Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить претензию застройщику?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодательство Российской Федерации наделяет обманутых дольщиков особым статусом, наличие которого хоть и не гарантирует помощь государства, но является весомым аргументом в борьбе за соблюдение имущественных прав и интересов пострадавших.
На нечестного застройщика можно пожаловаться по следующим причинам:
| Низкое качество построенного объекта | Претензии высказываются на качество окон, установленных в квартире (например, рамы перекосило). Либо граждане обнаружили неправильную трубу в санузле, что не позволяет использовать объект по назначению. |
| Нарушены оговоренные сроки сдачи новостройки | При заключении договора о долевом строительстве сразу оговаривается пункт, когда дом будет готов к заселению. При нарушении сроков, за каждый день просрочки дольщик может требовать оплаты штрафных санкций. Если застройщик не укладывается в установленный срок, то он может договориться с покупателем и заключить соглашение о сроках задержки стройки. В этом случае гражданин не может требовать выплаты неустойки. |
| Не соблюдаются нормативные и государственные стандарты | Не получено разрешение на строительство, не согласована проектная документация на дом, к новостройке пристраивается здание, не указанное в плане. |
Этот перечень неокончательный, могут быть и другие причины для подачи жалобы.
Как рассчитывается выплата, если квартира в строящемся доме куплена в ипотеку?
Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.
Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.
Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.
Правила выплаты компенсации обманутым дольщикам
Кроме нововведений, касающихся создания и наполнения фонда защиты прав дольщиков и переопределения ответственности за решение, стоит ли достраивать здание, закон предусматривает более жесткие условия для граждан, которые хотят получить компенсацию.
Теперь, чтобы обманутый участник ДДУ имел право на выплату из фонда, необходимо соблюдение ряда условий:
1 Договор долевого участия после подписания должен был пройти обязательную регистрацию в Росреестре
Нотариальное заверение договора не заменяет собой государственную регистрацию и не дает право на компенсацию из фонда. Это же касается и предварительных договоров;
2 Должно пройти не менее 9 месяцев с момента, когда застройщик перестал выполнять свои обязательства перед дольщиками
Таким образом, если просрочка сдачи объекта составляет менее 8 месяцев, стройка не будет признана проблемной, а значит, и компенсация не положена;
3 Если лицо вложило деньги на условиях долевого участия в несколько квартир
и все они признаны проблемными, компенсация положена только по одному из объектов (на выбор дольщика);
4 Объект может быть признан проблемным только в том случае,
если в течение двух подряд отчетных кварталов с ним не производились действия со стороны застройщика, не наблюдались строительные работы, не наблюдался прирост вложений в строительство и т.д.
Правда, есть и улучшения: если ранее для включения в реестр пострадавших дольщиков необходимо было обращаться каждому участнику ДДУ и описывать сложившуюся ситуацию, то теперь в реестр попадают проблемные объекты, а также полный список всех дольщиков. Таким образом, гражданам проще стать на учет для получения компенсации, а с другой стороны, такой механизм лучше защищен от злоупотреблений. Еще одним позитивным моментом является то, что закон освобождает от налогообложения компенсационные выплаты для обманутых дольщиков.
Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.
Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.
Жалоба на ЖКХ: учимся писать претензии «коммунальщикам»
Нужно четко сформировать свое требование и обратиться в организацию, с которой у вас заключен договор. Перед тем как начать составлять претензию к застройщику стоит знать, что единой строгой формы составления нет. Но это не значит, что можно расслабиться и составлять ее как захочется. В документе обязательно должна быть размещена шапка, в которой указывается от кого и кому составляется.
Несмотря на это, сталкиваться с самыми разными проблемами в сфере ЖКХ потребитель продолжает каждодневно.
То крыша протекает, то нет воды, то лифт не работает, то мусор не вывозят. Как быть, если случается что-то подобное? К кому обращаться? И что именно необходимо делать, чтобы вас не оставили наедине с вашими проблемами?
Государственный строительный надзор
Этот орган представляет собой государственную инспекцию (ГИСН), работающую на уровне субъекта Российской Федерации. Она контролирует строительство (в том числе долевое) и реконструкцию многоквартирных домов и иных капитальных объектов.
Инспекция принимает жалобы на несоблюдение застройщиком законов, регулирующих градостроительство, технический регламент застройки, ее проектную документацию. А также следит, чтобы девелоперы не нарушали законодательство при привлечении денег на долевое строительство. Например, вы можете заявить в ГИСН, если:
- У застройщика отсутствует строительная документация, необходимые разрешения.
- Строительство объекта осуществляется не по утвержденному проекту.
- Застройщик расходует средства, выделенные дольщиками, не по назначению, то есть на свои нужды, а не на строительство дома.
Инспекция стройнадзора проверяет новостройки после завершения прописанных в договоре работ и выдает заключение о соответствии здания требованиям проектной документации и техническим регламентам. Стройнадзор обязывает застройщиков каждый квартал отчитываться перед дольщиками об исполнении обязательств. Этот госорган способен направить в суд иск о защите прав дольщиков на основании:
- Временной остановки целевого использования средств участников ДДУ.
- Ликвидации договора застройки.
Орган государственного контроля в области строительства
В соответствии со ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, область долевого строительства подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов. Они несут ответственность за выполнение широкого круга задач, из которых особенно полезными для обманутых дольщиков станут следующие:
- контроль за целевым использованием застройщиком средств, полученных от участников долевого строительства;
- принятие и рассмотрение жалоб физических и юридических лиц, поданных по вопросам из сферы компетенции органа;
- осуществление комплексной проверки деятельности и отчетности застройщика;
- направление девелоперам предписаний по поводу устранения совершенных ими нарушений;
- осуществление мер по привлечению недобросовестных застройщиков к предусмотренной законом ответственности;
- направление в правоохранительные органы материалов, выявленных в ходе проверок и связанных с фактами уголовно наказуемых нарушений;
- реализация правомочий по обращению и защите законных прав и интересов обманутых дольщиков в суде.
На нечестного застройщика можно пожаловаться по следующим причинам:
| Низкое качество построенного объекта | Претензии высказываются на качество окон, установленных в квартире (например, рамы перекосило). Либо граждане обнаружили неправильную трубу в санузле, что не позволяет использовать объект по назначению. |
| Нарушены оговоренные сроки сдачи новостройки | При заключении договора о долевом строительстве сразу оговаривается пункт, когда дом будет готов к заселению. При нарушении сроков, за каждый день просрочки дольщик может требовать оплаты штрафных санкций. Если застройщик не укладывается в установленный срок, то он может договориться с покупателем и заключить соглашение о сроках задержки стройки. В этом случае гражданин не может требовать выплаты неустойки. |
| Не соблюдаются нормативные и государственные стандарты | Не получено разрешение на строительство, не согласована проектная документация на дом, к новостройке пристраивается здание, не указанное в плане. |
Этот перечень неокончательный, могут быть и другие причины для подачи жалобы.
Правильное оформление жалобы ускорит процесс рассмотрения, а четкая формулировка сути претензий к саморегулируемой организации и предоставление доказательств помогут добиться справедливого решения.
Подаваемый документ должен содержать:
- ФИО заявителя – для физических лиц; ФИО, ИНН, ОГРНИП – для индивидуальных предпринимателей; полное наименование компании, ИНН, ОГРН и ФИО ответственного должностного лица – для юридических организаций.
- Контактные данные заявителя, которые будут использованы для направления ответа. По желанию ответ предоставляется почтой России или электронной почтой.
- Наименование СРО, которую вы обвиняете в недобросовестности.
- Текст обращения с детальным описание проблемы.
- Перечень приложений – доказательств фактов, указанных в жалобе (в формате , docx, pdf, jpg, png).
- Дату и подпись.
Процедура рассмотрения обращения
После того, как жалоба с сопутствующим пакетом документов будет подана в инстанцию, в течение 10-15 дней будет рассмотрена. Если факт нарушения законодательства будет иметь место и это подтвердят проверки, то составляется акт, по которому застройщик обязуется устранить нарушения. Но, такой вариант разворота событий будет иметь место только в том случае, если в действиях строительной компании не будет установлено уголовной составляющей. В последнем случае возбуждается уголовное дело со всеми сопутствующими разбирательствами.
Если в рассмотрении обращения будет отказано, заявитель обязательно должен получить письменный отказ с четкой аргументацией такого решения. В таком случае заявитель, если он считает, что решение не обоснованно, имеет право обращаться в суд.
Подать жалобу на застройщика в прокуратуру – одно из эффективных средств решения конфликтного вопроса с застройщиком, если мирный подход не дал должного результата. Дольщику, в свою очередь, нужно помнить о следующем:
- предоставляемые сведенья должны быть достоверными;
- обращение с претензией аргументированно, подкреплено документально, иначе жалобы вряд ли будет рассмотрена;
- только в письменном виде – в устном не принимаются и юридической силы не имеют;
- ситуация обрисовывается четко, подробно, со ссылкой на законодательство.
Отправить жалобу можно лично, по почте заказным письмом с уведомлением об получении корреспонденции адресату, по электронной почте. Обязательно письменное обращение подается в двух экземплярах – один остается у заявителя, один подается в ведомство.
Права обманутых дольщиков
Гарантом защиты прав дольщика является договор, подписанный со строительной компанией. ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Федеральной регистрационной службе. Без прохождения данной процедуры документ нелегитимен. Обманутые дольщики на практике сталкиваются с этим. Только после государственной регистрации вкладчик получает гарантию того, что квартира будет принадлежать только ему одному. Если договора нет, застройщик может продать жилье по рыночной стоимости любому желающему. А у обманутого дольщика на руках имеется документ, не обеспечивающий защиту его прав, поскольку не может служить стандартным соглашением купли-продажи. Добавим, что, начиная с 1 января 2017 года, дольщиков защищает не страховка, а специальный фонд. Он будет формироваться за счет перечислений компаний-строителей. Размер этих сумм будет составлять 1 процент от запланированной стоимости строительства. От системы страхования ДДУ было принято решение отказаться, поскольку за 2 года функционирования данного механизма стало очевидно, что он работает неэффективно.
Расчеты компенсаций для ипотечников: как платят за ипотеку жертвам ДДУ?
Сразу ответим — для заемщиков по ипотеке компенсация будет рассчитываться точно так же, как и для остальных пострадавших сограждан. Получение денег происходит двумя путями:
- Выплата возвращается на залоговый счет банка, выдавшего ипотеку. Кредит будет погашен за счет этой выплаты, и если что-то из суммы останется, то эти средства достанутся дольщику.
- При отсутствующем залоговом счете деньги перечисляются уже на личный счет дольщика, указанный в заявлении на компенсацию. Но тут нюанс — поскольку ипотечный кредит все еще не погашен, то нужно срочно переводить эти деньги банку.
Здесь, конечно, уже все зависит от добросовестности дольщика — он может купить на эти деньги жене шубу и улететь с ней на Мальдивы. Но это не решит проблему возврата денег банку.
Куда обращаться обманутым дольщикам за раздачей денег: фонд или реестр кредиторов?
До 2017 года у бедных дольщиков не было особенного выбора. Если стройку замораживали, а застройщик внезапно объявлял о своем банкротстве, оставалось только пристально следить за ситуацией, ждать процедуры несостоятельности и бить во все колокола в виде жалоб в прокуратуру.
Да и это не помогало: в судах, как в игре в шахматы, ферзями выступали кредиторы-юрлица, которые легко били пешек-дольщиков (которые часто еще и вступали в дело без юридической поддержки).
Но в начале 2017 года законодатели, которым уже было больно смотреть на весь этот цирк, ввели компенсационный фонд для обманутых дольщиков, поручив щепетильное дело возврата средств корпорации ДОМ.РФ и Фонду развития территорий. И все же, у пострадавших и сейчас есть выбор: дождаться банкротства застройщика или обратиться за компенсацией в некоммерческую организацию.
Если обращаться за компенсацией через банкротство, то дольщик должен включиться в реестр кредиторов застройщика. Несколько нюансов о признании несостоятельности строительной компании:
- Банкротит девелопера обычно банк, выдавший кредит на стройку.
- Застройщики проходят сразу конкурсное производство. Которое длится около года и иногда продлевается еще на полгода. То есть деньги вы получите самое малое через год.
- В некоторых случаях управляющие, которые ведут это дело, внезапно находят пути к финансовому оздоровлению компании. Тогда суд не банкротит застройщика, а дома пытаются достроить.
- Иногда заключается мировое соглашение. Но без согласия пострадавших дольщиков составить такой документ нереально — их интересы тоже должны учитываться. Банкротство в таком случае прекращается, а застройщик начинает выплачивать долги.
Как подать жалобу на застройщика в прокуратуру
Мирным путем урегулировать конфликт между СК и дольщиком удается далеко не всегда, поэтому обращение в прокуратуру последнего имеет место достаточно часто и кроме того иногда является единственным действующим инструментом. Как писать заявление в прокуратуру на страховую компанию? Куда написать жалобу на застройщика, какие для этого нужны основания и документы – об этом расскажем далее в этой статье.
В целом, следует отметить, что жалобу на нерадивого подрядчика можно подать не только в правоохранительные органы, но и другие инстанции – Общество по защите прав потребителей, Жилищная инспекция, Органы надзора и судебные инстанции.
В целом, так как прокуратура, как и правоохранительные органы в целом, занимаются защитой прав граждан, писать жалобу в эти инстанции можно по любому поводу. Если будет такая необходимость, то жалобу перенаправят в соответствующие инстанции.
Обращение в прокуратуру однозначно можно писать в таких случаях.
- у строительной компании нет разрешения на строительство;
- строительство осуществляется на участке, который отдан под индивидуальное строительство;
- застройщик игнорирует письменные претензии дольщика об уплате неустойки;
- есть основания, что застройщик ведет мошенническую деятельность;
- застройщик осуществляет нецелевое расходование средств дольщиков – например, отдает их на строительство другого объекта;
- застройщик требует выплатить некий аванс вперед, причин для которого нет в ДДУ;
- в ходе строительства нарушается жилищное законодательство.