом предметом брачного договора может быть также «добрачное» имущество, предмет соглашения – только приобретенная в браке собственность.
Если между супругами нет договора, устанавливающего порядок пользования совместным имуществом, а спор присутствует, необходимо за его разрешением обратиться в судебные органы.
Таким образом, в случае наличия квартиры в собственности у супругов, она может быть разделена мирным способом путем заключения соглашения или в судебном порядке.
В случаи отсутствия соглашения или брачного договора гражданским законодательством установлено, что все имущество, приобретенное в браке, делится между супругами поровну.
Важно знать: при разделе квартиры не имеет значение, на кого из супругов оформлена собственность. Если в документах на квартиру указаны данные мужа, это не значит, что жена не имеет на нее никах прав (разумеется, если речь идет о квартире, приобретенной в браке).
Варианты раздела совместной квартиры при разводе:
- передать квартиру в единоличную собственность одному из супругов и получить компенсацию за имеющуюся долю в этой квартире;
- продать квартиру и разделить денежные средства, вырученные с квартиры между собой.
Компенсацию за продажу квартиры супруг может получить в виде денежного эквивалента или другого имущества, равнозначного стоимости его доли в квартире.
Раздел приватизированной квартиры
В случае, когда супруги получают квартиру в процессе приватизации, такое имущество не будет относиться к общей совместной. Квартира будет разделена по долям между всеми собственниками, которые участвовали в приватизации.
При разводе супругам не надо будет составлять соглашение о разделе такой квартиры или определять порядок пользования, закон закрепил уже за каждым из них доли.
Если после развода бывшие супруги не захотят жить вместе на одной площади, они вправе:
- продать квартиру третьему лицу и вырученные деньги поделить между собой;
- один из них продает свою долю второму по договору купли-продажи;
- продажа доли одного из супругов иному лицу.
Право собственности на дом
Гражданское законодательство России содержит понятие совместной собственности. Семейное – конкретизированное понятие общей членов семьи, в частности, супругов. Что касается мужа и жены, то все, что каждый из них покупает или приобретает во время брака (кроме наследства и имущества, полученного в дар, но об этом чуть ниже), входит в совместную собственность супругов.
При этом прекращение брака само по себе не становится причиной прекращения факта совместного владения имуществом. Например, дом после развода все равно остается общим. И будет таковым неопределенное время, пока его не разделят законным путем.
То есть, супруги по-прежнему, могут достичь обоюдного согласия и совместно распорядиться общим домом, либо произвести справедливый раздел, и затем распоряжаться каждый своей долей (частью).
ВНИМАНИЕ! Совместная собственность супругов на детей не распространяется! То есть, принадлежащий родителям дом, детям не принадлежит (если только не был куплен или построен с участием материнского капитала).
Данный вопрос регулирует статья №:60 (п.4) СК РФ, И дети не являются субъектами раздела семейного имущества, независимо от того, делят его родители по причине развода или просто так (согласно правовым нормам РФ, супруги могут разделить между собой имущество, не расторгая брака).
Совместная собственность в браке не означает, что у кого-либо из супругов не может быть личной собственности. Например, объекты имущества, подаренные супругами друг другу или какой-то третьей стороной, считаются личной собственностью получателя дара и разделу не подлежат. То же самое касается наследства, полученного по завещанию или очереди наследования. А также имущества, которым муж или жена владели до брака.
Хотя, что касается дома, здесь могут быть варианты. Например, жена до брака имела земельный участок с полуразвалившимся «сараем». За время семейной жизни муж, вкладывая заработанные деньги и личный труд, способствовал превращению его в комфортабельную усадьбу. Такой дом может быть переведен в разряд совместной собственности, поскольку стоимость недвижимости существенно возросла во время брака. Такие вопросы решаются в суде.
Когда можно выделить долю в квартире в натуре
Если же дом является малоэтажным, в нём нет помещений общего пользования, то шансы выделить долю в натуре и зарегистрировать индивидуальное право собственности на квартиру довольно велики.
Рассмотрим это на конкретном примере из нашей практики.
Квартира располагалась в одноэтажном доме и принадлежала долгое время двум собственницам в равных долях. За это время они полностью обособили свои части помещения друг от друга, сделали отдельные входы, у каждой был отдельный санузел и собственная кухня. Никаких разногласий по порядку пользования у них не возникало. Коридором, кухней, столовой, санузлом и встроенным шкафом пользовалась одна собственница, а двумя другими жилыми комнатами, кухней и санузлом другая собственница.
Женщины даже разделили оплату коммунальных платежей, каждая оплачивала по отдельной квитанции и у каждой стоял свой собственный прибор учёта.
При таких обстоятельствах, вполне возможно было разделить данную квартиру фактически на две отдельные квартиры.
В суд от имени одной из собственниц нами было подано исковое заявление в отношении другой собственницы, в котором мы указали, что просим прекратить право общей долевой собственности, разделить квартиру в натуре, признать право собственности каждой из сторон на те помещения, которыми она фактически пользуется.
Для обоснования данных требований в иске мы указали:
- Собственницы родственниками не являются.
- У каждой из них собственный лицевой счёт для оплаты коммунальных платежей.
- У каждой собственницы стоят собственные приборы учёта.
- Между сторонами сложился порядок пользования квартирой, который устраивает каждую из сторон.
- Квартира оборудована отдельными входами.
- У каждой из собственниц имеется в пользовании своя отдельная кухня и отдельный санузел.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Соглашение об определении долей в квартире
Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место и дату составления документа;
- ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
- данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
- реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
- регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры;
- размер долей участников соглашения;
- все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
- количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
- подписи каждой из сторон.
После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- поэтажный план квартиры из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- другие документы, например, доверенность на представителя.
Согласно ГК РФ общая собственность является имуществом, принадлежащим нескольким лицам одновременно. Владельцы являются субъектами права собственности на данное имущество – то есть каждый из них является владельцем одной и той же собственности. Это положение прописано в п.2 статьи 244 ГК РФ. Этот пункт определяет, что общая собственность подразделяется на совместную и долевую. В том и в другом случае всякий сособственник имеет право участвовать в разрешении вопросов судьбы общего имущества
При этом долевая общая собственность является нормой, а бездолевая (совместная) – исключением из правил. Именно на этом предварительном положении и основан порядок выделения доли из общей долевой собственности.
Встречное исковое заявление о разделе имущества находящегося в долевой собственности
Требование о разделе имущества, находящегося в долевой собственности может возникнуть у одного из супругов в рамках судебного разбирательства по другим делам, например, о разводе, в спорах о месте проживания детей или каких-либо других имущественных спорах между супругами. При возникновении такого требования у супруга, являющегося ответчиком по делу, он вправе предъявить в рамках рассматриваемого процесса встречное исковое заявление о разделе долевого имущества.
Это важно знать: Где и как получить свидетельство о праве собственности на квартиру в Москве
Согласно ст. 137 ГПК РФ, встречный иск предъявляется ответчиком до вынесения решения по первоначальному иску и принимается судом по общим правилам принятия искового заявления, указанным выше. При этом независимо от подсудности, встречный иск о разделе долевой собственности рассматривается судом, рассматривающим первоначальный иск (ст. 31 ГПК РФ).
Положениями ст. 138 ГПК РФ законодатель определяет перечень условий, при наличии одного из которых, рассмотрение требования о разделе долевой собственности супругов допустимо в рамках встречного иска. Так, принятие встречного иска допускается:
- Если требование по встречному иску направлено на зачет требований по первоначальному иску. В частности, если первоначальный иск предусматривал требование о взыскании с одного из супругов суммы задолженности, то встречное требование может предусматривать выдел в натуре общего имущества, с учетом задолженности по первоначальному иску.
- Если удовлетворение встречных требований полностью или частично исключит возможность удовлетворения первоначальных требований. Такая ситуация может возникнуть, например, если первоначальный иск предусматривал требование о признании права собственности на недвижимость одного из супругов, в то время, когда встречный иск о разделе долевого имущества требует выделения второму супругу части такого объекта.
- Если между встречным и первоначальным иском имеется взаимосвязь, и их совместное рассмотрение ускорит и позволит правильно разрешить споры. Это самое распространенное условие, позволяющее предъявлять встречные иски по любым спорам, вытекающим из семейно-правовых отношений супругов.
Выделение долей в квартире по материнскому капиталу
Статистика показывает, что нередко для семей материнский капитал становится единственным возможным способом приобрести свое жилье. Распределением долей недвижимости в этом случае занимается именно получатель сертификата. Если женщина находится в официальном браке, то выделение долей в жилье относится как к несовершеннолетним, так и к ее супругу.
Получатель сертификата самостоятельно определяется с тем, как распределить и выделить доли всем членам семьи. Отечественное законодательство выделяет следующие варианты:
- написание соглашения о выделении долей жилья с определением размера собственности (после этого потребуется заверить его у нотариуса);
- составление договора дарения или соглашения по юридическому выделению долей;
- регистрация обязательства по выделению долей с перехода прав собственности от владельца к другим совладельцам.
Далее женщине потребуется предоставить соглашение сотрудникам ПФР на рассмотрение документа, предоставив заявление и другую необходимую документацию.
В каких случаях можно произвести выделение, в каких нет
Существует ряд условий, при выполнении или невыполнении которых, соответственно, возможно или невозможно выделение доли квартиры в натуре, в полной мере их описывает статья 252 ГК РФ.
Например не получится выделить долю в натуре из однокомнатной квартиры, так как физически невозможно переоборудовать её в два независимых друг от друга жилых помещения без нанесения несоразмерного ущерба.
В случае если квартира обладает достаточной площадью, в ней несколько раздельных комнат и есть все возможности для её перепланировки, выделение доли возможно, но обязательными условиями станут согласование с управляющей компанией и оформлением отдельных тех. паспортов.
Если же квартира имеет достаточную площадь, но при этом технически не представляется возможным её разделение на две и более, законодательство оставляет за собственниками право переоформить квартиру как коммунальную. В которой каждый владелец будет иметь в своей собственности комнату, а помещения, относящиеся к местам общего пользования (уборная, ванная комната, кухня, кладовка и т.п.) будут находиться в общей собственности.
Как составить соглашение об определении долей?
Действующее законодательство не предлагает унифицированной формы соглашения. Оно всегда готовится письменно, с соблюдением правил делового стиля. Чтобы документ имел юридическую силу, в нем прописывается набор обязательных сведений:
- название документа – «Соглашение о разделе долей»;
- № и город подписания;
- ФИО, адреса по прописке и данные по паспорту для всех совладельцев жилплощади;
- точный адрес нахождения квартиры, данные о ней (метраж, дополнительные характеристики);
- кадастровый № жилплощади;
- согласованный размер долей (в процентах);
- данные об обременениях на собственность соседей, если таковые имеются;
- число экземпляров соглашения.
Составленный договор обязательно подписывается всеми сторонами. Важно подготовить текст юридически правильно: допущенные неточности, двусмысленные формулировки могут стать причиной признания документа недействительным по суду.
Оформленное соглашение подается для регистрации в Росреестр. К нему обязательно прикладываются документы: паспорта соседей, бумаги, подтверждающие их право собственности, план жилплощади из БТИ, квитанция о перечислении госпошлины. Точный список документации рекомендуется заранее уточнить в государственном органе.
Когда Росреестр внесет полученную информацию в свои базы, совладельцы недвижимости получат на руки свидетельство о регистрации и выписку из ЕГРП.
Раздел приватизированной квартиры
Приватизированная квартира является собственностью владельцев и подлежит разделу после развода. Можно договориться о мирном разделе на фактические помещения или доли, а также решить вопрос через суд. В первом случае супруги могут проживать совместно или продать целую квартиру, а вырученные средства разделить пополам. Во второй ситуации суд присвоит долю каждому собственнику, и он сможет распоряжаться ею, как посчитает нужным. Раздел приватизированной квартиры осуществляется на основании вкладов собственников в приобретение, улучшение жилищных условий.
Приватизированная квартира разделяется в судебном порядке, и, если у собственников не имеется желания проживать совместно, то можно выбрать несколько решений – продать квартиру совместно или по долям, а также обменять ее на другое жилье.
Раздел муниципальной квартиры
С точки зрения законодательства делить квартиру, которая не приватизирована, нельзя. В данном случае супруги не являются ее собственниками и проживают в ней исключительно по договору социального найма. Однако законодательством предусмотрены ситуации, в которых предполагается передача квартиры одному из участников процесса.
Итак, как разделить муниципальную квартиру через суд? В этой ситуации можно либо договориться мирно о том, что один из участников ищет другое жилье за денежное вознаграждение, либо необходимо в срочном порядке приватизировать квартиру, а затем обратиться в суд, чтобы он выделил доли каждому собственнику. После раздела по долям каждый из собственников может распоряжаться своей частью как захочет: продать, обменять, выкупить долю другого дольщика и получить в распоряжение полную квартиру. Но в данном случае приватизация квартиры – единственный верный выход, который позволит завладеть своей долей и распоряжаться ею по собственному усмотрению, поэтому лучше всего действовать сообща.
Условия для раздела квартиры
Для раздела необходимо, чтобы имели место обязательные условия, которые предъявляются государством для осуществления этой процедуры.
Наличие возможности проведения в жилом помещении отдельных коммуникаций, а также отдельного входа в помещение. Площадь такого помещения не может быть менее 28 кв. м., инженерные системы должны работать независимо от волеизъявления лиц, проживающих в помещении.
В связи с этими требованиями не допускается выделение доли в натуральной форме в однокомнатном жилом помещении.
На основании анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что без проблем разделить жилое помещение можно в том случае, когда в нем есть несколько санитарных помещений, а также жилое помещение расположено на первом этаже дома, что не препятствует строительству отдельного входа в него
Обратите внимание на то, что перепланировка жилого помещения, сделанная самостоятельно без получения разрешения от лица компетентных органов, не учитывается при рассмотрении вопроса о выделе доли.