Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор при покупке жилья в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
Брачным договором нельзя ограничить или лишить дееспособности и/или правоспособности супруга. «Например, пункт, ограничивающий одного из супругов в праве на обращение в суд, окажется ничтожным, даже если он будет включен в договор. Или, например, если муж хочет ограничить жену в работе в какой-то области (модельный бизнес, эстрада и пр.) и брачный договор будет предусматривать запрет на осуществление этой деятельности, то, опять-таки, данный пункт станет ничтожным», — рассказал Бороков.
Нормативное регулирование и обязательные условия, которые стоит оговорить в договоре
Порядок заключения брачного договора регламентирует глава 8 Семейного кодекса РФ о договорном имуществе супругов.
Заключить договор можно в любое время, в том числе и до вступления в брак. В этом случае его действие начнется после его заключения. Поскольку Семейный кодекс не устанавливает конкретного срока за какое время до регистрации брака можно заключать договор, целесообразно субсидиарно применить нормы ст. 429 ГК РФ, регулирующие срок действия предварительного договора – 1 год после заключения. Целесообразно оговорить этот момент в брачном договоре.
Договором может определяться правовой режим имущества, нажитого как в браке, так и до его заключения каждым из супругов. Условия об обратной силе договора обязательно должны быть указаны в договоре, в противном случае его действие будет распространяться только на нажитое в браке имущество.
Предельного срока действия по закону такой договор не имеет, поэтому может быть бессрочным. Если договор срочный, он будет регулировать имущественные отношения семейной четы только в период своего действия.
Субъектный состав договора семейным законодательством отрегулирован слабо. Нет определенности может ли подписывать его представитель по доверенности или опекун недееспособного супруга. Опираясь на положения ст. 21 ГК целесообразно предположить, что брачный договор неразрывно связан с личностью его стороны и должен быть подписан только лично и только дееспособным гражданином.
Важно! В брачный договор не могут включаться условия, ставящие одного супруга в неблагоприятное положение.
Такая сделка в понимании п. 3 ст. 42 СК РФ является оспоримой и имеет последствия двухсторонней реституции.
Закон запрещает включать в условия брачного договора пожелания относительно распоряжения имуществом после смерти супруга. Такие условия допустимы только в завещании.
Брачный контракт на квартиру, приобретенную в браке
Механизм заключения брачных договоров для недвижимости, приобретаемой до брака или после его официальной регистрации, схож по своей процедуре.
Он представляет собой:
- заинтересованные лица самостоятельно определяют круг того имущества, которое подлежит регулированию по итогам подписания документа;
- формируют требования по осуществлению эксплуатации такого недвижимого имущества;
- обращаются к юристу или нотариусу либо разрабатывают самостоятельно текст договора на основании имеющихся данных;
- осуществляют нотариальное заверение подписанного документа для приобретения последним статуса юридически значимого.
Как составляется брачный договор на квартиру?
Все тонкости брачного договора вначале нужно обсудить на семейном совете.
Для его заключения необходимо:
- добровольное согласие супругов;
- их дееспособность;
- понимание, что расторгнуть договор в одностороннем порядке можно будет только через суд.
Если оба супруга, обсудив все вопросы, пришли к единому мнению, то можно считать, что они готовы к составлению документа.
Брачный контракт можно составить:
- самостоятельно, но с дальнейшим заверением у нотариуса;
- в нотариальной конторе с помощью квалифицированного юриста.
Договор при покупке недвижимости в ипотеку
Наиболее частой ситуацией, когда муж и жена решают составить и подписать рассматриваемый документ, является необходимость составить брачный договор при покупке квартиры с использованием кредитных средств того или иного кредитного учреждения.
В связи с тем, что далеко не каждая вновь образованная семья способна позволить приобретение жилья на свои собственные средства, большую популярность, в том числе в нашей стране, приобрела ипотека. И при этом очень удобно заключить брачный договор на ипотечную квартиру, решая при этом сразу несколько проблем:
- при предоставлении подобного документа в кредитное учреждение (в том числе, к примеру, в Сбербанк) супруги становятся самостоятельными плательщиками своей части долга и несут за его погашение самостоятельную ответственность;
- в брачном договоре при покупке квартиры в ипотеку определяются доли недвижимости, собственниками которых они становятся также самостоятельно;
- подобным соглашением определяется ответственность мужа и жены в тех случаях, когда один из них прекращает оплачивать кредит или периодически нарушает сроки ежемесячных выплат и др.
При этом брачная пара имеет возможность заключить как брачный договор для ипотеки, так и брачный договор после ипотеки для регулирования вопроса определения размеров долей и получения их в собственность каждого из них в отдельности в случае прекращения брачных отношений.
Если договор не заключен
В таком случае, квартира, купленная в браке, будет принадлежать обоим супругам в равных долях, независимо от того, кто заработал деньги на ее покупку и, кто является ее собственником по документам.
Важно знать, что в некоторых случаях, квартира, обретенная в браке, не будет являться совместной собственностью, в частности, если она была подарена одному из супругов, либо получена им по наследству.
Также не считается совместно нажитой квартира, купленная гражданином до официального вступления в брак. Однако, если она покупалась в ипотеку до регистрации брака в ЗАГСе, но большая часть ее суммы и процентов были оплачены банку уже в период брака, то такая квартира может быть признана совместной собственностью, если супруги не определят иное в брачном договоре.
Если квартира покупается с использованием заемных средств в браке, то о заключении брачного договора необходимо уведомить кредитную организацию, выдавшую эти средства.
Зачем нужен контракт между партнерами?
Бытует мнение о том, что договор, заключаемый между партнерами, является свидетельством недоверия сторон друг к другу. Вместе с тем это не так. Европейская практика говорит о непоколебимости отношений супругов в случае грамотного и справедливого составления обозначенного документа.
Чем подробнее будет составлено брачное соглашение, тем комфортнее будут чувствовать себя супруги.
Это объясняется тем, что каждый из партнеров знает свои права в отношении того или иного имущества. Если договор не был составлен, то раздел осуществляется через суд. Данная процедура крайне неприятна и затрачивает не только время, но и нервы каждой из сторон конфликта.
Брачный контракт должен в обязательном порядке содержать положения о приобретении супругами права собственности. Если этого не сделать, то процедура раздела будет осуществляться через судебную инстанцию. При этом судами зачастую выносятся неожиданные решения. Они основаны на тщательном изучении документов, представленных сторонами.
Кроме всего прочего, брачное соглашение должно содержать следующую информацию:
- порядок использования жилья каждым из партнеров после расторжения союза;
- сроки, в которые должно осуществляться добровольное снятие с регистрационного учета супруга, не имеющего в соответствии с документом прав на недвижимость;
- условия, при которых собственник будет проживать вместе со своим бывшим партнером после развода;
- порядок выделения в объекте долей для каждого члена семьи.
Правила составления брачного контракта на жилье
Чтобы сформировать соглашение необходимо созвать семейный совет. Помимо этого, потребуется соблюдение следующих условий: согласие обоих партнеров; дееспособность сторон; осознание супругами того факта, что расторжение договора при несогласии одной из сторон осуществляется исключительно в судебном порядке.
Если партнеры согласны на заключение соглашения, то им предстоит сформировать документ. Это можно сделать самостоятельно, заверив бумагу у нотариуса, или обратиться в нотариальную контору, получив высококвалифицированную помощь специалиста и образец заполнения контракта.
Образец заявления: брачный договор на квартиру купленную в браке
Особое внимание должно уделяться таким вопросам, как получение прав на квартиру после расторжения союза, условия, при которых жилье переходит детям, обязанности партнеров по выписке после развода.
Стоит обратить внимание на то, что документ ни в коем случае не должен содержать такие моменты, как ограничения прав использования активов, цитаты из судебных актов, особенности взаимоотношений партнеров.
Чтобы правильно сформировать брачный договор, требуется знать, какие нужны документы. К их числу относятся:
- паспорта супругов;
- документ, подтверждающий регистрацию союза между сторонами;
- бумаги, свидетельствующие о возникновении права владения объектами недвижимости;
- квитанции за оплаченную госпошлину, а также услуги нотариуса.
Нотариус может затребовать с заявителя и другие бумаги необходимые для заверения соглашения.
На документах проставляется нотариальная печать. Подписание осуществляется обоими супругами лично (третьи лица не смогут поставить свою визу).
Соглашение подготавливается в трех экземплярах, вручаемых всем сторонам, включая нотариуса.
Какие моменты нужно отразить в контракте
В обязательном порядке в договор необходимо включить следующую информацию:
- сведения о супругах (включая дату рождения, паспортные данные, регистрацию по месту проживания);
- подробное описание объекта недвижимости (в том числе адрес, метраж, дата вступления в право собственности);
- права на квартиру во время брака;
- права после развода (единоличное владение недвижимостью одним из бывших супругов либо выделение долей);
- основание, на котором принято решение оставить жилье мужу или жене либо разделить на доли именно указанным в договоре образом;
- указание конкретных ситуаций, в которых право на жилье может быть передано ребенку (детям);
- указание на то, что имущество не является обремененным, не находится под арестом, в залоге и т.п.
Также в договор необходимо включить формулировку о том, что на момент подписания супруги не имеют друг к другу претензий, а при возникновении споров в будущем они будут решаться переговорами либо в судебном порядке.
При покупке жилья в ипотеку в договор необходимо внести дополнительные пункты. Здесь возможны два варианта:
- квартира была приобретена до момента заключения брака;
- это произошло в браке.
В первом случае, если супруги планируют выплачивать кредит вместе, можно указать, доли, которые достанутся каждому из них в случае развода. Во втором случае следует установить режим собственности. Если он общий, то супруги будут созаемщиками, а после развода будут выплачивать кредит и получать/не получать недвижимость по указанным в соглашении условиям. При раздельном режиме кредит будет выдан тому из супругов, который указан в брачном контракте. Кредит также выдадут только на его имя.
Чем поможет брачный договор при покупке квартиры в ипотеку
Молодые пары, по причине того, что надо где-то жить, часто берут квартиры в ипотеку, и в процессе её погашения пробуют себя в семейной жизни. Но ранние браки имеют свойство распадаться, и чтобы человек имел возможность использовать потраченное время с выгодой для себя, у него есть право вместе с полученным опытом забрать и часть своих денег, которую вложил в квартиру лично он или она.Однако для этого также необходимо заключать брачный договор, поскольку в противном случае ипотечная квартира будет считаться совместно нажитым имуществом и пойдет под раздел, в результате которого каждый из бывших собственников получит равные доли.
Кроме того, если после развода бывшие супруги захотят не продавать квартиру сразу, а погасить ипотечный кредит, если например, он был выдан на выгодных условиях, величина остатка по кредиту, а также процентной ставки тоже будет зависеть от размеров долей каждого из них.
Для чего нужен брачный договор при покупке квартиры?
Существует мнение о том, что брачный контракт, составленный супругами, состоящими в браке, свидетельствует о том, что они не доверяют друг другу.
Однако европейская юридическая практика показывает, что при правильном и честном подходе к составлению контракта отношения между супругами остаются спокойными и ровными в вопросах, касающихся имущества.
Чем детальнее супруги распределили всю имеющуюся у них собственность, тем более здоровой остаётся атмосфера в семье. Ведь каждый из них чётко знает, что будет принадлежать ему в случае развода.
Бесконечные судебные тяжбы из-за раздела имущества между бывшими супругами проходят намного болезненнее, чем процедура оформления брачного контракта.
Рассудительные пары понимают, что в жизни случаются разные ситуации, и великая любовь иногда доходит до ненависти в ходе бракоразводного процесса с дележом недвижимости.
Лучше заранее защитить имущественные права каждой стороны и определить в договоре вопрос о том, кто из супругов после развода останется законным собственником квартиры.
Если в брачном договоре не оговорить порядок приобретения права собственности и не установить, кто будет субъектом права, то после развода придётся проводить платную процедуру раздела имущества по суду.
Решение суда иногда бывает нелогичным, поскольку выносится на основании документов и подтверждённых ими прав.
Для семей с детьми важно закрепить право ребёнка на квартиру, которую он получит, как бы ни сложились взаимоотношения родителей в браке или после развода.
Что ещё важно охватить в брачном договоре:
- Определить порядок пользования квартирой после развода той стороной, которая в соответствие с договором не будет более являться собственником жилплощади.
- Установить срок добровольной выписки из квартиры, право пользования ею при отсутствии иного жилья, срок применения данного права, условия совместного проживания после развода при отсутствии иных вариантов.
- При необходимости поделить квартиру на доли, которые достанутся каждому члену семьи после развода. Если это не зафиксировать в договоре, то при дележе имущества по суду, права детей не будут учтены, поскольку субъектами права, согласно закону, являются только собственники недвижимости при разделе. Всё остальное придётся оспаривать в суде, доказывая необходимость выделения доли ребёнку с целью создания условий для его полноценного проживания.
Брачный договор на ипотечную квартиру
В случае приобретения супругами ипотечного жилья договор должен быть дополнен пунктом о том, кто обязан платить кредит. Если квартира приобретена в долевую собственность, то задолженность по ней выплачивается в долях, которые нужно указать в документе.
К примеру, если недвижимость оформлена в равных долях, то и обязательства по кредиту также делятся на двоих. Если же квартира оформлена на одного из супругов, то и долг закрепляется за ним, поскольку в случае развода жилплощадь перейдёт именно ему.
Чтобы брачный контракт регулировал подобные тонкости, в нём должны содержаться ответы на следующие вопросы:
- Кто обязан сделать первый взнос по кредиту?
- Кто и в каком размере вносит ежемесячные платежи в браке и после возможного развода?
- Кто обязан оплачивать коммунальные услуги и ремонт?
- Кто оплачивает банковскую страховку?
- Как изменятся данные условия при рождении детей?
- Кому принадлежат в квартире доли и в каком размере?
- Какая компенсация полагается второй половине в случае развода?
Важно! Брачным договором устанавливаются разные условия на ипотечную квартиру и на всё остальное имущество.
В случае приобретения ипотечного жилья данное соглашение избавляет супругов от возникновения негативных моментов в случае раздела жилплощади после развода.
Нужен ли брачный договор при покупке квартиры по материнскому капиталу?
В соответствие с ФЗ-256 о поддержке семей с детьми, покупка недвижимости, в том числе и ипотечной, может сопровождаться использованием маткапитала.
Жильё, приобретаемое на материнский капитал, должно изначально оформляться не в общую, а долевую собственность всех членов семьи.
Это значит, что квартира, приобретённая на данные средства, должна делиться поровну между всеми членами семьи, включая детей, причём дети являются правообладателями в автоматическом порядке.
Изменить законодательные нормы брачным договором не удастся, следовательно заключать его в этом случае не обязательно.
Как бы ни распределялось в брачном договоре имущество между членами семьи, деньги из фонда маткапитала всегда сохраняются за родителями и детьми в одинаковых долях.
Любые положения брачного контракта, идущие вразрез с этим правилом, определяются законом как ничтожные.
Отказ от части имущества (добровольный или принудительный), приобретённой на средства маткапитала, невозможен, пока дети не достигнут совершеннолетия.
До наступления этого возраста все вопросы с банком, предоставившим ипотеку, будут решаться судом с участием органов опеки и попечительства.
Кредит, взятый после заключения брачного контракта
Брачный контракт на жилье, приобретенное по ипотечному кредиту, является отдельным видом соглашения. Его основная отличительная особенность – не только определение правил раздела имущества, но и порядок раздела долговых обязательств, поскольку ипотечный кредит должен быть погашен независимо от того, продолжают супруги состоять в браке или состоялся развод.
В ситуации, когда на приобретение недвижимости был взят кредит после заключения брачного контракта, в документ с соблюдением всех законных формальностей необходимо внести дополнения и изменения, касающиеся правил погашения долгов в случае расторжения брака.
В соглашении могут быть установлены нормы, по которым квартира, купленная с использованием ипотечного кредита, в результате выплаты заемных средств станет собственностью одного из супругов или будет считаться их совместным имуществом.
В отношении недвижимости, приобретенной в кредит, может быть составлен брачный договор с установлением режима раздельной собственности. Можно также прописать условия, по которым жилплощадь будет разделена между мужем и женой.
Обязанность одного из супругов выписаться из квартиры после развода, если она осталась в собственности другого
Если квартира по условиям договора после развода становится собственностью одного из супругов, владелец вправе потребовать освобождения принадлежащей ему жилой площади в сроки, определенные действующим законодательством. То есть второй супруг, который не является собственником, должен выписаться из квартиры. Это требование гарантировано ст. 457 Гражданского кодекса РФ (если срок определен брачным контрактом) или ст. 314 ГК РФ – если не определен.
В случае, когда договор не устанавливает конкретных сроков выписки, они определяются как «разумные» и не должны превышать 30 дней.
В ситуации, когда супруг, в обязанность которого входит выписка с жилплощади собственника, отказывается выполнять установленные нормы, этот вопрос решается путем подачи соответствующего заявления в суд и ГУВМ МВД.