Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.

Как оформить договор ренты

Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.

Особенности выкупа ренты

Выкуп ренты представляет собой третий метод прекращения правовых отношений и обязательств между участниками соглашения. Данный метод представляет собой осуществление выплаты рентоплательщиком рентополучателю установленной суммы денежных средств. При этом собственность сохраняется за рентоплательщиком, в то время как обязательство по регулярному внесению постоянных платежей прекращается. Условия выкупа ренты определяются при составлении соглашения между сторонами. Остальные условия закрепляются действующим законодательством Российской Федерации и Гражданским кодексом, в частности. Для примера, если произошла передача недвижимого имущества за плату, выкуп осуществляется по стоимости, равной годовой величине выплат по условиям договора ренты. В случае безвозмездной передачи недвижимого имущества получателю, помимо суммы платежей по соглашению ренты в стоимость также включается среднерыночная цена недвижимого имущества.

Инициировать выкуп могут оба участника оглашения – как рентополучатель, так и рентоплательщик. Ключевые условия выкупа оговариваются статьей номером 592 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, рентоплательщик имеет право на отказ от последующего внесения постоянных платежей посредством выкупа недвижимого имущества. Данный отказ имеет силу при условии заявления рентоплательщиком в письменной форме в срок не более чем за 3 месяца до прекращения выплат или по условиям предварительного соглашения. Важно отметить, что рентоплательщик не освобождается от обязательств по выплате до момента получения полной выкупной суммы рентополучателем при отсутствии противоречий со стороны соглашения.

Условие договора ренты на постоянной основе относительно отказа от права выкупа недвижимого имущества со стороны рентоплательщика является ничтожным. Соглашение может предусматривать отказ от осуществления и реализации права выкупа при жизни рентополучателя или на протяжении определенного специальными условиями срока в пределах 30 лет с момента заключения соглашения. Рентоплательщик полностью освобождается от обязательств по выплате ренты только после осуществления последнего платежа от полной суммы. Определенные условия могут определяться соглашением. Например, это касается условий, связанных с запретом выкупа во время жизни рентополучателя или до истечения тридцатилетнего срока с момента заключения соглашения.

Статья номер 593 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что выкуп ренты осуществляется по инициативе рентополучателя при условии уклонения или отказа рентоплательщика от выполнения оговоренных заранее обязательств. Основанием для инициирования выкупа рентополучателем могут быть следующие факторы:

• Нарушение сроков выплат с превышением установленного периода времени на 1 год и более.
• Нарушение условий, предусмотренных статьей номер 587 Гражданского кодекса Российской Федерации.
• Потеря платежеспособности рентоплательщиком.
• Раздел недвижимости между несколькими лицами или вступление в право общей собственности.
• Иные ситуации в соответствии с соглашением между сторонами.

Сколько стоят услуги нотариуса?

Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.

---

Как расторгнуть договор постоянной ренты?

Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.

Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:

• Не выплачивает ренту больше года;
• Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
• Не соблюдает условия по уплате ренты;
• В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.

Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Как оспорить договор ренты после смерти владельца имущества

Вопрос, в каких случаях можно оспорить договор ренты плотно пересекается с вопросом о то, как отстоять имущество, переданное по завещанию. Поэтому с него и начнем. Тема завещаний не менее востребована. Тем более многие законные основания совпадают с рентой.

Цель вопроса «что нужно делать?» сводится к тому, чтобы законным путем признать подписанный договор недействительным. Это можно сделать в суде. Но, перед тем, как писать исковое заявление необходимо убедиться в том, а действительно ли есть основание для того, чтобы оспаривать договор ренты или завещание.

Как правило, ошибки с обеих сторон по соглашению открывает перечень, в каких случаях можно добиться признания договора недействительным. Естественно, что самостоятельно, без поддержки профессионального адвоката, невозможно разобраться во всех тонкостях законодательства. Ведь именно Гражданский Кодекс определяет порядок и перечень достаточных причин.

Проблемы начинаются с самого начала. Получить документы на ознакомление далеко не всегда возможно. Лицо, вступившее в собственность, может отказаться их предоставлять. И это его право. Инстанции предоставляют информацию только по официальному запросу. Рядовой гражданин не имеет возможность его подавать. Это прерогатива адвоката.

Найти ошибки в тексте тоже не так легко. Имеются в виду ошибки с точки зрения законодательства. Юрист сможет выявить, в каких случаях можно отменить договор ренты как право на вступление в собственность. Он же подскажет пошагово, что нужно делать, чтобы одержать победу в суде.

Существует закон, который именуется п. 1 ст. 583 ГК РФ. В нем определяется понятие ренты. Это передача в пользование имущества в обмен на регулярную плату. Стоит понимать разницу между пожизненной и постоянной рентой. Первая из них предполагает выплаты до момента гибели владельца имущества. Вторая означает, что наследники после смерти владельца получают ренту.

Именно различия в типе договора ренты как причины спора, определяет, что нужно делать. Задача усложняется тем, что четкого порядка законодательство не определяет. Чтобы оспорить договор ренты, необходимо воспользоваться статьями 166-181 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Эти статьи определяют общие требования к признанию договоров действительными или недействительными. Так, например, если появятся возможность доказать, что лицо, подписавшее соглашение являлось недееспособным, оспорить договор становится несложно.

А что нужно делать, чтобы оспорить договор, если он составлен и оформлен верно, зарегистрирован и подписывающие лица были вменяемы? Остается доказывать, что подписание производилось под принуждением или в результате запугивания, обмана, введение в заблуждение.

Вот перечень, в каких случаях можно воспользоваться этим рычагом. Во-первых, должен быть сам факт. Во-вторых, оспорить договор можно только при помощи доказательств. К ним относятся не только документы, которые показывали подписанный договор ренты как результат мошенничества. В-третьих, это показания свидетелей. Что нужно делать? Собирать доказательную базу.

Сюда прекрасно впишутся справки из больницы о перенесенных заболеваниях и расстройств умершего. Имеются в виду те заболевания и расстройства, которые были получены в результате эмоционального перенапряжения или стресса. Конечно же придется доказывать причинно-следственную связь.

Главное, что нужно сделать – обратиться к юристу. Его работа будет выстроена по следующему возможному сценарию:

1. Ознакомление с проблемой.
2. недостаточного основания для перехода имущества в собственность.
3. что-либо сделать.
4. Оценка целесообразности.
5. Разработка стратегий.
6. на каждом этапе.
7. победа не достижима.
8. Юридическое обеспечение на всем протяжении процесса.

Когда можно обращаться в суд для оспаривания ренты

Итак, исковое заявление не примут, если прошло полгода. Но и в этом случае можно воспользоваться механизмом продления срока исковой давности. Правда, при этом необходимо иметь объективную уважительную причину, по которой вы не имели возможность указанный период иметь информацию о случившемся, и соответственно отреагировать тоже не могли.

К таким причинам относятся:

1. заболевания и травмы, ограничившие возможности до невозможности обратиться вовремя в суд;
2. длительное проживание в другой стране, подтвержденное документально;
3. невозможность получить информацию и предпринять шаги по другим причинам, документально доказуемым (длительные командировки, экспедиции и так далее).

Чтобы вы стали их клиентом, очевидно же. И чтобы не ушли к конкурентам. Ваши похороны это их забота.

И совсем неважно, что вы их об этом не просили. Они действуют довольно напористо и нагло.

Их задача в том, чтобы продавать вам как можно больший набор услуг. И товаров. Они с радостью продадут вам посмертный макияж.

Конечно, они знают где найти хорошее место на кладбище. Плюс к тому, у них найдутся гробы на любой вкус, венки и фирма памятников. Которая сделает вам скидку. Но только если вы будете работать именно с этой конторой.

Купи 1 гроб, и получи еще 1 в подарок. Зачем второй гроб? Пригодится. Вещь в хозяйстве нужная.

Как бы цинично это ни звучало. Но таково положение дел. Ваше горе это чьи-то деньги.

Плюcы дoгoвopa peнты нa квapтиpy

Плюcы для пoлyчaтeля peнты. Mapия Гpигopьeвнa дo кoнцa днeй живeт в cвoeй квapтиpe. Cдeлки c нeдвижимocтью мoжнo пpoвoдить тoлькo c coглacия пeнcиoнepки. Нaпpимep, cын Ляйcaн пepeexaл жить в Кaзaнь. Ляйcaн xoчeт зaбpaть пeнcиoнepкy к ceбe, a квapтиpy Mapии Гpигopьeвны пoмeнять нa квapтиpy в Кaзaни. Ecли бaбyшкa coглaшaeтcя нa пpeдлoжeниe Ляйcaн, coceдки y нoтapиyca oфopмляют Пpилoжeниe к дoгoвopy peнты, гдe пpoпиcывaют измeнeнныe ycлoвия.

Mapия Гpигopьeвнa пoлyчaeт eжeмecячнyю дoтaцию, ecли oфopмлeнa peнтa зa плaтy. Либo пoлyчaeт бecплaтнoe coдepжaниe и yxoд, ecли oфopмлeнa пoжизнeннaя peнтa c coдepжaниeм.

Дoпycтим, Ляйcaн нe coблюдaeт ycлoвий дoгoвopa peнты. Mapия Гpигopьeвнa мoжeт чepeз cyд pacтopгнyть дoгoвop. Boзвpaщaть yжe пoлyчeнныe дeньги или вoзмeщaть pacxoды нa coдepжaниe пeнcиoнepкa нe oбязaнa. Кpoмe этoгo, eй вoзвpaщaeтcя бeзycлoвнoe пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy.

Преимущества и недостатки пожизненной ренты

Чтобы оценить преимущества и недостатки договоров, важно понимать, какими они бывают. Существует такой вид договоров ренты, как постоянная рента. В этом случае выплата происходит в течение не ограниченного во времени периода. Например, квартира стоит 1 млн. руб., согласно ее оценке. При заключении договора постоянной ренты рентополучатель будет получать ежемесячно оговоренную договором сумму (скажем, 50 тыс. руб.) до тех пор, пока не будет выплачена таким образом вся стоимость квартиры, после чего рентополучатель утратит право собственности, оно перейдет плательщику. Важнейшим преимуществом такой формы договора является гарантия получения всей суммы либо самим рентополучателем, либо его наследниками, на которых по условиям завещания могут быть переведены права и обязанности рентополучателя.

Рента может поступать в смешанной форме: часть деньгами, часть услугами: помощь по хозяйству, лечение, закупка продуктов, ремонт и т.д. Все это обязательно указывается в договоре, а стоимость предоставляемых услуг обязательно оценивается в твердой сумме. Такая форма отношений оформляется рентой с иждивением. Рентополучатель может оговорить условие оказывать помощь в лечении не только себе, но и членам семьи, а также обязать рентоплательщика оплатить все расходы на погребение и ритуальные услуги.

Правила и особенности

Все правила для таких действий оговорены законом, нужно только правильно следовать им:

• Подать иск в суд по вопросу признания рентного соглашения незаконным и недействительным может сам участник договора (если он жив) или его наследники.
• Причин для подачи иска несколько. Может быть нарушена стандартная форма договора и условия его составления. Договор признается только в письменном виде и после заверения нотариусом.
• Если договор предусматривает передачу прав собственности на недвижимость, новому владельцу нужно провести регистрацию своих прав в Росреестре.
• При заключении договора человеком, пребывающем в браке, необходимо согласие супруга (супруги).

Преимущества и недостатки пожизненной ренты

Следует понимать, что ренты без денежных выплат не бывает. Если размер ежемесячной выплаты будет меньше установленного МРОТ, то договор легко оспорить в судебном порядке.

В числе недостатков и рисков пожизненной ренты:

1. Договор будет исполнен только при добросовестном отношении рентоплательщика, среди которых встречаются мошенники;
2. Рентоплательщик может утратить платежеспособность по любой причине;
3. Внезапная смерть рентоплательщика оставит его самого и его наследников без той квартиры, ради которой выполнялись ежемесячные рентные платежи;
4. Родственники рентополучателя после его смерти очень часто недовольны условиями рентного договора, поэтому обращаются в суд;
5. Сам рентополучатель может пожелать расторгнуть договор, хотя это и сложно сделать, но не невозможно.

Доказательства и документы

Требуя признать сделку недействительной, истец обязан доказать наличие оснований для подобного вывода.

Иными словами, ему придется убедить суд, что заключению договора сопутствовали следующие условия и обстоятельства:

• гражданин был юридически дееспособен, но понимать значение совершаемых действий и их последствий не мог по причине заболевания или невозможности ознакомиться с текстом;
• не сознавал правового результата подписания документов, находился в заблуждении относительно объема передаваемых другим лицам прав на имущество. Причиной могут служить преклонный возраст, незнание законодательной базы;
• находился в состоянии заблуждения, умышленно внушенном другими лицами, подписал документы в результате обмана;
• вынужден был заключить сделку на кабальных условиях вследствие применения угроз, шантажа, насилия и прочих незаконных действий;
• заключил договор на невыгодных условиях в силу крайне тяжелых жизненных обстоятельств, о чем был осведомлен ответчик.

Запомните! Подтвердить указанные выше обстоятельства истец может следующими документами:

• справками и заключениями медицинских учреждений. Обычно представляются медицинские карты и выписки из диспансеров, где лицо состояло на учете, справки о наличии инвалидности;
• документами, свидетельствующими об отсутствии у гражданина необходимого образования;
• результатами проверок, проведенных государственными органами, решениями судов и приговорами;
• банковскими выписками со счетов лица;
• справками управляющей компании и коммунальных служб;
• письмами, справками и прочими документами, полученными в органах местного самоуправления.

Мошенническая деятельность по отношению договора пожизненной ренты

Почти все законы, касающиеся представленного договора, направлены на решение проблемы посредством отставания прав получателя средств по ренте. Эта ситуация, где рентодатель почти не имеет прав. И чаще остается виновным в ситуации.

Поэтому, по причине того, что в данной ситуации есть сторона с большими правами, между ней и плательщиком могут происходить ситуации, в которых последний окажется не в самом лучшем свете. Например, получатель может создать искусственный разгром в жилье, свернув это на плательщика ренты, тем самым лишив его недвижимости.

ВАЖНО !!! Поэтому, чтобы не попасть в похожую ситуацию, необходимо производить фиксацию всех действий, касающихся договора. Сюда входит сохранение чеков, подтверждающих оплату ренты, наличие свидетелей, фото фиксация и видео, требование написание расписки, в случае передачи денег из рук в руки.

Ситуации с использованием мошеннических уловок происходят довольно часто, но для того, чтобы уберечь себя, необходимо знакомится со своими правами и пользоваться ими в полной мере. Также, перед тем, как подписать договор с конкретным человеком, необходимо обдумать все моменты и предусмотреть возможные ситуации. Лучше, конечно, решать дело без судовых разбирательств, а установить права на квартиру по обоюдному согласию.

Порядок составления договора

---

Рентное соглашение может быть оформлено только в письменном виде. Данное соглашение подлежит обязательной регистрации в нотариате и государственных органах (Росреестр), так как оно предусматривает передачу квартиры. Обременение, накладываемое на недвижимость в связи с заключением договора также должно быть зарегистрировано в Росреестре.

Последствием отказа от нотариального заверения договора является признание его ничтожным (недействительным). Если же соглашение удостоверено в нотариате, но не прошло регистрацию оно считается незаключенным.

Основные условия, необходимые для законности документа:

1. Участники соглашения – указываются данные сторон (паспортные). Если плательщиком выступает организация – ее реквизиты.
2. Предмет – вид имущества (квартира, земля, дача), местоположение (адрес) жилого объекта, метраж и сколько комнат.
3. Нюансы соглашения – права и обязанности участников. Для будущего получателя важно точно описать свои требования, а плательщику конкретные суммы оплаты.
4. Условия прекращения отношений – нужно установить причины расторжения контракта до смерти рентополучателя. Добровольное расторжение, как правило, происходит у нотариуса.
5. Ответственность участников – сумы и виды штрафов за нарушения положений соглашения
6. Способы решения разногласий и споров. Такие конфликты обычно разрешаются в судебной инстанции.
7. Подписи участников.
8. Заверенная подпись нотариуса.

С заверенным договором участники должны обратиться в службу Росреестра, предварительно подготовив пакет бумаг для регистрации. За свои услуги нотариус возьмет определенный процент от цены недвижимости.

Способы и причины расторжения контракта

---

В классическом варианте, договор пожизненной ренты прекращает действие со смертью одного из участников (рентопоучателя). При этом на практике достаточно часто такие соглашения разрываются ранее.

Отношения между плательщиком и получателем ренты могут быть разорваны в следующих случаях:

1. Оба участника пришли к выводу о нецелесообразности продолжения отношений и не имея взаимных претензий, в добровольном порядке разорвали договор. Соглашение о прекращении действия ренты оформляется в нотариате. В результате таких действий рентополучатель возвращает собственнические права на недвижимость, но утрачивает право что-либо требовать с рентоплательщика.
2. Плательщик не исполняет обязательства перед рентополучателем, прописанные в контракте. Такие случаи рассматриваются в судебной инстанции. Разбирательство начинается после подачи получателем заявления в суд. На период рассмотрения плательщик может прекратить выплаты.
3. Признание контракта ничтожным (недействительным). Причиной может стать:

• отсутствие заверения договора в нотариате или Россреестре;
• обман рентополучателя (мошенничество со стороны плательщика);
• недееспособность престарелого человека (не может отвечать за свои действия);
• обман рентоплательщика (например, если у имущества есть еще владельцы).

1. Порча либо уничтожение жилища. Собственник передает право на использование жилища рентоплательщику, но тот специально или случайно его повреждает либо уничтожает. В такой ситуации получатель ренты может разорвать договор, обратившись в судебную инстанцию. Недвижимость возвращается получателю, а виновный плательщик продолжит нести обязанности по уплате рентных средств и возмещения ущерба, включенного в ренту.

Продажа квартиры с пожизненной рентой

Жилье с пожизненной рентой считается обремененной до окончания договора, т. е. до кончины получателя.

Продать такую квартиру довольно проблематично. В законодательстве существует акцент на такой факт, что продажа такой квартиры возможна только с письменного согласия бывшего хозяина, или же после наступления его смерти снимаются запреты с квартиры.

Встречаются случаи, когда продавец и покупатель квартиры являются близкими родственниками. В таком случае получателя ренты (к примеру, престарелую бабушку) родные обязаны взять к себе, обеспечив ее всем необходимым – своей комнатой, одеждой, питанием и лекарствами. Снятие обременения и оформление купли–продажи производится согласно действующему законодательству, опять же, с письменного согласия бабушки.

Похожие записи:

• Зачем нужна временная прописка и как ее получить
• Как выписаться при продаже жилья
• Льготы ликвидаторам и гражданам, пострадавшим от аварии на Чернобыльской АЭС