Продажа квартиры через нотариуса

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры через нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.

Кто должен оплачивать услуги

Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.

Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:

• если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
• если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
• если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.

Принятие в депозит, совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг	Для физических лиц: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. Для юридических лиц и ИП: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о гос. регистрации в качестве юр. лица или ИП. 3. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. 4. Свидетельство о постановке на учет юр. лица или ИП в налоговом органе. 5. Учредительные документы (устав, учредительный договор). 6. Приказы о назначении должностных лиц. 7. Печать юр. лица или ИП. Все вышеперечисленные документы необходимо представлять в подлинниках, а также подготовить их копии.
З а принятие в депозит нотариуса, удостоверившего сделку, денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке	1 500 руб.	1 000 руб.
З а принятие в депозит д енежных средств по алиментным соглашениям, договорам ренты, коммунальным платежам	0,5% принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 руб.	2 000 руб.
Денежных средств для расчётов с кредиторами ликвидируемых НПФ	нет	5 600 руб.
Денежных средств и ценных бумаг в прочих случаях	0,5% принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 руб.	8 000 руб. + 1 200 руб.
Совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств
Совершение исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество	0,5%, но не менее 1 500 руб. и не более 300 000 руб.	5 000 руб.
Совершение иной исполнительной надписи о взыскании денежных сумм в размере:		3 000 руб.
– д о 3 000 руб.	300 руб.
– от 3 001 до 10 000 руб.	500 руб.
– от 10 001 до 200 000 руб.	1 000 руб.
– свыше 200 001 руб.	0,5% от суммы, но не менее 1 500 руб.
Обеспечение доказательств	3 000 руб.	3 000 руб. за 1 стр. протокола или постановления, при наличии приложения – дополнительно 100 руб. за 1 страницу приложения

Налог на подаренную недвижимость

Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.

В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).

Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.

Поправки в закон о регистрации недвижимости

В 2023 году в законе о регистрации недвижимости № 218-ФЗ вступят в силу около 60 поправок. Отмечу некоторые из них. Так, из закона и ЕГРН исчезнут словосочетание «жилое строение» и слово «жилое». В графе назначение здания будет указываться: нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом или гараж. Наряду с этим в выписке из ЕГРН появится новый раздел: перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).

С 1 января 2023 года собственник вправе будет представить в Росреестр через личный кабинет ряд заявлений в электронной форме без подписания усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Главное здесь — без подписания УКЭП. Это заявления о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте, о кадастровом учете и регистрации права собственности на построенный или реконструированный индивидуальный жилой или садовый дом, о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте, о регистрации прав в отношении участка, образуемого путем перераспределения земель, исправлении технической ошибки и так далее (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).

Кроме того, после 1 января собственник сможет направить в электронной форме (опять же без подписания УКЭП) заявление о внесении в ЕГРН сведений о невозможности регистрации права без своего личного участия. Это положительный момент. Не все могут явиться в Росреестр, а оформлять УКЭП только ради подачи такого заявления — лишняя трата денег и времени.

С 1 марта 2023 года в законе о регистрации недвижимости появится статья 36.3 (Федеральный закон № 266-ФЗ от 14.07.2022 года). По факту она запрещает передавать третьим лицам персональные данные о гражданах-собственниках недвижимости, а также о лицах, за которыми в ЕГРН зарегистрировано ограничение права или обременение объекта.

Иными словами, с марта будущего года сведения о гражданах, находящихся в реестре, перестают считаться публичными и не отражаются в выписке из ЕГРН. К персональным данным эта статья относит фамилию, имя, отчество и дату рождения физического лица. Для того чтобы снять это ограничение, гражданин должен направить в Росреестр заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Запись о такой возможности вносится в ЕГРН в срок не более трех рабочих дней с момента поступления заявления. Разрешение на передачу третьим лицам своих персональных данных может быть оформлено гражданином и в ходе регистрации прав (ограничения или обременения) на объект недвижимости. Для этого он должен просто поставить соответствующую отметку в заявлении о регистрации прав.

Независимо от наличия в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных, последние в любом случае предоставляются правоохранительным органам, судам, приставам, органам власти, супругам, совладельцам объекта, нотариусам, а также иными лицам, указанным в ч.13 ст.62 и ч.6 ст. 36.3 закона о регистрации недвижимости.

Собственник будет вправе получить информацию о том, кто прописан в его помещениях

Как это ни странно, но сегодня владелец жилья официально не обладает правом запросить органы МВД о том, кто зарегистрирован в его помещении, без согласия этих зарегистрированных лиц. Закон РФ № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 года не включает собственника жилья в круг лиц, имеющих право получить из органов МВД адресно-справочную информацию о гражданах, зарегистрированных в его квартире или доме без их согласия. Федеральный закон № 304-ФЗ от 14.07.2022 года исправил этот недочет. С 1 января 2023 года собственник помещения сможет запросить органы МВД о гражданах, проживающих в его помещениях без их согласия. Это представляется важным для граждан, утративших возможность владеть и пользоваться своими объектами.

Когда сделку обязательно заверять у нотариуса

На сегодняшний день при совершении купли-продажи недвижимости участники имеют право выбора:

• самостоятельно оформить простую письменную сделку и обратиться в службу Росреестра для регистрации права;
• обратиться к услуге нотариуса за удостоверением договора, при этом выиграть время — он сам направит документы регистратору.

В то же время законодательством установлен перечень случаев, когда нотариальное заверение требуется в обязательном порядке. Иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие ситуации нередко встречаются на практике:

• Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, в том числе в ипотеке (ст. 42 № 218-ФЗ).
• Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, недееспособные, опекаемые граждане (ст.54 № 218-ФЗ).

Продающий недвижимость гражданин, состоящий в браке, должен получить нотариальное согласие супруги, даже если она не имеет доли в имуществе. В остальных случаях продавец и покупатель вправе самостоятельно решить, как они хотят продать (купить) жилое помещение, дом, земельный участок: в простой форме или через нотариуса.

В первом случае при возникновении спора участники, как правило, встречаются в суде. Во втором — ущерб пострадавшей стороне должна возместить нотариальная контора. Следует помнить, что нотариально удостоверенная сделка обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.

Нужно ли и обязательно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме, то есть без нотариального заверения. Главное, чтобы стороны поставили свои подписи под текстом документа. При этом важно соответствие участников сделки следующим требованиям:

1. Полная свобода воли — не допускается давление на их решения, ни в моральной, ни в физической форме.
2. Совершеннолетие либо эмансипированность ребенка 16–18 лет (подтвержденная решением органа опеки и попечительства или суда).
3. Отсутствие психических заболеваний, препятствующих способности адекватно мыслить и четко понимать последствия совершаемых действий.
4. Понимание сущности происходящего (лиц, находящихся в алкогольном, наркотическом опьянении либо под действием психотропных препаратов к заключению договора допускать нельзя).

Порядок проведения сделки

Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность. Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют:

• паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;

• правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;

• запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;

• наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;

• наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности

• полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;

• кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.

Зачем нужен нотариус при купле-продаже недвижимости

Нотариус является должностным лицом, выступающим от имени государства. Получить статус можно при наличии высшего юридического образования и прохождения стажировки в нотариате. Полномочия представителя довольно обширны, но и ответственность нотариуса при сделках в недвижимости в 2022 году также велика. Вот лишь некоторые его задачи:

1. Удостоверить добровольность принятого решения. При покупке недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проверяется порядок принятия решения. Если специалист заподозрит, что человек отчуждает объект под давлением, то в регистрации будет отказано.
2. Подтвердить дееспособность. Среди того, что проверяет нотариус при сделке с недвижимостью, особое место занимает дееспособность. Недееспособное физическое лицо не может принимать подобные решения самостоятельно, не привлекая опекуна. Если недееспособность официально не подтверждена, но на лицо все ее признаки, то уполномоченный государственный представитель не возьмет на себя ответственность.
3. Участники сделки не были введены в заблуждение. Сделка с недвижимостью через нотариуса минимизирует риски, связанные с обманом сторон. Проверке подлежат документы на имущество, самих физических лиц, а также текст составленного договора. Нотариус еще раз разъяснит, какую сделку удостоверяет.

Нотариус удостоверяет личность обратившихся, факт свершившейся сделки, принимают меры по охране имущества. Функции нотариуса при сделках с недвижимостью могут быть расширены при необходимости в соответствие с законом.

Анна Таволжанская, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, начала выступление с того, что постаралась объяснить главный принцип, положенный в основу нотариального удостоверения. Суть операции заключается в том, чтобы обеспечить максимально возможную бесспорность сделки. Нотариус прикладывает все усилия, чтобы в любом суде любой судья согласился, что процесс отчуждения недвижимости прошел легитимно. Что сделка законна.

Нотариус в процессе сделки является единственным лично не заинтересованным лицом. «Есть стороны сделки, у каждой из которых свой интерес, есть агенты с обеих сторон, отрабатывающие свои комиссионные и не всегда учитывающие интересы противоположной стороны. Нотариус же здесь – единственное беспристрастное лицо. Только он обратит внимание на интересы, цели и чаяния каждой стороны», – констатирует Анна Таволжанская. Цель нотариуса – не навредить ни одной из сторон и провести устойчивую, даже в случае судебных разбирательств, сделку.

Таким образом, все действия нотариуса в ходе удостоверения подчинены одной задаче: он стремится к максимальной бесспорности. Это означает, что, если есть сомнения, нотариус будет перестраховываться – требовать дополнительное документальное подтверждение по разным вопросам владения недвижимостью. И бессмысленно нотариуса за это осуждать.

Продажа доли в квартире – нотариальная сделка

Нотариальное лобби и Государственная дума преподнесли россиянам очередной «подарок» на Новый год – Закон от 29.12.2022 №391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Начало действия – с даты опубликования 29 декабря 2022 года.

Такая «защита» на самом деле является дублированием функций регистрационной палаты, которая обязана проводить экспертизу на соответствие сделок по продаже долей требованиям статьи 250 ГК РФ. Непонятно, каким это образом нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли сможет, например, защитить сособственников от «квартирного рейдерства» в случае продажи доли через установленный законом месячный срок после должного извещения сособственников о предстоящей продаже согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ? Никак не защитит. Так что ничего, кроме коммерческого интереса в ведении в закон этой поправки нет.

Как продать долю в квартире – пошаговая инструкция в 2022 году

Третий шаг: в случае получения отказа или отсутствии ответа — заинтересованное лицо может заключить договор купли-продажи. При этом отказ с оговорками не может служить препятствием. Либо же соглашение заключается на предложенных условиях с одним из сособственников.

Для общего представления порядка осуществления сделки нужно иметь представление о том, что подразумевает законодатель под понятием «доля в собственности». Это право на часть объекта, которая не обязательно определена какими-либо точными характеристиками, а указана в виде 1/2 или 1/3, то есть доля может быть и не выделена в отдельный объект недвижимости. Вопрос о пользовании конкретной комнатой решается сособственниками, также каждый отдельный собственник вправе требоваться в любое время выдела доли на основании ст. 252 ГК РФ.

ПРЕСС-РЕЛИЗ С 31 июля 2019 года отдельные сделки с недвижимостью не потребуют нотариального удостоверения

В России упрощена процедура купли-продажи недвижимости.

С 31 июля вступили в силу изменения в Федеральный закон

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые исключают норму об обязательном нотариальном удостоверении для отдельных видов сделок с недвижимостью при распоряжении имуществом, находящемся в общей долевой собственности. Федеральная кадастровая палата разъяснила изменения процедур проведения сделок.

Согласно действующему законодательству, если участвующая в сделке недвижимость принадлежит одному собственнику, удостоверение нотариуса для покупки, продажи или ипотеки не требуется. Но если правами на объект обладают сразу несколько человек, то сделки с общим имуществом подлежат нотариальному удостоверению.

Такое правило установлено в 2016 году Федеральным законом № 172-ФЗ и до настоящего времени распространялось на все виды сделок с недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности. Новый закон № 76-ФЗ упрощает процедуру оформления сделок для участников долевой собственности.

Так, с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не потребуется при заключении сделки

по отчуждению или ипотеке долей на недвижимое имущество, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками.

Другими словами, договор купли-продажи, дарения или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения. «Благодаря нововведению, граждане получают право решать, требуется ли им заверять общую сделку с долями нотариально. Ведь зачастую совладельцами квартиры, дома, гаража или земельного участка являются близкие родственники, которым просто ни к чему подтверждать законность сделки друг с другом», — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

• «По любым вопросам, связанным с оформлением недвижимого имущества, можно обратиться в Кадастровую палату по Москве. Наши эксперты окажут консультационные услуги, подготовят договоры купли-продажи, дарения в простой письменной форме, а также проконсультируют
• по составу пакета документов, необходимых для регистрации права собственности в конкретном случае», — добавил заместитель руководителя — главный технолог Кадастровой палаты по Москве Виктор Горелышев.
• Отмена обязательного нотариального сбора для всех собственников, участвующих в одной сделке, позволит значительно снизить финансовую нагрузку на граждан и сделать процесс оборота недвижимости, находящейся
• в общей долевой собственности, более простым и доступным. При этом

по желанию правообладателей любую сделку, как и прежде, можно будет удостоверить у нотариуса. Также необходимо учитывать, что нотариальное удостоверение повышает для участников сделки гарантии защиты своих прав и интересов в случае судебных разбирательств.

Поэтому, если хотя бы один долевой собственник откажется принимать участие в сделке, то остальным придется обратиться к нотариусу за надлежащим оформлением договора.

Дополнительные гарантии легитимности договора вместе с тем сказываются на общей стоимости сделки.

Тарифы устанавливают сами нотариусы, ориентируясь на нормы налогового кодекса. Стоимость может меняться в большую сторону в крупных городах. Инвалиды 1 и 2 групп могут претендовать на получение скидки – они платят только половину стоимости за услуги нотариуса. Аналогично снижается сумма оплаты, если сделка заключается между родственниками.

Стоимость услуг специалиста определяется такими критериями:

• Размер государственной пошлины за регистрацию – 2 тыс. руб.;
• Подготовка текста договора и оформление – в среднем 6 тыс. руб.;
• Отказ других собственников, обладающих преимущественным правом выкупа объекта, в письменном виде нотариусом – 1,5 тыс. руб.;
• Технические работы – в среднем от 3-4 тыс. руб. плюс 0,3% от кадастровой стоимости объекта, если она ниже 10 миллионов рублей. Если стоимость выше, процент за услуги снижается до 0,2%.

Дополнительную оплату специалист получает за получение согласия от органов опеки, если в сделке принимает участие ребенок младше 14 лет.

Какие риски несет инициатива?

Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.

— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо. Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.

По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».

В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:

— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.

Похожие записи:

• Профессиональная переподготовка по оценке и экспертизе
• Заявление о восстановлении пропущенного срока на подачу частной жалобы
• Нужно ли платить налог при продаже и покупке недвижимости с детскими долями?